Le marché de l’immobilier ancien est reparti de l’avant en 2015, à la faveur de la baisse des prix et de taux de crédit particulièrement bas. Mais derrière cette tendance globale, la raréfaction de l’offre et l’allongement des délais de vente pèsent sur les projets d’acquisition tandis que les investisseurs se montrent toujours frileux.
Aucun doute, le marché de l’immobilier ancien a bien redémarré en 2015. Les réseaux Century 21, Laforêt et Guy Hoquet ont tous connu une hausse significative de leur activité, portée par un retour des primo-accédants. Il faut dire que l’opportunité était à saisir, entre des taux de crédit immobilier au plus bas et des prix en baisse. Selon les chiffres présentés par Laforêt jeudi 2 juillet, le prix moyen national est revenu à son niveau de 2007, tandis que la capacité d’emprunt des acquéreurs a fortement augmenté, de 35.000 euros à prêt équivalent*. De quoi motiver les acquéreurs à passer à l’acte, en particulier ceux qui avaient décalé leurs projets ces dernières années.
Pourtant, cette reprise est plus fragile qu’il n’y paraît. Trois points en particulier inquiètent les professionnels et devraient impacter le marché de l’acquisition et de la location dans les mois qui viennent.
C’est une des conséquences du retour des acheteurs : faute d’offre supplémentaire, les stocks se réduisent. Selon Laforêt, la demande a progressé de 6% mais l’offre a diminué de 4% dans le même temps. « L’offre continue à se raréfier alors qu’elle était extrêmement basse depuis plusieurs années, précise Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau. Malgré les mises en vente des secundo-accédants, l’accélération des transactions n’a pas été compensée car elles sont encore majoritairement dictées par la nécessité (mutation professionnelle, séparation). C’est un peu dommage, parce que cette insuffisance empêche le marché de fonctionner à plein régime. » De plus, la diminution de l’offre couplée au retour des acheteurs incite à la hausse des prix, comme l’a observé Century 21 depuis le début de l’année 2015.
100 jours en moyenne nationale pour Century 21, 99 pour Laforêt, 93 chez Guy Hoquet… Les délais de vente sont toujours longs, même si les deux dernières franchises citées notent une baisse sur les derniers mois. « On atteint un délai record car les vendeurs ont mis du temps à corriger leurs prix », indique le président de Century 21 Laurent Vimont. Autrement dit, les biens proposés à des prix trop élevés finissent par trouver preneur après correction et pèsent statistiquement sur le délai de vente moyen. Dès lors, les délais pourraient diminuer au deuxième semestre, une fois le stock d’invendus purgé.
Mais d’autres facteurs doivent être mentionnés, comme le ralentissement du traitement des dossiers de financement dans les banques, qui décale les projets à tel point qu’il est recommandé de prévoir un délai plus important entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente. Autre élément à prendre en considération, le marché des appartements dans les immeubles de copropriété est toujours ralenti par les obligations mises en place par la loi Alur. « Quand on voit le nombre de photocopies que nous sommes amenés à faire, les pièces qu’il faut réunir, les risques supportés car si une pièce manque la vente est nulle, on est sur quelque chose d’intenable », témoigne ainsi Gilles Vaudois, franchisé Laforêt à Lyon.
Enfin, il faut souligner que si l’activité redémarre, c’est parce que les ventes de résidences principales sont en hausse, au contraire des achats dédiés à l’investissement locatif. Contrairement à l’immobilier neuf, où les ventes s’accélèrent sous l’impulsion du dispositif Pinel, les acquisitions d’investisseurs stagnent dans l’ancien, où elles représentent 10 à 12% de l’activité en 2015. Pour les professionnels, les coupables (loi Alur, encadrement des loyers) sont tout trouvés et la tendance ne devrait pas changer dans les mois qui viennent, bien au contraire.
Néanmoins, tous les investisseurs ne réagissent pas de la même façon à cet environnement peu favorable. Selon Laforêt, ce sont surtout ceux qui investissent en préparation de la retraite qui se montrent les plus inquiets et renoncent à un projet, tandis que les multipropriétaires plus expérimentés s’avèrent moins sensibles à cet environnement peu favorable. Reste que les investissements qui ne se font pas contribuent à déprimer l’offre locative, ce qui favorise une compétition accrue entre locataires et la hausse des loyers.
*Pour un emprunt à taux fixe sur 15 ans pour une mensualité de remboursement de 1.500 euros
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