Vous projetez de construire une maison neuve individuelle ? Savez-vous que ce beau projet doit faire l’objet d’une assurance ? Cette couverture appelée « assurance dommages ouvrage » est obligatoire. A quoi sert-elle, que couvre cette garantie, quelles responsabilités en cas de sinistre ? Le point sur l’assurance qui protège la construction.
1.Qu’est-ce qu’une assurance construction- dommages ouvrage ?
2.Est-elle obligatoire ?
3.Qui doit souscrire une assurance dommages ouvrage ?
4.Quand faut-il la souscrire et quand prend-t-elle effet ?
5.Que couvre la garantie dommages ouvrage ?
6.Quelles démarches en cas de sinistre ?
L’assurance dommages ouvrage est une garantie qui permet au particulier qui fait construire sa maison individuelle d’être couvert en cas de sinistres liés à la construction (malfaçons, défauts de conformité, …).
Son rôle est d’intervenir en amont pour les dommages faisant l’objet d’une garantie décennale. Plus clairement, la garantie décennale doit obligatoirement être souscrite par tout constructeur professionnel : entrepreneur, promoteur immobilier, architecte, ingénieur-conseil, … C’est ce que l’on appelle « l’assurance responsabilité professionnelle du constructeur ». Elle engage la responsabilité du professionnel pendant 10 ans en cas de dommages (qui rendraient la maison inhabitable ou impropre à l’usage qui lui est destiné) ou de vices de construction (solidité de l’ouvrage et de ses équipements) à l’égard du propriétaire et des futurs acquéreurs successifs.
Problème : pour que la garantie décennale joue, il faut en premier lieu établir les responsabilités de chacun. C’est là que l’assurance dommages ouvrage joue : elle permet au souscripteur d’obtenir des remboursements ainsi que des premières réparations faisant l’objet de la garantie décennale sans attendre la décision de justice désignant les responsables. Ce qui permet ainsi au particulier d’être indemnisé dans de plus brefs délais en préfinancement et de ne pas attendre des mois entiers sans pouvoir réaliser les réparations nécessaires. Sachant que par la suite, l’assureur en dommages ouvrage pourra se retourner contre les professionnels reconnus responsables et ainsi recouvrer l’indemnité versée.
L’assurance dommages ouvrage est obligatoire. Ce principe est inscrit dans la loi Spinetta entrée en vigueur en 1978. Ainsi, « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire […] une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs […] ».
Ainsi pour toute construction neuve nécessitant l’obtention d’un permis de construire, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire. Elle devra par ailleurs être présentée au notaire si le bien est mis en vente avant d’avoir atteint ces 10 ans.
Comme mentionné dans le texte de loi, « toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction » est tenue de souscrire une assurance dommages ouvrage. C’est ce que l’on appelle le maître d’ouvrage. Cette fonction peut aussi bien être occupée par un professionnel (promoteur, vendeur, …) qu’un particulier (propriétaire du bien construit).
En qualité de maître d’ouvrage, c’est donc à lui qu’incombe la tâche de souscrire la garantie dommages ouvrage.
Bon à savoir : Le maître d’ouvrage est concerné par cette obligation s’il traite directement avec l’architecte et l’entrepreneur ou s’il construit sa maison lui-même.
En effet, aux yeux de la loi, même si celui-ci fait appel à des professionnels pour réaliser le projet de construction, il demeure responsable.
Conseil : En tant que particulier maître d’ouvrage, mieux vaut toujours vérifier que les professionnels qui réalisent les travaux possèdent également les assurances nécessaires. Celles-ci doivent en effet figurer dans les contrats signées avec ces professionnels.
L’assurance dommages ouvrage est à souscrire avant l’ouverture du chantier. L’assuré conserve le libre choix de la compagnie d’assurance. Pour ce faire, le maître d’ouvrage remplit un questionnaire qui tient lieu de proposition d’assurance. Il y décrit son projet de construction, son coût, les dates de début et de fin de travaux, les différents intervenants dans la construction et certaines caractéristiques ainsi que les garanties souhaitées : l’assureur accepte alors ou non de couvrir le maître d’ouvrage.
Attention, la proposition d’assurance n’engage aucune des deux parties tant qu’elle n’a pas été signée. Si c’est le cas par contre, cela devient un document contractuel. A la demande de la compagnie d’assurance, l’assuré peut être amené à fournir les attestations d’assurance des professionnels.
Bon à savoir : Tout contrat d’assurance dommages ouvrage comporte des clauses types qui assurent un minimum de garanties : la durée et le maintien de la garantie, les exclusions, les obligations réciproques des deux parties.
Prise d’effet de la garantie
La garantie dommages ouvrage ne prend pas effet immédiatement mais après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement fixé à un an suivant la réception des travaux. La garantie de parfait achèvement est souscrite obligatoirement par le constructeur ou l’entrepreneur et assure la réparation des dommages survenus dans l’année suivant la réception (non dus à l’usure des matériaux).
A noter : L’assurance dommages ouvrage peut toutefois jouer avant la réception des travaux et après dans certaines circonstances. Pour en connaître les modalités, mieux vaut contacter son assureur.
L’assurance dommages ouvrage n’est enfin pas éternelle : elle prend fin en même temps que la garantie décennale, soit dix ans après la réception des travaux.
L’assurance dommages ouvrage couvre obligatoirement :
– Les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction : cela peut être par exemple des fissures importantes dans les murs, l’effondrement de la toiture, l’infiltration d’eau par la toiture ou les murs ou encore un vice du sol.
– Les dommages qui rendent impropre la construction à sa destination : autrement dit, les dégâts qui ne permettent pas au propriétaire d’habiter dans son logement ou qui nuisent gravement à son occupation normale (défauts d’isolation thermique des murs, affaissement du plancher …).
– Les dommages affectant les éléments d’équipement indissociables que l’on ne peut enlever, démonter ou remplacer sans abîmer la construction : par exemple, les canalisations encastrées, la chape de béton.
En plus de ces garanties obligatoires, les assureurs peuvent proposer au maître d’ouvrage la souscription de garanties optionnelles :
– La garantie des éléments d’équipement dissociables : ce sont ceux que l’on peut détruire sans endommager les éléments constitutifs de la construction (cloison amovible, faux plafonds, porte,…).Cette garantie commence après le délai de parfait achèvement et se termine à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la réception des travaux.
– La garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis : ce sont les dommages subis par le propriétaire ou les occupants de la construction qui résultent directement d’un dommage survenu après la réception. Cela implique un manque à gagner, une perte de profit ou de jouissance dans le cas présent. Autrement dit, l’impossibilité d’occuper le logement pendant la durée des travaux de réparation. Les assureurs conseillent cette garantie qui peut se révéler utile dans la mesure où les garanties obligatoires ne couvrent pas la perte de jouissance.
– La garantie des dommages aux existants du fait des travaux neufs : ce sont les parties « anciennes » de la construction, qui elles, ne font pas l’objet de travaux mais qui ont été endommagées durant des travaux « neufs ».
Ce qu’elle ne couvre pas
Chaque garantie présentée comporte ses franchises (ce qui reste toujours à la charge de l’assuré en cas de sinistre) et ses exclusions. De même, l’assuré doit vérifier les plafonds d’indemnisation ainsi que les conditions d’activation de la garantie.
Plus largement, une assurance dommages ouvrage ne prend pas en charge :
– Les sinistres qui se déclarent pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur, comme un incendie.
– Le non-achèvement des travaux dans les délais prévus, qui est également couvert par d’autres assurances.
A la constatation du sinistre, l’assuré doit impérativement prévenir sa compagnie d’assurance dans les délais prévus au contrat. Il peut pour ce faire l’appeler directement ou envoyer une lettre recommandée avec avis de réception en y précisant le numéro du contrat d’assurance, son nom et ses coordonnées (adresse de la construction endommagée), la date de réception des travaux ou à défaut d’occupation des lieux, celle d’apparition des dommages, leur description et leur localisation et éventuellement la copie de la mise en demeure au titre de la garantie de parfait achèvement si le sinistre survient dans l’année qui suit la réception des travaux.
A noter : Le délai pour déclarer le sinistre ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés.
De son côté, l’assureur dispose de 10 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour demander à l’assuré d’éventuels compléments d’information. Une fois la procédure lancée, l’assureur a ensuite au maximum 60 jours pour informer l’assuré de sa décision : accepte-il ou non de faire jouer les garanties prévues au contrat.
Si tel est le cas, le professionnel doit lui présenter une offre d’indemnisation dans un délai de 90 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre complète.
A noter : Il est possible qu’une provision soit par ailleurs versée à l’assurée afin de prendre en charge les premières réparations.
Trois cas de figure peuvent alors se présenter :
– L’assuré accepte l’offre d’indemnisation : la compagnie d’assurance a alors 15 jours pour lui verser son indemnisation.
– Il la refuse, estimant l’offre « manifestement insuffisante », ou l’assureur n’a pas envoyé d’offre dans les délais impartis par la loi : l’assuré peut alors engager les travaux nécessaires à la réparation des dommages après en avoir informé son assureur. Mieux vaut préférer un moyen qui laisse une trace écrite, soit une lettre recommandée avec avis d’accusé réception, l’email n’étant pas considéré comme un support durable. L’indemnité versée est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Bon à savoir : Si le sinistre est important, l’assureur peut différer sa proposition d’indemnité. Toutefois, ce décalage doit être justifié et faire l’objet d’une acceptation par l’assuré lorsqu’il reçoit l’accord de prise en charge du sinistre par sa compagnie. Le délai supplémentaire ne peut alors pas dépasser 135 jours.
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