Défiscalisation Duflot : fonctionnement, plafonds et conditions d’investissement

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Créé par l'article 80 de loi de finances 2013, le dispositif Duflot est une nouvelle incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif dans le secteur intermédiaire. Il permet d'investir dans le logement neuf avec une réduction d'impôt dont le taux a été fixé à 18%. Passage en revue de ses caractéristiques, avantages et inconvénients.

Le dispositif Duflot en résumé

Proche du Scellier dans son fonctionnement, voisin du Scellier intermédiaire dans ses conditions, le régime de défiscalisation Duflot vise à orienter l'épargne des particuliers investisseurs vers l'immobilier locatif dans les zones où le déficit de logements est le plus criant et auprès d'une population qui n'est pas aisée. La réduction d'impôt est fixée à 18%, plus avantageuse que celle du Scellier BBC (13%) mais soumises à des conditions de location plus restrictives. En particulier, les loyers pratiqués seront inférieurs d'environ 20% au prix de marché. Une déclinaison Outre-mer du dispositif est prévue, avec un taux de défiscalisation de 29%. La réduction d'impôt annuelle est comprise dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. Le régime s'applique aux opérations d'investissement réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Genèse du dispositif Duflot

A l'origine opposé à la reconduction du dispositif Scellier dont la suppression avait été votée par le précédente majorité, le gouvernement Ayrault se résout finalement à adopter un nouveau mécanisme d'aide fiscale à l'acquisition d'appartements neufs. Cécile Duflot en dessine les contours le 18 septembre 2012 dans une interview accordée au Figaro, 10 jours avant la présentation du texte de la loi de finances 2013 en conseil des ministres.

Dénommé « loi » Duflot en référence à la ministre du Logement, le dispositif est directement inspiré du Scellier auquel il succède. Mais il s'en distingue sur de nombreux points, le gouvernement ayant assigné au nouveau dispositif un certain nombre d'objectifs : outre le soutien aux secteurs de la construction et du logement, le Duflot vise à améliorer l'accès au logement des personnes à revenus faibles ou moyens en zone de tension locative, à favoriser la modération des loyers et à participer aux économies d'énergies par le respect de contraintes environnementales plus sévères. Pour résumer, le Duflot est une forme de Scellier avec une coloration plus sociale et plus « verte ». Last but not least, son calibrage a été établi de sorte qu'il soit moins coûteux pour les finances publiques que son prédécesseur. Après plusieurs allers retours entre Assemblée nationale et Sénat, le texte instaurant le dispositif Duflot est inclus dans la version finale de la loi de finances pour 2013 parue au JO du 30 décembre 2012, à l'article 80. La disposition législative s'accompagne d'un décret et d'un arrêté ministériel publiés le même jour, destinés à préciser un certain nombre de modalités d'application. Dans la loi, le Duflot est codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI).

Principe de « loi » Duflot

Le fonctionnement de la défiscalisation Duflot est aussi élémentaire que celui du Scellier : en contrepartie d'un investissement dans le logement neuf soumis à un engagement de location pendant une durée minimale de neuf ans, l'acheteur bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 18% du montant de son investissement, avantage calculé dans la limite de 300.000 euros par an. Le logement mis en location doit être nu (non meublé).

En plus d'une réduction de son impôt sur le revenu étalée sur 9 ans (soit 6.000 euros maximum par an), le propriétaire-bailleur perçoit bien évidemment des revenus locatifs, eux-mêmes imposables mais que l'avantage fiscal permet d'éponger.

Pour bénéficier de ces avantages, l'investisseur est tenu de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, mais aussi des normes environnementales plus strictes.

Plafonds d'investissement et de réduction d'impôt

Le prix d'achat au mètre carré a été fixé à 5.500 euros et la réduction d'impôt est calculée dans la limite d'un plafond global de 300.000 euros par an. Global car il est possible d'investir dans deux appartements chaque année, contre un seul dans le cadre du dispositif Scellier. Cela signifie que si le plafond annuel de 300.000 euros est dépassé, les sommes investies au-delà de ce seuil n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt, l'excédent d'avantage fiscal n'étant pas imputable sur l'impôt des années suivantes.

Dans ces conditions, la défiscalisation totale ne peut excéder 54.000 euros pour un investissement, soit un maximum de 6.000 euros par an pour une acquisition en France métropolitaine. Pour un achat dans un département ou une collectivité d'outre-mer (DOM-COM), le taux de défiscalisation se monte à 29%, soit une diminution d'impôt maximale annuelle de 9.666 euros.

Ces réductions d'impôt sont incluses dans champ du plafonnement global des niches fiscales, abaissé à 10.000 euros depuis le 1er janvier 2013 contre 18.000 euros plus 4% du revenu net imposable (RNI) pour le Scellier en 2012. Ainsi, le cumul des avantages fiscaux (réductions, déductions et crédits d'impôts) compris dans le plafonnement ne peut dépasser 10.000 euros. Exemple : en cas d'achat d'un appartement éligible au Duflot d'une valeur de 200.000 euros frais inclus, la réduction d'impôt annuelle induite se monte à 4.000 euros. Il reste donc au contribuable 6.000 euros d'avantages fiscaux cumulables chaque année pendant neuf ans.


Logement éligibles

Différents types de logements sont éligibles au régime fiscal Duflot. La loi ouvre naturellement le bénéfice de l'avantage fiscal aux logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) acquis auprès d'un promoteur immobilier. Il est aussi possible de profiter de l'avantage fiscal en faisant construire un logement, en procédant à la rénovation lourde d'un appartement ancien existant, à la réhabilitation d'un logement indigne ou à la transformation d'un local commercial ou industriel en logements. Ces interventions doivent permettre d'assimiler ces logements ou locaux anciens à des logements neufs.

La plupart des surfaces et formats de logements permettent de bénéficier de la réduction d'impôt (du T1 au T4), à condition que le prix d'acquisition au m² habitable ne dépasse pas 5.500 euros ou globalement 300.000 euros.

Zonage des logements

Au 1er janvier 2013, le zonage des logements éligibles à la défiscalisation Duflot est transitoire. D'une manière générale, le principe de la loi est de favoriser la construction de logement dans les zones dites de tension locative, là où la demande de logement est la plus déséquilibrée par rapport à l'offre : région parisienne, côte d'Azur, zone frontalière de Genève, moyennes et grandes agglomérations en régions, départements d'outre-mer.

Le dispositif est donc recentré sur certains secteurs, les zones A bis, A et B1 (voir détail ci-dessous). La zone B2 est éligible à titre temporaire pour toutes les demandes de permis de construire faites entre le 1er janvier et le 30 juin 2013. Ensuite, les communes de la zone B2 ne seront éligibles au dispositif que si la commune a bénéficié de l'octroi d'un agrément délivré par le préfet de région.
La zone C est exclue du dispositif. Cette zone concerne le reste du territoire, c'est-à-dire les agglomérations de moins de 50.000 habitants, les communes périurbaines peu chères et les communes rurales. Durant la seconde partie de l'année 2013, la liste des communes composant chacune des zones sera révisée.

Jusqu'au 30 juin 2013, le découpage géographique du dispositif Duflot est donc le suivant :
- Zone A bis : Paris et départements de la première couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne)
- Zone A : Reste de l'agglomération parisienne, Côte-d'Azur (de Hyères à Menton), Pays de Gex dans l'Ain (Genevois français)
- Zone B1 : Pourtour de l'agglomération parisienne, agglomérations de plus de 250.000 habitants, quelques communes chères, pourtour de la Côte-d'Azur, Corse, départements d'outre-mer
- Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, diverses communes chères en zones frontalières ou littorales, autres secteurs d'Île-de-France et pourtour nord, ouest et sud-ouest de l'Île-de-France

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En outre, ce zonage conditionne le niveau des plafonds de loyer et de ressources des locataires. En revanche, le plafond d'achat au m² de 5.500 euros est le même pour toutes les zones, contrairement au Scellier.

Plafonds de loyers

Le loyer pratiqué à la date de conclusion du bail avec le locataire doit être inférieur à certains plafonds réglementaires par mètre carré (m²) prévus par décret. En règle générale, le loyer est plus bas d'environ 20% que ceux habituellement observés sur le marché local. Ce plafond de loyer dépend de la zone dans laquelle il se situe et de sa surface. Il se situe à un niveau intermédiaire entre les plafonds donnant accès au logement social et le marché libre.

Pour les baux signés en 2013, les plafonds de loyer mensuel au m² (charges non comprises), sont fixés, à 16,52 euros en zone A bis, 12,27 euros dans le reste de la zone A, 9,88 euros en zone B1 et 8,59 euros en zone B2. Ensuite, un coefficient multiplicateur est appliqué selon la surface habitable du logement. Il en résulte les plafonds suivants, communiqués par le ministère du Logement et de l'Egalité des territoires :

 

Plafonds de loyer par mètre carré (m²)
 Type de logement   Zone A bis   Zone A   Zone B1   Zone B2 
 T3  16,52 €   12,27 €   9,88 €   8,59 € 
 T2  18,17 €   13,50 €   10,87 €   9,45 € 
 T1  19,82 €   14,72 €   11,86 €   10,31 € 
Source : Ministère du Logement et de l'égalite des territoires

 

Plafonds de ressources des locataires

L'un des principes fondateurs du dispositif repose sur sa contrepartie sociale. Pour ne pas perdre le bénéfice de la réduction d'impôt Duflot, le locataire du logement doit disposer de ressources inférieures à certains plafonds, fixés par décret. Ceux-ci ont été déterminés de sorte que la classe moyenne supérieure et les foyers aisés n'en soient pas bénéficiaires. En revanche, ces niveaux de ressources sont fixés au-delà des plafonds donnant accès au logement social.

Plafonds de ressources des locataires en 2013
 Composition du foyer Secteur géographique du logement
 Zone A bis Reste
de la zone A
 Zone B 1  Zone B 2
 Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
 Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
 Personne seule ou couple
 une personne à charge
71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
 Personne seule ou couple
 deux personnes à charge
85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
 Personne seule ou couple
 trois personnes à charge
101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
 Personne seule ou couple
 quatre personnes à charge
114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
 Majoration par personne
 à charge supplémentaire
+ 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €
Source : décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012, JORF

 

Critères de performance énergétique

La réduction d'impôt est soumise au respect par le logement d'un niveau de performance énergétique élevé. Si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, la nouvelle norme réglementation thermique 2012 (RT2012), en vigueur depuis le 1er janvier 2013, s'applique.

Pour les logements dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013, l'obtention du label « BBC 2005 » suffit. Pour les logements anciens ayant fait l'objet de travaux de rénovation lourde, le niveau de performance énergétique requis est équivalent aux critères permettant l'octroi des labels « haute performance énergétique, HPE rénovation », « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».

Quelques exclusions et restrictions

Un certain nombre d'interdictions sont prévues par la loi. Vérifiez le zonage du logement que vous avez l'intention de réserver. Investir dans un appartement situé en zone C était possible dans le cadre du dispositif Scellier, en cas de construction du programme sur une commune ayant obtenu une dérogation. C'est désormais impossible en raison de l'exclusion totale de la zone C du dispositif Duflot.

Ensuite, tout logement dont le droit de propriété a fait l'objet d'un démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire est inéligible à l'avantage fiscal. Le cumul de la défiscalisation Duflot et de l'investissement en nue-propriété dans le cadre de l'usufruit locatif social (ULS) est donc impossible.

Par ailleurs, les logements acquis ne peuvent être loués à vos parents ou enfants. « La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable », précise la loi, contrairement à la loi Scellier.

Enfin, la vente par un promoteur immobilier de l'intégralité d'un programme en défiscalisation est désormais interdit, passible d'une amende dont le montant peut atteindre jusqu'à 18.000 euros par logement excédentaire. Cette règle s'applique aux immeubles d'au moins cinq logements. Ils doivent compter au moins un cinquième (20%) d'appartements non éligibles à la réduction d'impôt, donc vendus en accession à la propriété. L'objectif affiché par le gouvernement est de garantir un minimum de mixité sociale au sein d'un même immeuble.

Avantages et inconvénients

Le dispositif Duflot présente deux atouts indéniables : un taux de défiscalisation de 18%, plus élevé que l'ancien dispositif Scellier BBC (13%) et que le Censi-Bouvard (11%) et un plafond d'achat au mètre carré de 5.500 euros unique pour toutes les zones. Ce plafond n'était que de 2.100 euros/m² en zone B2 en 2012, qui avait de facto exclu du dispositif la plupart des communes s'y trouvant.
En revanche, nombre de professionnels de l'immobilier locatif et de la gestion de patrimoine jugent le dispositif Duflot moins attractif que le Scellier, en raison du plafonnement des loyers et des ressources des locataires, ce qui contraint la rentabilité locative des logements acquis.

De plus, la faiblesse de la demande de logements en 2012 et attendue en 2013 n'est pas propice à une baisse des prix d'acquisition, les constructeurs pouvant plus difficilement bénéficier d'économies d'échelle, sur leurs achats notamment.

Enfin, sur le plan fiscal, le Duflot présente des limites, au nombre de quatre :
- La réduction d'impôt est comprise dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros
- L'excédent de réduction d'impôt en cas d'investissement annuel supérieur à 300.000 euros n'est pas reportable sur l'impôt des années qui suivent
- Aucune déduction spécifique n'est prévue du fait de la location du logement à des locataires soumis à des conditions de ressources. Le dispositif « Scellier intermédiaire » bénéficiait en plus de la réduction d'impôt d'une déduction forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers perçus
- Le bonus de 4% de réduction d'impôt par tranche de 3 années d'engagement de location complémentaire (jusqu'à 15 ans) est supprimé

 

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