IFI sur les parts de SCPI : quelle valeur inscrire dans la déclaration

Est-ce que les SCPI entrent dans le calcul de l’IFI en 2025 ?

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de la quote-part immobilière de leur valeur. Les règles de droit commun s’appliquent en effet aux parts de SCPI, prévues à l’article 965 du Code général des impôts, sans dérogation ni abattement particulier.

Selon cet article, seule la portion de leur valeur vénale au 1er janvier représentative de biens immobiliers est taxable. La valeur vénale des parts de SCPI correspond au prix auquel elles seraient susceptibles d’être vendues sur le marché au 1er janvier de l’année d’imposition considérée, soit au 1er janvier 2025 pour la déclaration d’IFI de cette année.

Ces règles s’appliquent :

• aux résidents fiscaux français (personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France) soumis à l’IFI
• aux parts de SCPI détenues directement
• aux parts de SCPI détenues au sein des contrats d’assurance vie rachetables

En revanche, certaines exceptions à ce schéma général visent :

• les SCPI détenues au travers des plans d’épargne retraite (PER)
• les non-résidents imposables à l’IFI
• les détenteur de la nue-propriété de parts de SCPI (sauf cas particuliers)

Ces trois situations seront abordées plus bas dans cet article.

SCPI : quelle valeur IFI retenir dans la déclaration ?

Seuls les actifs immobiliers détenus par la SCPI sont imposables.

En effet, une SCPI est rarement composée à 100% d’immobilier. Elle comporte toujours un volant de trésorerie, représentative d’une partie de l’épargne collectée en attente d’être investie. Dans certains cas, il peut s’agir d’une trésorerie destinée à honorer les demandes de rachat.

La valeur IFI à prendre en compte dans la déclaration d’IFI est donc égale à la quote-part d’immobilier dans le patrimoine de la SCPI, aussi appelée ratio immobilier, exclusion faite de la fraction représentative d’actifs financiers.

Ce ratio immobilier doit être multiplié par la valeur des parts à la revente (la fameuse valeur vénale) au 1er janvier 2024.

Or cette valeur n’est pas la même selon le type de SCPI. On peut ainsi distinguer trois situations :

1. les SCPI à capital variable, dont la valeur vénale est égale à la valeur de retrait
2. les SCPI à capital fixe ayant un marché secondaire actif, dont la valeur vénale est égale au dernier prix d’exécution de l’année n-1
3. les SCPI à capital fixe illiquides, pour lesquels on retient la valeur de réalisation par part

Récapitulatif IFI des valeurs de référence à retenir selon le type de SCPI :

Pour faciliter la tâche de leurs associés, la plupart des sociétés de gestion de SCPI communiquent la valeur IFI par part à déclarer et, le plus souvent, le ratio immobilier retenu.

La valeur totale à déclarer est égale au nombre de parts détenues au 1er janvier 2024 multiplié par la valeur IFI.  Évidemment, quand on détient des parts de plusieurs SCPI, il faut additionner le tout et reporter ce montant total dans la déclaration d’IFI.

Valeur IFI 2025 de plus de 100 SCPI : liste pour un résident fiscal français

Les valeurs IFI indicatives communiquées par les sociétés de gestion sont à retrouver dans le tableau ci-dessous :

Ces valeurs sont transmises par les sociétés de gestion aux associés :

• soit dans les rapports annuels
• soit dans les bulletins d’information du premier trimestre de l’année d’imposition
• soit dans des documents d’information spécifiques
• soit dans le relevé fiscal ou le bordereau fiscal reçu

Ces valeurs sont communiquées à titre informatif, pour aider les contribuables à remplir leur déclaration. L’associé demeure responsable de la saisie de ses formulaires ; il est libre de renseigner des valeurs différentes, s’il est en mesure de les justifier.

Exemple de calcul de valeur IFI pour les SCPI Immorente et Epargne Pierre

Valeur IFI 2025 d’Immorente communiquée par Sofidy : 283,26 euros
Nombre de parts détenues au 1er janvier 2025 : 180
Montant à déclarer : 50.986,80 euros (283,26 x 180)

Valeur IFI 2025 d’Epargne Pierre communiquée par Atland Voisin : 174,95 euros
Nombre de parts détenues au 1er janvier 2025 : 280
Montant à déclarer : 48.986 euros (174,95 x 280)

Les SCPI dans la déclaration d’IFI

Il n’existe pas de case dédiée aux parts de SCPI dans la déclaration d’IFI. Leur valeur entre dans le total à déclarer dans la case 9CA intitulée « BIENS DÉTENUS INDIRECTEMENT ». Cette case correspond au total de tous les biens détenus par l’intermédiaire de sociétés, de fonds de placement (SCPI, OPCI, SC/SCI) ou en tant qu’unité de compte de contrat d’assurance vie ou de capitalisation.

On peut distinguer deux situations pour un porteur de parts de SCPI :

1. si les biens détenus indirectement sont composés uniquement de parts de SCPI, le total à déclarer case 9CA est égal au cumul de la valeur IFI des part de SCPI détenues
2. si le contribuable détient d’autres actifs indirectement, en plus des parts de SCPI, le total à déclarer case 9CA est égal à l’addition de la portion d’immobilier détenue au travers des différentes structures juridiques dont il possède des parts

Dans les deux cas, la décomposition du total déclaré case 9CA à détailler à l’annexe 3 de la déclaration IFI, également intitulée « BIENS DÉTENUS INDIRECTEMENT ».

En pratique, sont à déclarer :

• le nom et l’adresse de la SCPI dans la colonne Dénomination de la société
• le numéro Siren
• le nombre de parts détenues dans la colonne % du capital détenu
• la valeur vénale (valeur vénale x nombre de parts) dans la colonne Valeur vénale des droits, parts ou actions
• la valeur IFI dans la colonne Valeur déclarée

Le total des différents biens détenus indirectement saisi dans la case 9CA en bas de la colonne valeur déclarée est à reporter en case 9CA du formulaire principal.

SCPI en assurance vie et imposition à l’IFI

Les parts de SCPI détenues au travers d’un contrat d’assurance vie en tant qu’unités de compte (supports non garantis) sont également taxables, si le contrat est rachetable (ce qui est le cas de la plupart des contrats). Leur valeur au 1er janvier est, comme les parts de SCPI détenues en direct, incluse dans le total des actifs immobiliers détenu indirectement à déclarer case 9CA. Elle doit aussi être détaillée en annexe 3 (BIENS DÉTENUS INDIRECTEMENT).

La valeur déclarée demandée par l’administration fiscale en annexe 3 correspond à la valeur IFI préconisée fournie par la compagnie d’assurance qui assure le contrat.

Cette valeur IFI correspond au pourcentage d’actifs immobiliers contenu dans la SCPI. Ce pourcentage est parfois appelé « taux IFI » dans les relevés fiscaux mis à disposition par les assureurs.

Pour savoir quel montant il faut déclarer, il convient de multiplier la valeur IFI indicative de la part par le nombre d’unités de compte détenues.

Parts de SCPI dans un PER et IFI

Un plan d’épargne retraite (PER) n’est en principe pas rachetable, les sommes étant bloquées jusqu’à l’âge de la retraite. Les SCPI logées au sein d’un PER ne sont donc pas imposables à l’IFI, pendant la phase d’épargne (période durant laquelle on accumule un capital).

Cependant, dès lors que le PER devient rachetable, les parts de SCPI sont à inscrire dans la déclaration d’IFI, toujours à hauteur du pourcentage d’actifs d’immobiliers qui compose leur patrimoine. L’administration fiscale estime que le caractère rachetable du PER se manifeste dans les cas suivants :

• une fois l’âge de la retraite atteint
• en cas d’évènement de la vie pouvant donner lieu à un déblocage anticipé (décès du conjoint ou du partenaire de Pacs, surendettement du titulaire, etc.)
• pour un PER détenu par un enfant mineur (règle en vigueur depuis le 1er janvier 2025)

Dans de tels cas, les parts de SCPI sont à prendre en compte dans les biens détenus indirectement déclarés case 9CA. Les modalités d’imposition et de déclaration sont alors les mêmes que dans le cadre d’un contrat d’assurance vie (voir ci-dessus).

Valeur IFI de SCPI pour un non-résident fiscal

La valeur IFI des parts de SCPI détenues par une personne ayant son domicile fiscal hors de France diffère de celles détenues par un résident fiscal en France, lorsque la SCPI détient des actifs en dehors de l’Hexagone. En effet, un non-résident fiscal est exonéré d’IFI pour la part d’actifs qu’il détient à l’étranger, directement ou indirectement (source : 2° de l’article 964 du Code général des impôts). Cette exonération s’applique entre autres aux biens immobiliers détenus via des parts de SCPI.

Les implications de cette règles sont les suivantes :

• la valeur IFI d’une SCPI détenant 100% de ses actifs en France est identique pour les résidents et les non-résidents
• quand le parc immobilier d’une SCPI est situé entièrement hors de France, la valeur de ses parts est totalement exonérée pour un non-résident soumis à l’IFI
  -> c’est le cas des SCPI dites européennes ne disposant d’aucun immeuble en France
• si une SCPI détient des actifs en France et en dehors, la valeur IFI de ses parts sera plus basse pour un non-résident que pour un résident
  -> cela explique aussi pourquoi la valeur IFI peut fluctuer d’une année sur l’autre (en fonction de la proportion de biens détenus hors de France), même sans évolution du prix de la part

Dans le tableau ci-dessous, figure la valeur IFI indicative des parts de SCPI pour les non-résidents fiscaux :

IFI pour les SCPI détenues en usufruit et en nue-propriété

Les parts de SCPI sont imposables pour leur valeur en pleine propriété lorsqu’elles sont détenues par un usufruitier (source : article 968 du CGI). Conséquence, en cas d’acquisition par un épargnant de la nue-propriété de parts de SCPI, leur valeur n’est pas prise en compte dans la base imposable à l’IFI.

Cependant, en cas d’usufruit légal (issu d’une succession lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit), l’imposition à l’IFI est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, lorsque le patrimoine du défunt comporte des parts de SCPI, leur valeur est ventilée entre l’usufruitier et les nus-propriétaires, selon un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier au décès du défunt (barème prévu à l’article 669 du CGI).

Exemple :
Patrimoine du défunt comportant 100.000 euros de SCPI Corum Origin
Âge de l’usufruitier : 65 ans, correspondant à une valeur de l’usufruit égale à 50% de la valeur en pleine propriété
Valeur de l’usufruit des parts de SCPI : 50.000 euros