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Seuil de l'IFI, plafond des réductions d'impôt... Les chiffres-clés et notions à retenir pour les personnes qui doivent remplir une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière, pour la première fois ou pas, en 2018. Ces limites ont en partie changé avec la suppression de l’ISF.

1,3 million d'euros : seuil de l’IFI

C'est le seuil de patrimoine privé ou patrimoine net taxable immobilier détenu au 1er janvier 2018 au-delà duquel tout contribuable doit déclarer et payer l'IFI. On parle aussi de seuil d'assujetissement, de seuil d'imposition ou de non-imposition.

Ce seuil de 1,3 million d’euros était celui applicable dans le cadre de l’ISF supprimé par Emmanuel Macron. Il existait depuis la réforme Sarkozy-Fillon de l’ISF de 2011 et n'a pas été remis en cause lors de la réforme Hollande de l'ISF en vigueur de 2013 à 2017.

Cependant, le patrimoine visé par ce seuil n’est plus le même qu’avant, le patrimoine mobilier étant désormais exclu du champ de l’IFI alors qu’il était taxable à l’ISF.

Attention, cette somme de 1,3 million d'euros n'est pas égale à la somme des actifs immobiliers (ou patrimoine brut) mais à la valeur nette du patrimoine immobilier, c'est-à-dire après déduction des passifs (dettes certaines) et application de certaines décotes, la plus connue étant celle de 30% dont bénéficie la résidence principale.

800.000 euros : plancher du barème d’imposition

A ne pas confondre avec le seuil d'imposition à l’IFI développé ci-dessus. 800.000 euros est la somme à partir de laquelle le patrimoine immobilier net est soumis au barème de l’IFI, au taux de 0,50%. En-deçà de cette limite, le patrimoine immobilier est exonéré. En d’autres termes, le montant de 800.000 euros est le plancher du barème de l’IFI.

Cette différence entre le seuil d’imposition et la limite basse de la première tranche du barème en vigueur dans le cadre de l’IFI existait déjà dans le cadre de l’ISF.

1,4 million d'euros : plafond d’application de la décote

Limite haute d'application de la décote, un mécanisme automatique de réduction de l’IFI calculé par le fisc. La décote vise à éviter une surtaxation des « petits » IFI, dont le patrimoine est légèrement supérieure au seuil d'imposition de 1,3 million d'euros.

Ce système de décote, qui existait dans le cadre de l’ISF version François Hollande, a été reconduit à l’identique dans le cadre de l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au 1er janvier 2018.

2,57 millions d'euros : seuil de déclaration ISF complète

Ce seuil correspondait, dans le cadre de l’ISF (pour les années 2013 à 2017), au montant à partir duquel la déclaration d'ISF complète, avec justificatifs et annexes, au moyen du formulaire 2725, était obligatoire. Sous ce seuil, le contribuable pouvait se contenter d'une déclaration d'ISF allégée au moyen du formulaire 2042 C, à remplir en même temps que la déclaration de revenus.

Avec la création de l’IFI en 2018, tous les contribuables assujettis à cet impôt sur la fortune immobilière seront soumis à des démarches déclaratives allégées, dans le cadre d’une déclaration annexes à la déclaration de revenus.

10 millions d'euros : seuil d’application du taux maximum

Valeur nette imposable du patrimoine immobilier à partir de laquelle le contribuable est soumis du taux marginal (ou maximal) de l'IFI de 1,5%, soit plus que le rendement de l'OAT 10 ans, le taux du Livret A ou que celui d'inflation.

Cette limite est la même que celle en vigueur dans le cadre de l’ISF, le barème ayant été inchangé à l’occasion de la création de l’IFI.

70.120.634 euros : patrimoine pour un IFI de 1 million d’euros

Valeur du patrimoine taxable correspondant à un IFI théorique de 1 million d'euros. Théorique parce qu'à ce niveau, le contribuable a de grandes changes de bénéficier du plafonnement de l'IFI (voir plus bas).

5 millions d’euros : plafond de déduction des dettes

Plafond de déduction des dettes dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière pour les plus gros patrimoines. Précisément, ce seuil de 5 million d’euros correspond à la valeur du patrimoine immobilier au-delà de laquelle la dette n’est pas intégralement déductible si elle représente plus de 60% de la valeur du patrimoine imposable. Dans ce cas, l’excédent au-delà de 60% n’est déductible qu’à hauteur de 50%.

Par exemple, pour un bien immobilier d’une valeur de 10 millions d’euros acquis par un emprunt du même montant, le crédit immobilier n’est déductible qu’à hauteur de 8 millions d’euros :
Passif déductible = 6 millions d’euros (60% de 10 millions) + 2 millions d’euros (50% de 4 millions d’euros).

Dans cet exemple, le patrimoine net taxable se monte à 2 millions d’euros (alors qu’il aurait été égal à zéro dans le cadre de l’ISF).

18.000 euros : plafond de réduction FIP-FCPI

Plafond de défiscalisation par an via la souscription de parts de FIP (fonds d'investissement de proximité) ou de FCPI (fonds communs de placement dans l'innovation) éligibles au dispositif ISF PME. Pour un fonds offrant une réduction d'impôt de 50%, il faut donc investir 36.000 euros pour bénéficier de l'avantage fiscal maximal. Attention, la ristourne est accordée en contrepartie d'une détention longue (conservation pendant 5 ans minimum au-delà de l'année d'investissement) et d'un risque de perte.

Ce type de défiscalisation peut être utilisé jusqu’au 31 décembre 2017 pour bénéficier d’une réduction d’IFI en 2018. Au-delà, toute nouvelle souscription de parts de FIP ou de FCPI n’ouvrira droit à aucune réduction d’IFI.

45.000 euros : plafond de défiscalisation dans les PME

Plafond annuel de réduction d'impôt au titre de l'investissement dans des entreprises et start-up éligibles au dispositif ISF PME créé par la loi Tepa du 21 août 2017. L'investissement peut être direct, dans sa propre entreprise sous conditions, indirect (via une holding, notamment dans le cadre d'une plateforme de crowdfunding) ou intermédié, c'est-à-dire via des fonds ISF de type FIP et FCPI.

Attention, le cadre légal de la réduction d'impôt a été remis à plat au 1er janvier 2016. Et cette réduction d’impôt s’éteindra après le 31 décembre 2017.

50.000 euros : limite de déduction des dons

Limite annuelle de réduction d'IFI accordée en contrepartie de dons consentis à un ou plusieurs organismes d'intérêt général, principalement des fondations reconnues d'utilité publique. La réduction d'IFI est égale à 75% des sommes données. Si ne serait-ce qu'un seul investissement de type ISF PME est effectué jusqu’au 31 décembre 2017, le plafond annuel redescend à 45.000 euros.

75% des revenus : plafonnement de l’IFI

Seuil du plafonnement de l'IFI. Ce mécanisme, transposé de l’ISF à l’IFI, est destiné à éviter qu'un redevable ne paie un montant d'impôts (IFI 2018 + impôt 2018 sur le revenu 2017 + prélèvements sociaux 2017) supérieur à 75% de ses revenus de l'année précédente. Attention, même exonérée d'impôt sur le revenu, la plus-value immobilière sur la résidence principale est prise en compte dans les revenus au titre du plafonnement.