Immobilier : comment réduire ou ne pas payer l’IFI grâce aux SCPI ?

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La fiscalité foncière en France est lourde pour un propriétaire : à l'impôt sur les revenus immobiliers et aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s'ajoute depuis le 1er janvier 2018 l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 millions d'euros. Mais cet impôt n'est pas une fatalité car il peut être diminué, voire supprimé totalement. Découvrons comment grâce à l'achat de la nue-propriété de parts de SCPI.

 

Comment obtenir une réduction ou une suppression de l'IFI relatif aux parts de SCPI ?

La réponse est très simple et tient en quelques mots : nue-propriété de parts de SCPI de rendement. En effet, la nue-propriété des parts de SCPI n'entre pas dans l'assiette taxable de l'IFI. Ainsi, si un investisseur possède uniquement la nue-propriété des parts de SCPI et non l'usufruit, il ne sera pas fiscalisé.

Bien évidemment, si l'épargnant décide d'acheter uniquement la nue-propriété, il ne sera, par définition pas détenteur de l'usufruit et ne percevra donc pas de revenus de son investissement immobilier. En contrepartie, il pourra acheter ses parts moins chères en bénéficiant d'une décote correspondant à l'absence de perception de dividendes durant la période de démembrement temporaire de propriété. Il n'est donc pas possible de gagner sur tous les tableaux.

Comment fonctionne le démembrement temporaire de propriété ?

Le démembrement temporaire de propriété permet de diviser de manière temporaire la propriété entre deux parties : l'usufruit ou la jouissance du bien et la nue-propriété ou la propriété « des murs ». Ici, c'est l'usufruitier, le plus souvent une personne morale, qui va percevoir les loyers des SCPI et qui sera par conséquence imposé. Le nu-propriétaire quant à lui ne subira aucune fiscalité pendant la durée du démembrement, généralement comprise entre 5 et 10 ans.

Pour compenser l'absence de loyers, le nu-propriétaire pourra acheter ses parts de SCPI moins chères, avec une décote moyenne de 20% sur 5 ans et de 34% sur 10 ans. Cela lui permettra d'acheter plus de parts avec un capital investi.

Au terme du démembrement temporaire de propriété, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété et donc plus de capital et plus de loyers à vie. A ce stade, le plein propriétaire a deux possibilités : arbitrer ses parts de SCPI ou bien les conserver pour obtenir un revenu complémentaire.

Ci-dessous, un exemple répartition de la valeur d'une SCPI lors d'un investissement en démembrement temporaire de propriété, sur deux durées distinctes :

SCPI Epargne Pierre du groupe Voisin

scpi voisin demembrement

Faire un bilan patrimonial avant d'investir en parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété

Chaque cas étant spécifique, il est impératif de réaliser un bilan patrimonial afin que la meilleure solution possible puisse être proposée.

Ainsi que le précise Lionel Benhamou, l'un des associés fondateurs de La Centrale des SCPI, plateforme leader de la distribution de parts de SCPI par Internet (www.centraledesscpi.com) : « Il est nécessaire d'effectuer un état des lieux de la situation de chaque client avant toute préconisation. Le bilan patrimonial constitue l'élément fondamental de la relation clients sur lequel s'appuie le consultant. »

Le bilan patrimonial est ainsi au consultant ce que l'examen clinique est au médecin. Une fois ce bilan patrimonial réalisé, il est possible d'orienter le client vers des solutions patrimoniales innovantes lors d'un nouveau rendez-vous. Il n'est ainsi pas forcément utile de consacrer 100 % de son investissement à l'achat de parts en nue-propriété.
Enfin, la durée de celui-ci est un élément indispensable à prendre en compte sachant qu'elle peut s'échelonner entre trois et vingt ans. Ici encore, seule une préconisation sur-mesure consécutive à la connaissance de la situation du client permet de trouver la durée optimale.

L'ingénierie patrimoniale nécessaire à la réussite de ce type de projet requiert une connaissance fine des mécanismes fiscaux et patrimoniaux. Ce n'est qu'une fois la proposition d'investissement validée que le conseiller proposera à son client des SCPI, les meilleures SCPI.

Quelles sont les meilleures SCPI pour ce type de montage patrimonial ?

Une fois le constat effectué, il reste à trouver les meilleures SCPI en vue de réaliser une opération de démembrement temporaire de propriété optimale.

Comme pour un achat réalisé en pleine propriété, il est nécessaire de combiner plusieurs SCPI, de préférence trois. Tout dépend bien évidemment de la somme que l'investisseur souhaite consacrer à cet investissement immobilier mais, de manière générale, scinder son investissement en trois, voire en quatre si la somme en jeu est conséquente, demeure une mesure de prudence et de diversification. C'est ce que l'on peut appeler la mutualisation de la mutualisation, tout simplement parce que le patrimoine de chaque SCPI est déjà mutualisé entre de très nombreux biens immobiliers.

Il est enfin essentiel de savoir ce que ce mécanisme va vous rapporter. Il faut donc faire tourner un modèle mathématique prenant en compte tous les paramètres, notamment les clés de répartition entre l'usufruit et la nue-propriété de chaque SCPI de rendement concernée fonction de la durée choisie. Plus le nombre de paramètres est conséquent, plus les calculs sont complexes. Toutefois, des professionnels qualifiés sauront vous donner une fourchette de taux de rendement interne (TRI) estimé sur la durée de votre investissement.

Anticiper pour réduire sa base imposable à l'IFI en 2019 grâce aux SCPI de rendement

La finalité de cette opération demeure un résultat supérieur à ce que l'investisseur aurait obtenu s'il n'avait pris aucune initiative. Néanmoins, les possibilités d'ingénierie patrimoniale sont infinies dans la mesure où de plus en plus de sociétés de gestion proposent l'achat de leurs SCPI en démembrement temporaire de propriété. Finalement, toutes les parties y trouvent un intérêt et il s'agit d'une opération gagnant-gagnant.

La fin de l'année approche, les investisseurs assujettis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne doivent plus perdre du temps. Le moment est venu de commencer à réfléchir à toutes ces questions, afin de limiter sa base taxable 2019 avant qu'il ne soit trop tard. Comme dans tous les domaines, l'anticipation s'avère être l'une des clés de la réussite et l'acquisition de part de SCPI démembrées n'échappent pas à la règle.

Rédigé en partenariat avec La Centrale des SCPI

 

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