Assurance construction : comment fonctionne la garantie décennale ?


Sur le point de faire construire une maison ? Sachez que tout constructeur professionnel doit souscrire obligatoirement une assurance comprenant la garantie décennale. Elle couvre les éventuels vices de construction et dommages durant 10 ans. Le point sur cette protection destinée aux particuliers.  

L'assurance décennale est à souscrire par le constructeur.

1.Qu’est-ce qu’une garantie décennale ?
2.Est-elle obligatoire ?
3.Qui doit la souscrire ?
4.A partir de quand prend-t-elle effet et quelle est sa durée ?
5.Que couvre la garantie décennale ?

 

Qu’est-ce qu’une garantie décennale ?

Lors de la construction d’un logement neuf, mais aussi d’une rénovation, les constructeurs professionnels sont responsables des éventuels dommages et vices de construction qui pourraient survenir vis-à-vis du maître d’ouvrage. Ce principe est inscrit clairement dans l’article 1792 du Code civil : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Bon à savoir : en tant que propriétaire du logement en construction ou en rénovation, vous êtes considéré comme maître d’ouvrage.

 

C’est précisément dans ce but qu’intervient la garantie décennale, également appelée « assurance responsabilité professionnelle du constructeur ». Elle permet ainsi de prendre en charge les réparations nécessaires suite à des dommages qui rendraient la maison inhabitable ou impropre à l’usage qui lui est destiné ou à des vices de construction engageant la solidité de l’ouvrage et de ses équipements. Pour le propriétaire du logement, la garantie décennale est une protection supplémentaire en cas de pépin.

Logiquement, pour qu’elle joue, il faut que la responsabilité du constructeur professionnelle soit reconnue comme le stipule l’article 1792 du Code civil : « Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Est-elle obligatoire ?

La souscription d’une garantie décennale est une obligation inscrite dans la loi. Elle vise essentiellement à protéger les particuliers qui font construire une maison ou achètent un logement neuf.

Qui doit la souscrire ?

Tout constructeur professionnel qui réalise ou qui participe à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, d’une maison, d’un appartement neuf ou existant doit souscrire une assurance décennale. Sont ainsi considérés comme des constructeurs d’un ouvrage selon le Code civil :

Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage. Ce document est le contrat qui lie le maître d’ouvrage, autrement dit le particulier à qui est destiné le logement en construction, et les différents professionnels chargés de sa construction,
Toute personne qui vend après l’achèvement des travaux un ouvrage qu’elle a construit ou qu’elle a fait construire,
– Toute personne qui, « bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage », est-il précisé dans le Code civil. Plus clairement, il faut comprendre les promoteurs immobiliers ou encore les constructeurs de maisons individuelles.

Point important pour le particulier à qui est destiné l’ouvrage, l’ensemble des professionnels assujettis à cette obligation d’assurance doivent justifier de sa souscription. Depuis le 1er juillet 2016, il existe un modèle-type d’attestation de garantie décennale qui est à joindre obligatoirement aux devis et factures puis à annexer aux actes de vente du logement si la cession a lieu durant la période de garantie.

A noter : sur les devis et factures, tout professionnel soumis à l’obligation de garantie décennale doit également y faire figurer l’assurance souscrite au titre de son activité, les coordonnées de l’assureur et la couverture géographique du contrat.

 

Focus : Attention à ne pas confondre la garantie décennale et l’assurance dommages ouvrage
L’assurance dommages ouvrage est une garantie qui permet au particulier qui fait construire sa maison individuelle d’être couvert en cas de sinistre lié à la construction (malfaçons, défauts de conformité, …). Elle est donc à souscrire par le maître d’ouvrage, autrement dit le futur propriétaire qui fait réaliser les travaux. La garantie dommages ouvrage et décennale sont complémentaires : le rôle de la première est en effet d’intervenir en amont pour les dommages faisant l’objet d’une garantie décennale sans attendre la reconnaissance des responsabilités de chacun.

>> Pour en savoir plus, lire notre article dédié à l’assurance dommages ouvrage du particulier

A partir de quand prend-t-elle effet et quelle est sa durée ?

La garantie décennale est à souscrire impérativement avant le début du chantier. Premièrement, parce que l’attestation d’assurance doit être jointe aux devis et factures remis au particulier et deuxièmement parce qu’elle couvre uniquement les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier, et ce durant la validité du contrat.

Attention : en tant que propriétaire de la future construction, il ne faut pas hésiter à vérifier que le contrat d’assurance a été souscrit avant l’ouverture du chantier, faute de quoi, les éventuels dommages et vices de construction ne seront pas couverts puisque la garantie ne jouera pas.

 

Validité de 10 ans

La garantie décennale prend effet à compter de la réception des travaux, à compter de la signature du particulier qui déclare accepter l’ouvrage. Elle court pendant 10 ans à compter de cette date.

Cela implique donc que le professionnel engage sa responsabilité non seulement à l’égard du premier propriétaire – le maître d’ouvrage – mais aussi vis-à-vis des futurs acquéreurs successifs du bien. A noter que ce délai de 10 ans est dit « incompressible » ce qui signifie que rien ne peut le réduire.

Que couvre la garantie décennale ?

Comme indiqué plus haut, ce sont les mêmes dommages et vices couverts par l’assurance dommages ouvrage. La garantie décennale couvre ainsi systématiquement :

Les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction : cela peut être par exemple des fissures importantes dans les murs, l’effondrement de la toiture, l’infiltration d’eau par la toiture ou les murs ou encore un vice du sol,
Les dommages qui rendent impropre la construction à sa destination : autrement dit, les dégâts qui ne permettent pas au propriétaire d’habiter dans son logement ou qui nuisent gravement à son occupation normale (défauts d’isolation thermique des murs, affaissement du plancher, défaut d’étanchéité, …),
Les dommages affectant les éléments d’équipement indissociables que l’on ne peut enlever, démonter ou remplacer sans abîmer la construction : par exemple, les canalisations encastrées, la chape de béton, une installation électrique défectueuse.

Dans le cadre de l’assurance décennale, le dommage peut également être consécutif à un défaut de conformité ou un vice de sol.

Ce qui n’est pas couvert, les exclusions

Premièrement, comme la garantie décennale protège les dégâts relatifs au gros œuvre, les « menus ouvrages » ne sont pas pris en charge. C’est notamment le cas des portes, des fenêtres, sanitaires ou encore des fissures aux murs et au plafond « mineures » qui ne menacent pas la solidité de la construction.

Par ailleurs, la responsabilité du (ou des) professionnel en charge de la construction ne peut être engagée dans les cas suivants :

Un vice émanant d’un tiers, comme d’un sous-traitant qui lui a fourni des matériaux non conformes. Le constructeur engage alors un recours contre le fautif,
La cause étrangère : vandalisme, incendie causé par un tiers, ou encore un cas de force majeure comme une catastrophe naturelle,
Une faute provenant du propriétaire : ce dernier peut causer des dommages qui portent à conséquence sur la conception de la construction.

De même, l’assurance décennale ne peut jouer dans les cas suivants :

Fait intentionnel ou intention de frauder du professionnel : par exemple, en trompant le particulier sur la qualité des matériaux utilisés pour la construction,
L’usure normal du logement, de son défaut d’entretien ou d’un usage anormal.

Enfin, en toute logique, comme la garantie décennale court sur 10 ans, au-delà tous dommages ou vices ne seront plus pris en charge par cette protection.

A noter que la loi ne comporte aucune limitation en matière de montant de garantie, ce qui implique que la compagnie d’assurance doit prendre en charge l’intégralité des travaux de réparation du logement nécessaires. Il faut enfin savoir qu’une franchise (ce qui reste à la charge de l’assuré en cas de sinistre) est systématiquement appliquée, son montant variant selon les contrats.

Attention à ne pas confondre avec les garanties biennale et de parfait d’achèvement

Attention, il ne faut pas confondre la garantie décennale et les garanties biennale et de parfait d’achèvement. La garantie biennale impose au constructeur de réparer ou de remplacer tout élément d’équipement qui ne fonctionne pas pendant deux ans après la réception des travaux. Quant à la garantie de parfait achèvement, elle l’oblige à réparer tous les désordres, à savoir les vices cachés et les défauts de conformité, signalés au cours de la première année qui suit la réception des travaux. Et ce, quelles que soient leur importance et leur nature.