Comment identifier les meilleures SCPI de rendement ? Le classement selon leur taux de distribution 2024 est un indicateur, mais pas le seul critère à considérer. Palmarès des SCPI en fonction de leurs performances 2024, du prévisionnel 2025, de leur taille, et de l’avis du jury des TOP SCPI.
| Classement SCPI | Société de gestion | TD 2024 | Rendement 2023 (TD) | Rendement 2022 (TD) |
|---|---|---|---|---|
| Source : sociétés de gestion | ||||
| Comète | Alderan | 10,62% (11,18% sur la base du prix sponsor) | - | - |
| Transitions Europe | Arkea Reim | 8,25% | 8,16% | - |
| Upêka | Axipit Real Estate Partners | 7,96% | - | - |
| Remake Live | Remake AM | 7,50% | 7,79% | 7,64% |
| Iroko Zen | Iroko | 7,32% | 7,12% | 7,04% |
| NCap Continent | Norma Capital | 7,01% | 6,59% (annualisé) | |
| MyShareEducation | My Share Company | 7% | - | - |
| Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75% | 6,26% | - |
| Optimale | Consultim AM | 6,51% | 6,02% | 5,52% |
| Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°) | Epsicap Reim | 6,55% | 6,25% | 6,08% |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | 6,51% | 6,02% | 5,51% |
Ci-dessus, le TOP 10 des SCPI les plus rentables (en fonction du taux de distribution 2024). Ce classement provisoire concerne uniquement les SCPI à capital variable (que l’on peut souscrire à tout moment).
Les premières annonces de taux de rendement des SCPI pour 2024 sont intervenues la semaine du 13 janvier 2025. Les meilleures performances sont affichées par les SCPI de création récente, ne disposant pas (ou peu) de stock d’actifs anciens faiblement rémunérateurs ou inadaptés à la demande des utilisateurs, et/ou celles qui continuent d’afficher une forte collecte d’épargne. Toutes les SCPI du TOP 10 affichent des taux de distribution d’au moins 6,50%, dont la majorité au-delà de 7%. On y recense plusieurs SCPI sans commission de souscription :
Grâce à ce modèle, une fraction supérieure de l’épargne collectée est mise à contribution pour réaliser des investissements immobiliers, par rapport à une SCPI vendue avec une commission de souscription.
Toutes ces SCPI présentent une particularité commune : elles sont gérées par des sociétés de gestion indépendantes d’un groupe bancaire sur le plan capitalistique. Autre caractéristique : leur taille moyenne est généralement inférieure à la taille moyenne de l’ensemble des SCPI de rendement. Il n’est pas certain que ces SCPI parviennent à maintenir de telles performances à l’avenir en grandissant. Toutefois, les acquisitions effectuées en 2023-2024 (période de bas de cycle immobilier) devraient contribuer positivement à leurs performances pour plusieurs années.
Pour rappel, les meilleures performances pour 2023 étaient les suivantes.
| Classement SCPI | Société de gestion | Rendement 2023 (TD) | Rendement 2022 (TD) | TD 2021 | Évolution prix de la part |
|---|---|---|---|---|---|
| Source : sociétés de gestion | |||||
| Transitions Europe | Arkea Reim | 8,16% | - | - | |
| Remake Live | Remake AM | 7,79% | 7,64% | - | |
| Iroko Zen | Iroko | 7,12% | 7,04% | 7,10% | |
| Novaxia Neo | Novaxia Investissement | 6,51% | 6,33% | 6,49% | |
| Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,26% | - | - | |
| Epsilon 360° | Epsicap Reim | 6,25% | 6,08% | - | |
| LOG IN | Theoreim | 6,21% | - | - | |
| Cœur de Régions | Sogenial Immobilier | 6,20% | 6,40% | 6,43% | +0,84% le 1er décembre 2022 |
| Corum Origin | Corum AM | 6,06% | 6,88% | 7,03% | +4,13% le 1er avril 2022 |
| Optimale | Consultim AM | 6,02% | 5,52% | 5,52% | |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | 6,02% | 5,51% | 5,20% | +2% le 1er novembre 2023 |
Certaines SCPI ont communiqué leur rendement prévisionnel pour 2025 (taux de distribution ou fourchette de taux de distribution) :
| SCPI | Société de gestion | Rendement 2025 prévisionnel (TD) | Rendement 2024 prévisionnel (TD) | Rendement 2023 (TD) |
|---|---|---|---|---|
| Sources : sociétés de gestion | ||||
| Wemo One | WEMO REIM | 9,50% | - | - |
| Patrimonia Capital & Rendement | Patrimonia Capital | 8,50% | - | - |
| Edmond de Rothschild Europa | Edmond de Rothschild REIM | 8% | ||
| Reason | MNK Partners | 8,50% | ||
| Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 8% | - | - |
| Darwin RE01 | Darwin | 7,50% | - | - |
| MomenTime | Arkea REIM | 7,50% | - | - |
| Sofidynamic | Sofidy | > 7% | 9,52% | - |
| Comète | Alderan | 7% | ≥ 8% | - |
| Ncap Continent | Norma Capital | 6,80% à 7,20% | 6% à 6,50% | - |
| Epsilon 360° | Epsicap Reim | 6,50% à 7% | 6,50% | 6,25% |
| Linaclub | Aestiam | 6,50% à 7% | ||
| Alta Convictions | Altarea IM | 6,50% | 6,50% | - |
| PERIAL Opportunités Territoires | Perial AM | 6 à 7% | ||
| AEW Paris Commerces | AEW | 6,20% | 5,89% | 6,12% |
| Log In | THEOREIM | 6% à 6,50% | 6,21% | 6,21% |
| Iroko Zen | Iroko | 6% | 6,75% à 7,50% | 7,12% |
| Corum Origin | Corum AM | 6% | ≥ 6% | 6,06% |
| Elysées Grand Large | HSBC REIM | 6% | - | - |
| Mistral Sélection | Swiss Life AM France | 6% | - | - |
| Osmo Energie | Mata Capital IM | 6% | - | - |
| Vitality | ClubFunding AM | 6% | - | - |
| Épargne Pierre Sophia | Atland Voisin | 5,50% | - | - |
| AEW Opportunités Europe (ex-Fructirégions Europe) | AEW | 5,34% | 4,53% | 4,30% |
| Laffitte Pierre | AEW | 5,27% | 3,77% | 3,62% |
| Vendôme Régions | Norma Capital | 5,10% à 6% | 5,70% à 6% | 6,01% |
| Sofipierre | Sofidy | > 5% | 6% à 6,20% | 4,73% |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | > 5% | 5% | 4,71% |
| Sofiboutique (ex-Immorente 2) | Sofidy | > 5% | 5,10% | 5,02% |
| MyShareEducation | My Share Company | > 5% | 6% | - |
| Corum XL | Corum AM | 5% | > 5,40% | 5,40% |
| Metronome | MIDI 2i | 5% | 5% | 5% |
| Fructipierre | AEW | 4,94% | 3,85% | 4% |
| Corum USA | Corum AM | 4,50% | - | - |
| AEW Commerces Europe (ex-Actipierre Europe) | AEW | 4,47% | 4,48% | 4% |
| NCap Education Santé (ex-Fair Invest) | Norma Capital | 4,40% à 5,20% | 4,70% à 5% | 4,72% |
| Atout Pierre Diversification | AEW | 4,34% | 4,32% | 4,14% |
| Immo Evolutif | AEW | 4,28% | 4% | 4% |
| AEW Patrimoine Santé | AEW | 4,20% | 4,20% | 3,51% |
| Primovie | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | 4,11% | 4,12% | 4,21% |
| Primofamily | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | 3,96% | 3,63% | 3,62% |
| Primopierre | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | 3,49% | 3,54% | 4,12% |
| Patrimmo Commerce | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | 3,49% | 3,54% | 3,48% |
| Remake Live | Remake AM | 7% à 7,50% | 7,79% | |
| Transitions Europe | Arkea Reim | 7,50% | 8,16% |
|
| UPÊKA | Axipit Real Estate Partners | 8% | - | |
| Mistral Selection | Swiss Life Asset Managers France | 8% | - | |
| CRISTAL Life | Inter Gestion REIM | 6,50% | 6,02% |
|
| Optimale | Consultim Asset Management | 6,50% | 6,02% | |
| LF Croissance & Territoires (ex-CM-CIC Pierre Investissement) | La Française REM | 6,20% à 6,30% | 5,67% | |
| Cœur de Régions | Sogenial Immobilier | 6,20% | 6,20% |
|
| CAP Foncières & Territoires | Foncières & Territoires | 6,05% | 6% |
|
| Cœur d'Europe | Sogenial Immobilier | > 6% | 5,93% |
|
| Novaxia NEO | Novaxia Investissement | 6% à 6,75% | 6,51% | |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6% à 6,50% | 6,26% |
|
| Altixia Cadence XII | Altixia Reim | 6% à 6,50% | 5,60% | |
| PFO | Perial AM | 6% à 6,30% | 5,70% |
|
| ESG Pierre Capitale | Swiss Life Asset Managers France | 6% | 5,16% | |
| Paref Hexa (ex-Interpierre France) | Paref Gestion | 5,80% à 6,10% | 5,51% | |
| Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale) | Paref Gestion | 5,70% à 6% | 5,80% | |
| Corum Eurion | Corum AM | +/- 5,67% | 5,67% | |
| Immo Placement | Atland Voisin | 5,60% | 5,61% | |
| LF Opportunité Immo | La Française REM | 5,60% à 5,70% | 5,46% | |
| ActivImmo | Alderan | 5,50% | 5,52% | |
| Foncière des Praticiens | Foncière Magellan | 5,40% à 5,55% | 5,40% | |
| Cœur de Ville | Sogenial Immobilier | 5,30% | 5,30% | |
| Altixia Commerces | Altixia Reim | 5,25% à 5,50% | 5,31% | |
| Épargne Pierre | Atland Voisin | 5,23% à 5,31% | 5,28% |
|
| Atream Hôtels | Atream | 5,10% | 5,30% | |
| LF Avenir Santé | La Française REM | 5% à 5,10% | 4,80% | |
| Cœur d'Avenir | Sogenial Immobilier | 5% | - | |
| Efimmo 1 | Sofidy | 5% | 4,65% |
|
| Kyaneos Pierre | Kyaneos Asset Management | 5% | 5,28% | |
| MyShareSCPI | My Share Company | 5% | 5,20% | |
| Eurovalys | Advenis REIM | 5% | 5,04% |
|
| Paref Prima (ex-Novapierre Allemagne) | Paref Gestion | 5% | 4,80% | |
| Immorente | Sofidy | 5% | 5% |
|
| PF Grand Paris (ex PF 1) | Perial AM | 4,80% à 5,20% | 4,34% |
|
| LF Europimmo | La Française REM | 4,70% à 4,90% | 4,64% | |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 4,70% à 4,80% | 4,53% | |
| Épargne Foncière | La Française REM | 4,60% à 4,70% | 4,43% | |
| Aestiam Horizon (ex-Aestiam Placement Pierre) | Aestiam | 4,57% à 5,10% | 5,01% |
|
| Atlantique Murs Régions | OTOKTONE 3i | 4,50% | 4,59% | |
| PFO2 | Perial AM | 4,40% à 5% | 4,10% | |
| Aestiam Pierre Rendement | Aestiam | 4,46% à 4,78% | 4,50% |
|
| Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française REM | 4,30% à 4,40% | 4,34% | |
| Sélectinvest 1 | La Française REM | 4,30% à 4,40% | 4,13% | |
| Elysées Pierre | HSBC REIM | 4,30% | 4% | |
| Génépierre | Amundi Immobilier | 4,23% à 4,54% | 3,81% |
|
| Notapierre | Unofi-Gestion d'actifs | 4,10% | 3,75% | |
| Edissimmo | Amundi Immobilier | 4,07% à 4,41% | 3,77% |
|
| PF Hospitalité Europe | Perial AM | 4% à 4,60% | 4,20% |
|
| Amundi Delta Capital Santé | Amundi Immobilier | 4% | 4% | |
| Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM | 3,83% | 3,51% |
|
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | 3,73% à 3,82% | 3,56% |
|
| Accès Valeur Pierre (AVP) | BNP Paribas REIM | 3,45% à 3,69% | 3,50% | |
| Opus Real | BNP Paribas REIM | 3,21% à 3,42% | 3% | |
| AEW Diversification Allemagne | AEW | 3,20% | 3,66% | |
| Aestiam Cap'Hébergimmo | Aestiam | 3,17% à 3,57% | 4,01% |
|
| Sofiprime | Sofidy | 0,54% | 0,50% | |
En 2024-2025, les SCPI devraient notamment bénéficier :
Inversement, certaines SCPI ne verront pas leurs rendements s’apprécier :
| SCPI | Société de gestion | TD 2024 | TD 2023 | TD 2022 | TD 2021 | Type |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sources : sociétés de gestion | ||||||
| Comète | Alderan | 10,62% (11,18% sur la base du prix sponsor) | - | - | - | Capital variable |
| Transitions Europe | Arkea Reim | 8,25% | 8,16% | - | - | Capital variable |
| Upêka | Axipit Real Estate Partners | 7,96% | - | - | - | Capital variable |
| Remake Live | Remake AM | 7,50% | 7,79% | 7,64% | - | Capital variable |
| Iroko Zen | Iroko | 7,32% | 7,12% | 7,04% | 7,10% | Capital variable |
| NCap Continent | Norma Capital | 7,01% | 6,59% (annualisé) | - | - | Capital variable |
| MyShareEducation | My Share Company | 7% | - | - | - | Capital variable |
| Capiforce Pierre | Fiducial Gérance | 6,83% | 6,81% | 8,93% | 6,06% | Capital fixe |
| Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75% | 6,26% | - | - | Capital variable |
| Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°) | Epsicap Reim | 6,55% | 6,25% | 6,08% (annualisé) | - | Capital variable |
| Optimale | Consultim AM | 6,51% | 6,02% | 5,52% | 5,52% | Capital variable |
| Cristal Life | Inter Gestion | 6,51% | 6,02% | 5,51% | 5,20% | Capital variable |
| Alta Convictions | Altarea IM | 6,50% | - | - | - | Capital variable |
| LOG IN | Theoreim | 6,30% | 6,21% | - | - | Capital variable |
| CAP Foncières & Territoires | Foncières & Territoires | 6,24% | 6% | 5,92% | 5,61% | Capital variable |
| Cœur de Régions | Sogenial Immobilier | 6,20% | 6,20% | 6,40% | 6,43% | Capital variable |
| Corum Origin | Corum AM | 6,05% | 6,06% | 6,88% | 7,03% | Capital variable |
| Neo | Novaxia Investissement | 6,01% | 6,51% | 6,33% | 6,49% | Capital variable |
| Paref Hexa (ex-Interpierre France) | PAREF Gestion | 6% | 5,51% | 5,40% | 5,20% | Capital variable |
| Le Patrimoine Foncier | Aestiam | 5,72% | 6,21% | 6,58% | 5,39% | Capital fixe |
| Vendôme Régions | Norma Capital | 5,72% | 6,01% | 5,71% | 5,91% | Capital variable |
| LF Opportunité Immo | La Française REM | 5,62% | 5,46% | 5,40% | 5,21% | Capital variable |
| Corum Eurion | Corum AM | 5,53% | 5,67% | 6,47% | 6,12% | Capital variable |
| Corum XL | Corum AM | 5,53% | 5,40% | 5,97% | 5,84% | Capital variable |
| Activimmo | Alderan | 5,50% | 5,52% | 5,50% | 6,02% | Capital variable |
| Cœur de Ville | Sogenial Immobilier | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | Capital variable |
| Epargne Pierre | Atland Voisin | 5,28% | 5,28% | 5,28% | 5,36% | Capital variable |
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 5,10% | 5,31% | 5,34% | 5,21% | Capital variable |
| Unidelta | Deltager | 4,99% | 4,87% | 4,68% | 5,71% | Capital fixe |
| Kyaneos Pierre | Kyaneos AM | 4,96% | 5,28% | 5,37% | 5,94% | Capital variable |
| Pierval Santé | Euryale Asset Management | 4,05% | 5,10% | 5,35% | 5,33% | Capital variable |
ToutSurMesFinances.com a compilé les performances de l’ensemble des SCPI de rendement existantes à fin 2024, à partir des bulletins d’information à fin décembre publiés (semestriels ou trimestriels), en vue d’établir le classement des SCPI les plus rentables à court terme.
Ci-dessus, le palmarès des performances des SCPI de rendement pour 2024, exprimé en taux de distribution, sur la base du TOP 20 des taux de distribution pour 2021, complété par les SCPI lancées en 2022 et en 2023. Ce classement comprend à la fois des SCPI à capital variable (les plus courantes) et à capital fixe, sachant que leurs caractéristiques diffèrent en partie (mode de calcul différent du taux de distribution, par exemple).
Remarque importante : le rendement à court terme des SCPI n’est pas le meilleur indicateur sachant qu’en raison du délai de jouissance (perception des revenus différée par rapport à la date de souscription), un nouvel associé en 2024 n’aura pas perçu la totalité des revenus correspondant au nombre de parts qu’il détient. Même chose pour les épargnants ayant recours à l’investissement programmé (ou souscription périodique) au travers de versements mensuels ou trimestriels.
On ajoutera que la durée de placement recommandée est d’au minimum 8 à 10 ans, pour amortir les frais de souscription qui s’établissent en moyenne à 10% TTC (commission de souscription + TVA à 20%). De plus, un rendement élevé est en principe représentatif d’un risque accru.
Autre élément à considérer : la distribution de revenus n’est pas forcément le premier moteur de performance d’une SCPI : c’est le cas des SCPI Sofiprime gérée par Sofidy et de Patrimmo Croissance Impact gérée par Primonial Reim, dont l’objectif est de privilégier une appréciation du patrimoine (hausse de la valeur des parts).
| Classement SCPI | Société de gestion | Classification | TD 2024 | TD 2023 | TD 2022 | TD 2021 | Rendement 2020 | Rendement 2019 | Rendement 2018 | Rendement 2017 | Rendement 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sources : BTI / BSI sociétés de gestion | |||||||||||
| COMETE | Alderan | SCPI Diversifiée | 10,62% (11,18% sur la base du prix sponsor) | ||||||||
| TRANSITIONS EUROPE | Arkea Reim | SCPI Diversifiée | 8,25% | 8,16% | |||||||
| ÛPEKA | Axipit Real Estate Partners | SCPI Diversifiée | 7,96% | ||||||||
| REMAKE LIVE | Remake AM | SCPI Diversifiée | 7,50% | 7,79% | 7,64% | ||||||
| IROKO ZEN | Iroko | SCPI Diversifiée | 7,32% | 7,12% | 7,04% | 7,10% | 7,56% (annualisé) | ||||
| NCAP CONTINENT | Norma Capital | SCPI Diversifiée | 7,01% | 6,59% (annualisé) | |||||||
| MYSHAREEDUCATION | My Share Company | SCPI spécialisée | 7% | ||||||||
| EPARGNE PIERRE EUROPE | Atland Voisin | SCPI Diversifiée | 6,75% | 6,26% | |||||||
| EPSICAP NANO (ex-EPSILON 360°) | Epsilon Capital | SCPI Diversifiée | 6,55% | 6,25% | 6,08% (annualisé) | ||||||
| OPTIMALE | Consultim AM | SCPI Diversifiée | 6,51% | 6,02% | 5,52% | 5,52% | 5,52% | ||||
| CRISTAL LIFE | Inter Gestion | SCPI Diversifiée | 6,51% | 6,02% | 5,51% | 5,20% | |||||
| ALTA CONVICTIONS | Altarea IM | SCPI Diversifiée | 6,50% | ||||||||
| LOG IN | Theoreim | SCPI spécialisée | 6,30% | 6,21% | |||||||
| PFO | Perial Asset Management | SCPI Bureaux | 6,27% | 5,70% | 5,57% | 4,82% | 4,24% | 4,92% | 4,87% | 4,91% | 4,94% |
| LF CROISSANCE & TERRITOIRES (ex-CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT) * | La Française REM | SCPI Bureaux | 6,25% | 5,67% | 4,93% | 4,78% | 4,60% | 4,30% | 4,26% | 4,16% | 4,18% |
| CAP Foncières & Territoires | Foncières et Territoires | SCPI Diversifiée | 6,24% | 6% | 5,92% | 5,61% | 5,63% | 5,21% | - | - | - |
| CŒUR DE REGIONS | Sogenial Immobilier | SCPI Diversifiée régionale | 6,20% | 6,20% | 6,40% | 6,43% | 6,30% | 6,25% | 6,25% (annualisé) | ||
| SOFIPIERRE | Sofidy SA | SCPI Commerces | 6,20% | 4,73% | 4,84% | 4,80% | 4,39% | 4,51% | 4,71% | 4,62% | 4,68% |
| CORUM ORIGIN | Corum AM | SCPI Diversifiée | 6,05% | 6,06% | 6,88% | 7,03% | 6,00% | 6,25% | 7,28% | 6,45% | 6,45% |
| CŒUR D'EUROPE | Sogenial Immobilier | SCPI Diversifiée | 6,02% | 5,93% | 6,10% | ||||||
| NEO | Novaxia Investissement | SCPI Diversifiée | 6,01% | 6,51% | 6,33% | 6,49% | 6,00% | 6,47% | |||
| PAREF EVO (ex-INTERPIERRE EUROPE CENTRALE) | PAREF Gestion | SCPI Bureaux | 6% | 5,80% | 5,37% | 4,60% | |||||
| PAREF HEXA (ex-INTERPIERRE FRANCE) | PAREF Gestion | SCPI Diversifiée | 6% | 5,51% | 5,40% | 5,20% | 4,71% | 5,00% | 5,26% | 5,26% | 5,26% |
| ALTIXIA CADENCE XII | Altixia REIM | SCPI diversifiée | 5,73% | 5,60% | 5,51% | 5,15% | 5,13% | 6,12% (annualisé) | |||
| VENDÔME REGIONS | Norma Capital | SCPI Diversifiée | 5,72% | 6,01% | 5,71% | 5,91% | 6,02% | 6,10% | 6,03% | 5,96% | 6,13% |
| ELIALYS | Advenis REIM | SCPI Bureaux | 5,71% | 5,55% | 5,39% | 5,01% | 4,10% | ||||
| LF OPPORTUNITE IMMO | La Française REM | SCPI Diversifiée | 5,62% | 5,46% | 5,40% | 5,21% | 4,52% | 5,04% | 4,65% | 4,80% | 5,45% |
| CORUM EURION | Corum AM | SCPI Diversifiée | 5,53% | 5,67% | 6,47% | 6,12% | 10,40% | ||||
| CORUM XL | Corum AM | SCPI Diversifiée | 5,53% | 5,40% | 5,97% | 5,84% | 5,66% | 6,26% | 7,91% | 6,58% | |
| ACTIVIMMO | Alderan | SCPI spécialisée | 5,50% | 5,52% | 5,50% | 6,02% | 6,05% | ||||
| FONCIÈRE DES PRATICIENS | Magellim REIM (ex-Foncière Magellan) | SCPI spécialisée | 5,50% | 5,40% | 5,10% | 5,10% | 5,10% | 5,10% | |||
| LOGIPIERRE 3 * | Fiducial Gérance | SCPI spécialisée | 5,31% | 5,31% | 5,31% | 3% | 1,81% | 5,03% | 4,71% | 5,16% | 5,53% |
| CŒUR DE VILLE | Sogenial Immobilier | SCPI Commerces | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,13% | 5,00% | 5,00% |
| EPARGNE PIERRE | Atland Voisin | SCPI Diversifiée | 5,28% | 5,28% | 5,28% | 5,36% | 5,36% | 5,85% | 5,97% | 5,97% | 6,03% |
| SOFIBOUTIQUE (ex-IMMORENTE 2) | Sofidy SA | SCPI Commerces | 5,28% | 5,02% | 4,39% | 3,59% | 2,96% | 2,95% | 2,90% | 2,98% | |
| ESG PIERRE CAPITALE | Swiss Life REIM | SCPI Diversifiée | 5,22% | 5,16% | 5,05% | 4,84% | 4,05% | 4,50% | 4,50% | 4,25% | |
| LF AVENIR SANTE | La Française REM | SCPI spécialisée | 5,20% | 4,80% | 4,73% | ||||||
| SOFIDY EUROPE INVEST | Sofidy SA | SCPI Bureaux | 5,20% | 4,71% | 4,65% | ||||||
| ALTIXIA COMMERCES | Altixia REIM | SCPI Commerces | 5,10% | 5,31% | 5,34% | 5,21% | 5,03% | 6,28% (annualisé) | |||
| AESTIAM HORIZON (ex-AESTIAM PLACEMENT PIERRE) * | Aestiam (ex Foncia Pierre Gestion) | SCPI Bureaux | 5,10% | 5,01% | 5,01% | 5,01% | 4,77% | 4,92% | 4,73% | 4,76% | 5,16% |
| URBAN CŒUR COMMERCE | Urban Premium | SCPI Commerces | 5,10% | 5% | 4,70% | 4,30% | 3,50% | ||||
| PF GRAND PARIS (ex PF 1) | Perial Asset Management | SCPI Bureaux | 5,10% | 4,34% | 4,32% | 4,42% | 4,53% | 4,38% | 4,40% | 4,35% | 4,76% |
| EFIMMO 1 | Sofidy SA | SCPI Bureaux | 5,07% | 4,65% | 4,98% | 4,91% | 4,80% | 4,97% | 5,06% | 4,88% | 4,83% |
| FICommerce | Fiducial Gérance | SCPI Commerces | 5,07% | 4,61% | 4,57% | 4,14% | 4,13% | 4,57% | 4,61% | 4,52% | 4,76% |
| BUROBOUTIC | Fiducial Gérance | SCPI Diversifiée | 5,07% | 4,34% | 4,31% | 4,08% | 4,27% | 4,42% | 4,34% | 4,55% | 5,15% |
| CRISTAL RENTE | Inter Gestion | SCPI Commerces | 5,06% | 5% | 5,05% | 5,04% | 4,84% | 5,02% | 5,04% | 5,07% | 5,03% |
| ATREAM HOTELS | Atream | SCPI spécialisée | 5,05% | 5,30% | 5,05% | 2,64% | 2,37% | 4,75% | 4,60% | 4,80% | |
| PIERRE EXPANSION SANTÉ * | Fiducial Gérance | SCPI Diversifiée | 5,04% | 4,46% | 4,42% | 4,02% | 4,31% | 5,02% | 5,02% | 4,94% | 5,10% |
| MYSHARESCPI | My Share Company | SCPI Bureaux | 5% | 5,20% | 5,11% | 5,03% | 5,00% | 5,00% | 7% (annualisé) | ||
| EUROVALYS | Advenis REIM | SCPI Bureaux | 5% | 5,04% | 4,57% | 4,74% | 4,50% | 4,50% | 4,50% | 4,50% | 4,50% |
| METRONOME (ex-AEDIFICIS) | MIDI 2i (Caisse d’Épargne de Midi- Pyrénées) | SCPI Diversifiée | 5% | 5% | 5% | 5% | 4,50% | ||||
| CŒUR D’AVENIR | Sogenial Immobilier | SCPI spécialisée | 5% | ||||||||
| IMMORENTE | Sofidy SA | SCPI Commerces | 5% | 5% | 4,82% | 4,64% | 4,42% | 4,64% | 4,70% | 4,73% | 4,84% |
| PAREF PRIMA (ex-NOVAPIERRE ALLEMAGNE) | PAREF Gestion | SCPI Commerces | 5% | 4,80% | 4,80% | 4,84% | 4,51% | 4,45% | 4,99% | 4,71% | 4,76% |
| NOVAPIERRE 1 | PAREF Gestion | SCPI Commerces | 5% | 4,50% | 4,51% | 4,80% | 3,70% | 4,21% | 3,95% | 4,00% | 4,34% |
| KYANEOS PIERRE | Kyaneos AM | SCPI Immobilier résidentiel | 4,96% | 5,28% | 5,37% | 5,94% | 6,10% | 6,81% | 7,05% (annualisé) | ||
| PFO 2 | Perial Asset Management | SCPI Bureaux | 4,91% | 4,10% | 4,32% | 4,59% | 4,50% | 4,61% | 4,51% | 4,43% | 4,55% |
| NCAP ÉDUCATION SANTÉ (ex-FAIR INVEST) | Norma Capital | SCPI Diversifiée | 4,85% | 4,72% | 4,72% | 4,73% | 4,51% | 4,35% | |||
| PIERREVENUS | Aestiam (ex Foncia Pierre Gestion) | SCPI Diversifiée | 4,63% (souscriptions > 250 000 € : 4,96%) | 4,38% (souscriptions > 250 000 € : 4,70%) | 4,38% (souscriptions > 250 000 € : 4,70%) | 3,84% (souscriptions > 250 000 € : 4,12%) | 3,54% (souscriptions > 250 000 € : 3,80%) | 4,43% (souscriptions > 250 000 € : 4,70%) | 4,88% | 4,65% | 4,65% |
| GENEPIERRE | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 4,63% | 3,81% | 3,82% | 3,84% | 3,78% | 4,22% | 4,32% | 4,47% | 4,88% |
| ATLANTIQUE MUR REGIONS | OTOKTONE 3i (ex-Grand Ouest Gestion d'Actifs) | SCPI Bureaux | 4,62% | 4,59% | 4,55% | 4,61% | 4,71% | 4,78% | 5,00% | 5,02% | 5,00% |
| ÉPARGNE FONCIÈRE | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,52% | 4,43% | 4,64% | 4,40% | 4,40% | 4,40% | 4,46% | 4,54% | 4,70% |
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,52% | 4,34% | 4,20% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,25% |
| ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION * | AEW | SCPI Diversifiée | 4,49% | 4,14% | 4,07% | 4,14% | 4,11% | 4,14% | 4,12% | 4,14% | 4,11% |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT (ex FONCIA PIERRE RENDEMENT) | Aestiam (ex Foncia Pierre Gestion) | SCPI Commerces | 4,49% | 4,50% | 4,61% | 4,00% | 3,43% | 4,59% | 4,59% | 4,59% | 4,66% |
| AEW OPPORTUNITÉS EUROPE (ex-FRUCTIREGIONS EUROPE) | AEW | SCPI Bureaux | 4,48% | 4,30% | 4,35% | 4,33% | 4,88% | 4,39% | 4,62% | 4,80% | 5,17% |
| AEW COMMERCES EUROPE (ex ACTIPIERRE EUROPE) | AEW | SCPI Commerces | 4,47% | 4% | 4,05% | 3,83% | 3,43% | 4,00% | 3,60% | 4,00% | 4,31% |
| LF GRAND PARIS PATRIMOINE (ex LA FRANCAISE PIERRE) | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,40% | 4,53% | 4,53% | 4,53% | 4,41% | 4,28% | 4,28% | 3,80% | 4,00% |
| SELECTINVEST 1 | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,40% | 4,13% | 4,17% | 4,10% | 4,10% | 4,10% | 4,01% | 4,01% | 4,25% |
| LF EUROPIMMO | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,30% | 4,64% | 4,32% | 4,20% | 4,02% | 4,05% | 4,18% | 4,22% | 4,56% |
| ELYSEES PIERRE | HSBC Reim France | SCPI Bureaux | 4,30% | 4% | 3,64% | 4,07% | 3,64% | 3,64% | 3,80% | 3,76% | 4,20% |
| CARAC PERSPECTIVES IMMO | Atream | SCPI Diversifiée | 4,29% | 4,20% | 4,22% | 4,15% | 4,05% | 4,14% | 4,15% | 4,23% | 3,71% |
| EDISSIMMO | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 4,27% | 3,77% | 3,64% | 3,67% | 3,78% | 4,00% | 4,13% | 4,23% | 4,47% |
| LAFFITTE PIERRE | AEW | SCPI Bureaux | 4,27% | 3,62% | 4% | 3,53% | 3,49% | 4,03% | 3,85% | 4,06% | 4,82% |
| PRIMOVIE | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI spécialisée | 4,20% | 4,21% | 4,50% | 4,58% | 4,50% | 4,51% | 4,50% | 4,78% | 5,00% |
| AEW PATRIMOINE SANTE | AEW | SCPI spécialisée | 4,20% | 3,51% | |||||||
| IMMO EVOLUTIF (ex-FRUCTIFONDS IMMOBILIER) | AEW | SCPI Bureaux | 4,18% | 4% | 4% | 3,79% | 3,73% | 4,00% | 4,00% | 3,97% | 4,21% |
| NOTAPIERRE | Unofi-Gestion d'actifs | SCPI Bureaux | 4,10% | 3,75% | 3,626% | 3,625% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,50% | 4,75% |
| SELECTIPIERRE 2 | Fiducial Gérance | SCPI Diversifiée | 4,08% | 4,05% | 4,04% | 4,03% | 4,07% | 3,56% | 3,68% | 3,92% | 4,87% |
| PIERVAL SANTE | Euryale Asset Management | SCPI spécialisée | 4,05% | 5,10% | 5,35% | 5,33% | 4,95% | 5,05% | 5,05% | 5,05% | 5,15% |
| PF HOSPITALITÉ EUROPE | Perial Asset Management | SCPI spécialisée | 4,02% | 4,20% | 4% | 4,53% | 6,25% (annualisé) | ||||
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 3,89% | 3,56% | 3,38% | 3,80% | 3,48% | 3,65% | 3,73% | 3,98% | 4,14% |
| ALLIANZ PIERRE | Allianz Immovalor (ex-Immovalor Gestion) | SCPI spécialisée | 4,01% | 4,01% | 4,01% | 4,01% | 4,04% | 4,20% | 4,25% | 4,22% | 4,37% |
| AMUNDI DELTA CAPITAL SANTÉ | Amundi Immobilier | SCPI spécialisée | 4% | 4% | |||||||
| GMA ESSENTIALIS | Greenman Arth | SCPI Commerces | 4% | 3,01% | 5,52% | ||||||
| ACCIMMO-PIERRE | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 3,83% | 3,51% | 3,80% | 4,61% | 3,81% | 4,01% | 4,00% | 4,08% | 4,49% |
| PATRIMMO COMMERCE | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI Commerces | 3,75% | 3,48% | 3,86% | 3,19% | 3,41% | 4,61% | 4,60% | 4,95% | 5,01% |
| ALLIANZ HOME | Allianz Immovalor (ex-Immovalor Gestion) | SCPI spécialisée | 3,69% | 2,93% | |||||||
| PRIMOFAMILY* | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI immobilier résidentiel | 3,66% | 3,62% | 3% | 3,03% | 3,50% | 4,03% | 4,00% | 4,19% | - |
| PRIMOPIERRE | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI Bureaux | 3,54% | 4,12% | 4,21% | 4,77% | 5,04% | 5,92% | 4,50% | 4,85% | 5,00% |
| ACCES VALEUR PIERRE * | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 3,50% | 3,50% | 4,45% | 3,86% | 3,72% | 4,02% | 4,44% | 4,36% | 4,72% |
| OPUS REAL | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux Allemagne | 3,22% | 3% | 3% | 2,79% | 2,25% | 2,88% | 1,59% | ||
| AESTIAM CAP'HEBERGIMMO (ex FONCIA CAP'HEBERGIMMO) | Aestiam (ex Foncia Pierre Gestion) | SCPI spécialisée | 3,18% | 4,01% | 5% | 3,31% | 1,46% | 4,71% | 4,72% | 4,98% | 4,80% |
| TOURISME & LITTORAL | Atream | SCPI spécialisée | 2% | 0% | 0% | 0% | |||||
| LF LES GRANDS PALAIS | La Française REM | SCPI spécialisée | 0,72% | 0,95% | 0,93% | 0,81% | |||||
| NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 (fusion avec Novapierre Allemagne au 01/01/2024) | PAREF Gestion | SCPI Commerces | Absorbée par Novapierre Allemagne le 1er janvier 2024 | 4,79% | 4,50% | 3,39% | 1,61% | ||||
| PIERRE PLUS * | AEW | SCPI Commerces | Absorbée par Actipierre Europe le 30 juin 2023 | 4,06% | 4,03% | 3,44% | 4,10% | 4,00% | 4,00% | 4,43% | |
| EUROFONCIÈRE 2 | La Française REM | SCPI Bureaux | fusion avec Epargne Foncière fin 2020 | 4,34% | 4,43% | 4,50% | 4,67% | 4,76% | |||
| PIERRE PRIVILEGE | La Française REM | SCPI Diversifiée | fusion avec Epargne Foncière fin 2020 | 4,05% | 4,36% | 4,55% | 4,60% | 4,77% | |||
| MULTIMMOBILIER 2 | La Française REM | SCPI Bureaux | fusion avec Epargne Foncière fin 2020 | 4,00% | 4,21% | 4,30% | 4,60% | 4,76% | |||
| PIERRE ALTITUDE | Atream | SCPI spécialisée | Fusion avec Atream Hôtels en 2021 | 2,81% | 4,80% (annualisé) | ||||||
Les SCPI à capital variable sont, par construction, des SCPI qui collectent de l’épargne en permanence. Elles doivent donc investir cette collecte de capitaux rapidement pour ne pas dégrader leurs performances, puisque les sommes non investies (trésorerie) rapportent moins que les actifs immobiliers.
Jusqu’en 2020, le rendement affiché est exprimé en TDVM. Depuis 2021, il s’agit d’un taux de distribution, égal au dividende brut, avant prélèvement libératoire et toute autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé.
Ce classement n’inclut pas les SCPI lancées en 2024 ou fin 2023 :
* SCPI à capital fixe devenue SCPI à capital variable :
| Classement 2024 | SCPI | Société de gestion | Classification IEIF | Rendement 2024 | Rendement 2023 | Rendement 2022 | Rendement 2021 | Rendement 2020 | Rendement 2019 | Rendement 2018 | Rendement 2017 | Rendement 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sources : Bulletins sociétés de gestion | ||||||||||||
| 1 | CAPIFORCE (ex-CAPIFORCE PIERRE) | Fiducial Gérance | SCPI Commerces | 6,83% | 6,81% | 8,93% | 6,06% | 5,50% | 5,95% | 5,17% | 4,92% | 5,15% |
| 2 | AEW PARIS COMMERCES (ex ACTIPIERRE 1, 2, 3) | AEW | SCPI Commerces | 5,96% | 6,12% | 5,93% | 4,71% | 4,71% | 4,83% | 5,06% | 5,07% | 5,15% |
| 3 | IMMO PLACEMENT | Atland Voisin | SCPI Diversifiée | 5,87 % | 5,61% | 5,54% | 5,53% | 5,50% | 5,51% | 5,48% | 5,51% | 5,49% |
| 4 | LE PATRIMOINE FONCIER | Aestiam (ex Foncia Pierre Gestion) | SCPI Bureaux | 5,72% | 6,21% | 6,58% | 5,39% | 4,86% | 4,71% | 4,00% | 4,48% | 5,05% |
| 5 | PIERRE SELECTION | BNP Paribas REIM France | SCPI Commerces | 5,52% | 5,48% | 5,58% | 3,88% | 3,75% | 4,35% | 4,25% | 3,94% | 4,17% |
| 6 | AFFINITES PIERRE | Groupama Gan REIM | SCPI Diversifiée | 5,05% | 5,04% | 4,90% | 4,14% | 4,32% | 5,24% | 5,15% | 4,18% | |
| 7 | SOPRORENTE | Fiducial Gérance (BNP Paribas REIM France avant le 1er octobre 2023) | SCPI Bureaux | 5,04% | 5,92% | 4,77% | 4,19% | 4,08% | 4,10% | 4,29% | 4,46% | 5,17% |
| 8 | UNIDELTA | Deltager (6 Caisses Régionales de Crédit Agricole SE France) | SCPI Bureaux | 4,99% | 4,87% | 4,68% | 5,71% | 4,48% | 4,85% | 5,10% | 4,84% | 5,06% |
| 9 | FRANCE INVESTIPIERRE | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 4,90% | 4,71% | 4,67% | 3,95% | 3,80% | 4,06% | 4,72% | 4,42% | 4,91% |
| 10 | UFIFRANCE IMMOBILIER | Primonial REIM | SCPI Bureaux | 4,05% | 4,72% | 4,83% | 5,52% | 5,52% | 4,95% | 4,87% | 4,76% | 4,74% |
| 11 | FRUCTIPIERRE | AEW | SCPI Bureaux | 3,85% | 4,30% | 4% | 3,77% | 3,36% | 4,25% | 4,06% | 4,04% | 4,29% |
| 12 | L'OUSTAL DES AVEYRONNAIS | Amundi Immobilier | SCPI Diversifiée | 2,72% | 2,66% | 2,93% | 2,84% | 2,98% | 3,37% | 3,52% | 3,62% | 3,81% |
| ATTRAITS PIERRE (lancée en mai 2024) | Groupama Gan REIM | SCPI Diversifiée | - | |||||||||
| FONCIERE REMUSAT | Atland Voisin | SCPI Commerces | Fusion avec IMMO PLACEMENT en 2023 | 5,78% | 4,85% | 4,40% | 5,31% | 5,45% | 5,35% | 5,38% | ||
| ATLANTIQUE PIERRE 1 | Fiducial Gérance | SCPI Commerces | Fusion avec Capiforce Pierre avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 | Fusion avec Capiforce Pierre avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 | 6,16% | 6,62% | 6,12% | 5,90% | 5,66% | 5,68% | ||
| ACTIPIERRE 3 | AEW Ciloger | SCPI Commerces | Fusion avec ACTIPIERRE 1 avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 | Fusion avec ACTIPIERRE 1 avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 | 5,46% | 5,24% | 5,15% | 5,11% | 4,98% | 5,06% | ||
| ACTIPIERRE 2 | AEW Ciloger | SCPI Commerces | Fusion avec ACTIPIERRE 1 avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 | Fusion avec ACTIPIERRE 1 avec effet rétroactif au 1er janvier 2022 | 5,22% | 5,22% | 5,46% | 4,81% | 4,89% | 5,05% | ||
| - | CIFOCOMA | PAREF Gestion | SCPI Commerces | - | - | 8,53%, société en liquidation | 5,56%, société en liquidation | 4,22% | 3,16% | 5,02% | 4,87% | |
| CIFOCOMA 2 | PAREF Gestion | SCPI Commerces | - | - | 5,05%, société en liquidation | 3,70%, société en liquidation | 4,09% | 5,35% | 5,10% | 4,56% | ||
Le classement des rendements des SCPI à capital fixe ci-dessus est effectué à partir de leur bulletin d’information semestriel ou trimestriel ; il est exprimé en taux de distribution (TD) depuis 2021 et en taux de distribution sur valeur de marché au titre des années précédentes.
Les SCPI à capital fixe gèrent un patrimoine plus stable et ne collectent des capitaux qu’à l’occasion d’augmentations de capital.
Ce classement n’inclut pas / plus les SCPI à capital fixe transformées en SCPI à capital variable.
Les SCPI Logipierre 1, CIFOCOMA et CIFOCOMA 2 sont en cours de liquidation. Enfin, Sofiprime, SCPI à capital fixe lancée courant 2017, est davantage tournée vers la capitalisation plutôt que la distribution de revenus.
Le taux de distribution moyen servi par les SCPI pour 2024 a atteint 4,72% contre 4,52% en 2023, d’après les données de l’Aspim et de l’IEIF. Les SCPI affichent ainsi leur taux de distribution de plus élevé depuis 2015. L’Aspim indique que cette progression de 0,20 point s’explique « par la baisse de 4,9 % du prix de part moyen en 2023 ».
En 2023, les SCPI ont affiché un taux de distribution de 4,52%, contre 4,53% en 2022 et 4,49% en 2021.
Sa décomposition n’a pas été communiquée, contrairement à l’année 2022. Le taux de distribution 2022 se composait entre une distribution sur résultat courant de l’ordre de 4,02%, des distributions exceptionnelle de l’ordre de 0,38*% et une fiscalité acquittée à la source pour le compte des associés d’environ 0,13%.
Selon la même source, le TD moyen a été le suivant par catégories (selon la stratégie prépondérante de la SCPI) :
| Taux de distribution | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
| SCPI diversifiées | 5,8% | 5,5% | 5,63% | 5,38% |
| SCPI logistique et locaux d'activité | 5,6% | 5,9% | 5,48% | 5,67% |
| SCPI commerces | 4,9% | 4,6% | 4,61% | 4,16% |
| SCPI hôtels, tourisme, loisirs | 4,7% | 5,1% | 5,09% | 2,85% |
| SCPI bureaux | 4,4% | 4,1% | 4,20% | 4,25% |
| SCPI résidentiel | 4,3% | 4,5% | 4,17% | 4,29% |
| SCPI santé et éducation | 4% | 4,5% | 4,78% | 4,83% |
| Source : Aspim / IEIF | ||||
Au cours des dernières années, le taux de rendement exprimé en TD depuis 2021 et en TDVM jusqu’en 2020 a évolué comme suit (source IEIF-Aspim) :
Le niveau de rendement moyen des SCPI affiché depuis 2021 n’est pas strictement comparable par rapport à la période antérieure, en raison des changements d’indicateurs de performance opérés par les sociétés de gestion.
En 2020, sur la base de l’ancien indicateur de performance (taux de distribution sur valeur de marché – TDVM) les SCPI avaient affiché un rendement de 4,18% contre 4,40% en 2019, correspondant au dividende brut versé au titre de l’année (y compris éventuels acomptes exceptionnels et quote-part de plus values) divisé par le prix moyen de l’année par part pour un acquéreur.
| Top 10 des SCPI les plus importantes par la taille (capitalisation 2016 - 2024 en M€) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sources : BTI sociétés de gestion, calculs TSMF |
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| Rang 2024 (2023) | Nom de la SCPI | Société de gestion | Type | Capitalisation 31/12/2024 | Capitalisation 31/12/2023 | Capitalisation 31/12/2022 | Capitalisation 31/12/2021 | Capitalisation 31/12/2020 | Capitalisation 31/12/2019 | Capitalisation 31/12/2018 | Capitalisation 31/12/2017 | Capitalisation 31/12/2016 |
| 1 (2) | SCPI Epargne Foncière | La Française REM | SCPI Bureaux | 5201,5 | 5201,5 | 5156,7 | 4534,1 | 3000,7 | 2648,84 | 2251,64 | 2093,91 | 1822,28 |
| 2 (1) | SCPI Primovie | Primonial REIM | SCPI Spécialisée | 4748,7 | 5210,8 | 4960,2 | 4236,7 | 3396,48 | 2968,07 | 2338,56 | 1849,87 | 941,03 |
| 3 (3) | SCPI Immorente | Sofidy SA | SCPI Commerces | 4391,5 | 4391,7 | 4161,5 | 3768,7 | 3479,1 | 3317,05 | 2936,15 | 2728,05 | 2468,25 |
| 4 (4) | SCPI Edissimmo | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 3374,7 | 3619,6 | 4190,1 | 4012,5 | 3834,3 | 3557,7 | 2996,85 | 2627,32 | 2234,05 |
| 5 (8) | Pierval Santé | Euryale AM | SCPI Spécialisée | 3301,1 | 3220,5 | |||||||
| 6 (9) | SCPI Corum Origin | Corum Asset Management | SCPI Diversifiée | 3261,6 | 2939,8 | 2589,6 | ||||||
| 7 (6) | SCPI Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 3217,4 | 3465,7 | 3942,6 | 3759,3 | 3531,9 | 3243,9 | 2778,32 | 2380,63 | 2013,06 |
| 8 (11) | Epargne Pierre | Atland Voisin | SCPI Bureaux | 2733,7 | 2625 | |||||||
| 9 (10) | SCPI Notapierre | Unofi-Gestion d'actifs | SCPI Bureaux | 2690,3 | 2888,2 | 2844,3 | 2724,5 | 2646,48 | 2482,85 | 2300,25 | 2179,93 | 1987,1 |
| 10 (5) | SCPI Accimmo-Pierre | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 2680,1 | 3548,8 | 3896,5 | 3572,2 | 3358,98 | 3024,46 | 2540,97 | 2176,95 | 1697,05 |
| 11 (13) | PFO 2 | Perial AM | SCPI Bureaux | 2419,8 | 2445,4 | |||||||
| 12 (7) | SCPI Primopierre | Primonial REIM | SCPI Bureaux | 2387,5 | 3410,7 | 3881,5 | 3632,6 | 3299,48 | 2934,18 | 2421,34 | 2174,88 | 1675,4 |
| 13 (12) | SCPI Elysées Pierre | HSBC Reim France | SCPI Bureaux | 2186 | 2540,9 | 2767,5 | 2655,7 | 2586,45 | 2523,41 | 2202,03 | 2077,58 | 2031,87 |
Pour mesurer la taille d’une SCPI, la mesure utilisée est la capitalisation (nombre de parts x prix de la part). En raison des baisses de prix de parts intervenues en 2023 et 2024, plusieurs SCPI parmi les plus grandes ont vu leur capitalisation diminuer ces dernières années, après plusieurs années de croissance ininterrompue.
A fin 2016, seulement quatre SCPI totalisaient plus de 2 milliards d’euros de capitalisation : Immorente, Edissimmo, Elysées Pierre et Rivoli Avenir Patrimoine (RAP). A fin 2022, quatre SCPI affichaient une capitalisation supérieure à 4 milliards d’euros et une la barre des 5 milliards (Epargne Foncière).
La taille est théoriquement un gage de diversification pour le souscripteur : plus une SCPI est importante, plus son patrimoine est en principe réparti sur un nombre important d’immeubles et de locataires (sauf dans le cas d’une concentration du patrimoine sur de grands immeubles mono-locataires et/ou mono-thématiques). Cependant, certaines SCPI de plus petite taille offrent un excellent niveau de diversification.
Quelle est la meilleure SCPI de rendement ? Depuis l’année 2018, ToutSurMesFinances.com récompense, avec l’aide d’un jury indépendant (composition en bas de page), la meilleure SCPI dans différentes catégories en décernant des prix, les TOP SCPI. Analyse et avis sur les fonds primés en 2025.
Société de gestion : Atland Voisin
L’avis du jury
« Lancée en novembre 2024 par Atland Voisin, la SCPI Épargne Pierre Sophia a fait l’unanimité du jury, pour l’ensemble des raisons suivantes :
Société de gestion : Alderan
Catégorie : moins de 500 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Comme beaucoup de jeunes SCPI (elle a été lancée en décembre 2023), Comète se veut opportuniste et tournée vers international. Mais elle se différencie à plusieurs niveaux :
La SCPI devrait de nouveau figurer très haut dans le palmarès des performances pour 2024, avec un objecxtif de taux de distribution pour 2025 de 7% (et un objectif de TRI à 10 ans de 6,5%). »
La SCPI Comète a également reçu un TOP d’or 2025 « Communication », dans la catégorie « Transparence »
Société de gestion : Norma Capital
Catégorie : plus de 500 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« NCap Régions (anciennement Vendôme Régions), gérée par Norma Capital, se distingue par la diversité de son patrimoine immobilier : au 31 décembre 2024, elle comptait 169 immeubles d’une valeur moyenne inférieure à 6 millions d’euros, répartis sur l’ensemble du territoire (73% hors Île-de-France) et plus de 430 locataires.
La SCPI affiche des performances solides dans la durée, avec un taux de distribution de 5,72 % en 2024, au-dessus de la moyenne du marché. Forte d’une capitalisation proche du milliard d’euros et d’une collecte de 135 millions d’euros en 2024, elle poursuit activement sa stratégie d’investissement, avec 18 actifs acquis l’an passé.
Les fondamentaux restent robustes, avec un taux d’occupation financier de 92,7% et une décote de 4,4 % entre la valeur de reconstitution (701,06 euros) et le prix de part (670 euros). Depuis mars 2025, elle propose le réinvestissement automatique des dividendes et les versements programmés à partir de 50 euros, renforçant l’accessibilité et la souplesse pour les épargnants. »
Société de gestion : Iroko
Catégorie : SCPI diversifiée internationale
L’avis de la rédaction
« Très diversifiée et opportuniste, Iroko Zen est n°2 de la collecte en 2024, n°1 au premier trimestre 2025, ce qui lui permet de profiter pleinement, dans le cadre de sa politique d’acquisitions, de la correction des prix.
La rédaction apprécie tout particulièrement la solidité des performances locatives (taux d’occupation financier de 99% fin 2024), la décote du prix de souscription par rapport à la valeur d’expertise du patrimoine, la transparence de la communication en général et sur les acquisitions du trimestre écoulé (localisation, photos, durée du bail, rendement à l’acquisition et prix d’achat) dans les bulletins d’information, les options proposées tels que les versements programmés mensuels dès 50 euros et le réinvestissement des dividendes de 10% à 100% par pas de 10% ».
Société de gestion : Consultim Asset Management
Catégorie : SCPI diversifiée France
L’avis de la rédaction
« Optimale est l’une des rares SCPI à investir à 100% en France et uniquement sur des actifs de petite taille, ce qui lui confère une diversification notable avec, au 31 décembre, 30 actifs immobiliers pour une capitalisation de 75,9 millions d’euros.
Les indicateurs sont au beau fixe, avec une collecte régulière et maîtrisée sans présence d’institutionnels au capital, un taux d’occupation de près de 96% au 31 décembre, un taux de recouvrement de 100%, un taux de distribution qui s’apprécie passant de 5,52% en 2022 à 6,02% en 2023 et 6,51% en 2024. La rédaction apprécie également les différentes options proposées, telles que le réinvestissement des dividendes et les versements programmés ».
Société de gestion : Norma Capital
Catégorie : utilité sociale
L’avis de la rédaction
« La SCPI NCap Education Santé reste une SCPI un peu à part, qui lui a permis d’obtenir l’un des deux premiers labels ISR immobilier octroyés sur le marché, puis son renouvellement. La rédaction apprécie :
– l’exclusion de tout recours à l’emprunt
– l’amélioration des performances dans le temps
– les plans d’actions mis en place pour diminuer les consommation de fluides (eau, électricité, gaz, fioul)
– les activités socialement utiles hébergées au sein des immeubles acquis, offrant une diversification au sein d’un panier de plusieurs SCPI
– la granularité du patrimoine (48 immeubles pour une capitalisation de 103,5 millions d’euros au 31 décembre 2024
– le sérieux de la gestion locative (taux d’occupation financier de 99,5% fin 2024)
– la mise en place des versements programmés et du réinvestissement automatique des dividendes de 1 à 100% »
Société de gestion : THEOREIM
Catégorie : SCPI espoir
L’avis de la rédaction
« Seule SCPI intégralement investie hors de France, sur le secteur industriel et logistique désormais implantées dans cinq pays, LOG IN bénéficie d’un timing de lancement opportun, tous ses investissements ayant été effectués après la correction des valeurs du marché immobilier en 2022.
La rédaction a apprécié :
Société de gestion : Remake Asset Management
Catégorie SCPI moins de 10 ans
L’avis de la rédaction
« « Remake Live se démarque par une forte collecte qui perdure, dans le TOP 5 au premier trimestre, lui offrant des opportunités d’investissement à bon compte au meilleur moment, par une diversification notable (51 immeubles à fin 2024) en France et à l’international, par un taux d’occupation et d’encaissement de 99%, se traduisant par un taux de distribution prévisionnel de 7% cette année ».
La SCPI Remake Asset Management a également remporté le TOP d’or 2025 dans la catégorie « Utilité sociale ».
Le jury a apprécié ce mécanisme consistant à investir entre 5 et 10% de la collecte annuelle du fonds dans la constitution d’une « poche sociale » destinée à favoriser l’accès au logement dans des zones tendues. Celle-ci compte désormais 11 immeubles 214 logements à loyers modérés ».
.
Société de gestion : Advenis REIM
Catégorie SCPI Bureaux
L’avis de la rédaction
« La rédaction a apprécié le positionnement de la SCPI sur la péninsule ibérique, l’une des zones les plus dynamiques en Europe et la qualité des fondamentaux d’Elialys :
Société de gestion : Inter Gestion
Catégorie SCPI Commerces
L’avis de la rédaction
« Cristal Rente se distingue par la régularité de ses performances et une gestion de qualité. En 2024, elle a servi un taux de distribution de 5,06%, en hausse par rapport à 2023 (5,00%), avec un taux d’occupation financier très élevé (98,43%), illustrant la robustesse de son patrimoine de 157 immeubles intégralement détenus en direct.
Son TRI atteint 4,16% sur 5 ans et 5,56% sur 10 ans, tiré par une progression régulière du prix de la part (+2,27% au 1er juillet 2024, +11,75% depuis l’origine).
Cristal Rente continue d’améliorer la relation avec ses associés : bulletins trimestriels diffusés sous 7 jours, souscription 100% en ligne, versements programmés accessibles dès une part, y compris en nue-propriété.
Fonds de partage depuis 2021, la SCPI reverse jusqu’à 0,5% de son résultat distribuable à des associations comme les Restos du Cœur, avec 317 768 repas financés depuis 2021. »
Société de gestion : BNP Paribas REIM France
Catégorie Nouvelle SCPI
L’avis de la rédaction
« Notre choix s’est porté sur Imaréa Pierre pour sa politique d’investissement étendue à l’ensemble des pays de l’OCDE, l’accessibilité du produit dès 20 euros en investissements programmés, la présence locale des équipes de BNP Paribas Reim sur les différents marchés cibles ».
Société de gestion : Mata Capital IM
Catégorie Éco-responsable
L’avis de la rédaction
« La rédaction a souhaité récompenser Osmo Energie, pas seulement pour son label ISR, ni pour sa classification article 9 et sa volonté de combiner a sobriété énergétique à l’usage, et efficacité technique des bâtiments. La rédaction aime aussi la stratégie opportuniste ainsi que la palette complète d’options de souscription ».
Société de gestion : Elevation Capital Partners
Catégorie Nouveaux entrants
L’avis du jury
« Elevation Tertiom, première SCPI dédiée à l’immobilier tertiaire d’Outre-mer, entend se démarquer par son positionnement unique et un objectif de performance ambitieux : un TRI cible de 9% sur 10 ans et un taux de distribution annuel de 8%, soutenus par des taux de rendement immobiliers en moyenne supérieurs à ceux de la métropole, reflétant une demande de surfaces tertiaires supérieure à l’offre disponible sur ces territoires.
Pour ce faire, cette SCPI originale cible exclusivement les actifs tertiaires neufs ou récents situés dans les DROM-COM (Antilles, Guyane, Océan Indien, Océan Pacifique), répondant aux normes de construction parasismiques et/ou anticycloniques, de différentes natures (bureaux, commerces, entrepôts et logistique, résidences gérées) en veillant à la solidité des locataires.
Sans frais d’entrée, la SCPI bénéficie d’emblée d’options de souscription appréciables : versement mensuel programmé possible dès 1 euro, réinvestissement automatique des dividendes, souscription en démembrement de propriété.
Le jury estime que cette SCPI a toute sa place dans le cadre d’une allocation en SCPI bien diversifiée. »
Société de gestion : Swiss Life AM France
Catégorie Acteurs existants
L’avis du jury
« Lancée en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers France, la SCPI Mistral Sélection a adopté les codes de la modernité avec un prix de part accessible, fixé à 180 euros, sans commission de souscription, avec des versements programmés dès 1 euro et un langage qui se veut simple et engageant dans ses campagnes commerciales. Une façon de s’ouvrir à un public large.
Revendiquant une stratégie opportuniste, la SCPI cible des actifs décotés de toutes natures en France et l’Europe du Sud. La SCPI dispose déjà de 5 actifs à fin 2024, complétés par l’acquisition d’un pôle commercial et de services au Portugal en début d’année.
Mistral Sélection vise un taux de distribution de 10% cette année et un TRI de 6,4% sur 10 ans. »
Société de gestion : Sogenial Immobilier
Catégorie SCPI Diversifiées – plus de 100 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Bien installée dans le paysage des SCPI paneuropéennes, Cœur d’Europe présente des fondamentaux solides : taux d’occupation financier de 98,56% et physique de 99,68%, diversification sur quatre pays (Espagne, Allemagne, Portugal, Belgique) et bientôt cinq, 32 immeubles bien répartis géographiquement et typologiquement, un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution.
Résultat : une collecte au rendez-vous en 2024 dans un contexte encore difficile pour les SCPI, et un prix de part ajusté à la hausse de 200 à 202 euros le 6 janvier. »
Société de gestion : MNK Partners
Catégorie SCPI Diversifiées – moins de 100 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Nouvellement lancée par MNK Partners, la SCPI Reason se démarque par une promesse ambitieuse : mettre la technologie et la gestion quantitative au cœur de la stratégie d’investissement, afin de rationaliser ses décisions d’achat d’immeubles.
Reason se présente comme une SCPI diversifiée sans contrainte géographique ou thématique. Elle peut ainsi investir dans tous types d’actifs tertiaires (logistique, petite enfance, bureaux, etc.) situés dans les pays de l’OCDE, à l’image de ses deux premiers investissements (plateforme logistique en Écosse et crèche à Dublin).
Reason vise un taux de distribution brut de fiscalité étrangère supérieur à 8,5 % en 2025, un niveau parmi les plus élevés du marché, et un TRI de 7,5% sur 8 ans.
Autre particularité : sa volonté de démocratiser l’investissement. Avec un prix de part de 1 euro, un ticket d’entrée fixé à 200 parts, et un versement programmé dès 1 euro, Reason rend l’immobilier tertiaire accessible à tous. Elle propose également le réinvestissement automatique des dividendes, la souscription à crédit ou en démembrement. »
Société de gestion : MyShareCompany
Catégorie SCPI Thématiques
L’avis du jury
« Créée en septembre 2023, la SCPI MyShareEducation, s’impose comme l’un des jeunes véhicules les plus prometteurs d’après le jury, avec une stratégie centrée sur l’immobilier d’éducation, d’enseignement et de recherche en zone euro.
Les premiers résultats sont à l’avenant avec un taux de distribution de 7% en 2024, la constitution d’une réserve de sécurité sous la forme d’un report à nouveau significatif (120 jours de distribution) et un patrimoine déjà diversifié avec cinq immeubles bien répartis géographiquement et par types d’actifs (une école supérieure, un centre de formation, des crèches). »
Société de gestion : Sogenial Immobilier
Catégorie SCPI Diversifiées – plus de 250 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Cœur de Régions, gérée par Sogenial Immobilier, continue sur sa lancée en misant sur sa diversification sectorielle et géographique, grâce à une collecte qui demeure soutenue (66 millions d’euros en 2024) qui lui a permis de réaliser l’an passé 7 acquisitions offrant des rendements supérieurs à 7% acte en main. Cette stratégie, couplée à un taux d’occupation financier élevé de 97,91%, lui a permis de délivrer un taux de distribution au moins égal à 6,20% en 2024, comme depuis ses débuts.
Son patrimoine, constitué de 80 immeubles essentiellement situés à plus de 85% en régions, fait l’objet d’une gestion au plus proche des locataires, qui démontre son efficacité avec un taux de recouvrement des loyers de 99% au 31 décembre.
Malgré une revalorisation de 0,76% du prix de part en 2023, Cœur de Régions continue d’afficher une décote par rapport à sa valeur de reconstitution (de 2,7%), reflet de fondamentaux solides. »
Société de gestion : Epsilon Capital
Catégorie SCPI Diversifiées – moins de 250 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Renommée récemment Epsicap Nano (anciennement SCPI Epsilon 360°), la SCPI conserve une dynamique intacte avec au 31 décembre 44 actifs en portefeuille couvrant 93 locataires, lui conférant une diversification appréciable moins de quatre ans seulement après son lancement. La société de gestion revendique un positionnement sur l’immobilier « small caps », par analogie au segment des petites et moyennes valeurs sur les marchés actions, en ciblant prioritairement des actifs de petite taille, désormais déployée à l’échelle européenne.
Le jury a tout particulièrement apprécié le taux d’occupation de près de 100%, la collecte toujours soutenue, la poursuite de l’augmentation de l’acompte sur dividende mensuel de 1,37 à 1,43 € par part en décembre, l’objectif de taux de distribution de 7% cette année, en hausse par rapport à 2024 et l’écart substantiel entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription (décote de 8,8%), ce qui éloigne le risque de dévalorisation de ce dernier ».
Société de gestion : Alderan
Catégorie SCPI Thématiques
L’avis du jury
« Activimmo se démarque par son positionnement sur le marché de la logistique tirant parti de l’essor continu du e-commerce. Le jury a apprécié une diversification significative moins de six ans d’existence avec 183 immeubles et 371 locataires à fin 2024, la poursuite de la stratégie de diversification géographique sur trois nouveaux marchés.
Les jurés ont remarqué la bonne tenue des indicateurs de performance, notamment une valeur de reconstitution cohérente avec le prix de souscription, la perspective d’un taux de distribution stable en 2025à 5,50% et le passage à une distribution mensuelle du dividende au titre du mois d’avril. »
La SCPI Activimmo a également reçu un TOP d’or 2025 « Communication », dans la catégorie « Transparence »
Société de gestion : Perial AM
Catégorie : SCPI diversifiée
L’avis du jury
« Malgré une baisse de prix de part actée en 2023, PFO est peut être considérée une SCPI de fonds de portefeuille avec un patrimoine diversifié d’un point de vie géographique comme typologique et une taille significative (133 immeubles, 323 baux au 31 décembre). La SCPI bénéficie de surcroît du savoir-faire de Perial AM en matière de prise en compte des enjeux ESG (environnement, social, bonne gouvernance).
Côté performances, PFO affiche un taux de distribution prévisionnel compris entre 6,10% et 6,40% cette année et un taux de rentabilité interne (annualisé) de 5,47% sur 10 ans et de 7,33% depuis l’origine. Le jury a enfin noté la résorption progressive du nombre de parts en attente de cession, ce qui devrait prochainement permettre à la SCPI de reprendre plus amplement sa diversification sectorielle et géographique ».
Société de gestion : Paref Gestion
Catégorie SCPI Commerces
L’avis du jury
« Issue de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne, la SCPI Paref Prima a été remarquée par le jury pour sa taille (933,8 M€ de capitalisation pour 81 actifs au 31 décembre), pour sa stratégie d’investissement sur les actifs commerciaux en Allemagne, principalement des commerces essentiels (alimentaire, bricolage) et ses velléités de développement sur la même thématique dans d’autres pays de la zone euro.
Le jury a noté que les actions d’asset management prises se sont traduites par une hausse des dividendes versés et du taux de distribution à 5% en 2024, ainsi que par une cession générant une plus-value distribuable aux associés. La SCPI affiche un TRI à 10 ans de 4,83%. ».
Société de gestion : Aestiam
Catégorie SCPI Bureaux
L’avis du jury
« Aestiam Horizon (ex Aestiam Placement Pierre) s’appuie sur des fondamentaux solides et une stratégie éprouvée qui la distinguent parmi les SCPI de bureaux. Portée par un patrimoine diversifié composé de 150 immeubles, essentiellement des bureaux à taille humaine (taille unitaire de 2,4 M€ en moyenne), pour 247 locataires, cette SCPI historique (créée en 1986) affiche un TRI de 6,80% à 10 ans et de 9,78% à 20 ans, portés par un prix de souscription stable depuis la réouverture du capital en 2019.
Elle continue d’afficher une bonne régularité de performance : en 2024, elle a servi un taux de distribution de 5,40%, supérieur à celui de 2023 (5,01%) et à la moyenne du segment des bureaux (4,40% en 2024). Sa stratégie d’investissement est orientée vers des actifs bien situés à Paris et dans les grandes métropoles régionales avec un rendement cible de 6 à 7%.
La société de gestion a enfin engagé une modernisation des services offerts aux associés :
Société de gestion : La Française REM
Catégorie SCPI Thématiques
L’avis du jury
« Issue de la fusion de deux SCPI créées respectivement en 1985 et 1990, LF Croissance & Territoires, désormais ouverte à la distribution externe et à capital variable, présente des performances à long terme régulières, avec un TRI de 4,44% à 10 ans, et un patrimoine diversifié principalement dans les métropoles régionales.
Le jury a également tenu compte de l’évolution favorable du taux de distribution des deux dernières années, et de l’objectif de taux de distribution pour 2025, situé entre 6,15% et 6,35%. »
Cliquer sur le lien qui suit pour accéder à l’ensemble du palmarès des TOP SCPI 2025
* Henry Buzy-Cazaux président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
Andreea Danci, présidente et co-fondatrice de We Are Olivia
Stéphane Baudin, dirigeant et administrateur de sociétés
Sonia Fendler, directrice générale adjointe de Harvest France
Olivier Brunet, co-fondateur de ToutSurMesFinances.com
