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INTERVIEW – Le recul des taux de crédit immobilier depuis le début de l'année donne de nouvelles opportunités de renégociation aux emprunteurs. Pour le fondateur du courtier Immoprêt Ulrich Maurel, ils peuvent en profiter y compris s'ils sont déjà passés à l'acte.

« Une deuxième ou troisième renégociation de prêt n’est pas plus difficile »
 

Toutsurmesfinances.com : Qui peut encore renégocier son crédit immobilier ?

Ulrich Maurel, président-fondateur d'Immoprêt : 20 à 25% de dossiers de prêts peuvent encore être renégociés selon nos estimations. Il s'agit notamment d'investisseurs qui ne sont pas passés à l'acte car ils craignent de ne plus pouvoir déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus fonciers. En réalité, ils ne perdent pas cet avantage fiscal : la déduction est simplement recalculée en fonction des nouveaux intérêts. Un autre discours que l'on entend régulièrement chez les bailleurs consiste à dire que ce n'est pas très grave si les intérêts sont plus élevés puisqu'ils servent à réduire le revenu imposable. Là encore, ce n'est pas vrai et il vaut mieux diminuer sa charge de remboursement quand cela est possible.

Il y a également une population d'emprunteurs qui se sont intéressés tardivement à la renégociation en 2015 et ont pris peur avec la remontée de taux au second semestre. Dans leur cas, il est encore temps d'agir grâce à la baisse des taux.

Qu'en est-il des emprunteurs qui ont déjà renégocié ?

Certains clients arrivent sur leur deuxième, voire leur troisième renégociation, notamment des emprunteurs qui ont revu leur prêt il y un an ou un an et demi. Leur établissement bancaire actuel n'est pas le plus à même de mener cette opération, en particulier s'il a procédé au rachat de la créance ou s'il a déjà accepté de renégocier par le passé. Il refusera également souvent de revoir l'assurance de prêt, qui est plus que jamais significative.

Une deuxième ou troisième renégociation n'est cependant pas plus difficile et il ne s'agit pas d'un privilège réservé aux meilleurs clients. Il faut appliquer les mêmes critères d'écart de taux [environ un point d'écart, Ndlr] et de durée de remboursement restante, qui ne doit pas être inférieure à sept années.

« L'emprunteur peut renégocier l'assurance seule »

Une banque ne risque-t-elle pas de dire non à une deuxième ou troisième renégociation ?

La nouvelle banque n'a pas les moyens de savoir si le prêt a déjà été renégocié : elle a seulement accès au tableau d'amortissement. Et elle n'est pas forcément craintive : il y a un effet d'aubaine pour l'emprunteur avec des taux extrêmement bas mais qui ne devraient pas diminuer davantage. Dès lors, elle peut penser que le client va rester chez elle et s'en assurer avec l'argument de la transférabilité du prêt, qui permet de conserver les mêmes conditions d'emprunt pour le prochain crédit immobilier.

Outre le taux d'intérêt, vous évoquez la possibilité de modifier celui de son assurance de prêt...

C'est un levier important d'économies pour les particuliers. L'emprunteur peut renégocier l'assurance seule, si revoir le taux d'emprunt ne s'avère pas pertinent. Lorsqu'il reste peu de temps avant la fin du prêt ou que l'écart de taux ne justifie pas de le modifier, il faut tout de même se pencher sur ce sujet.

L'emprunteur peut donc simplement demander à sa banque de modifier le taux de l'assurance ?

Il est trop compliqué de chercher à renégocier seul l'assurance du prêt. La banque va tiquer sur cette demande et l'emprunteur doit se trouver en position de force, en étant accompagné d'un courtier par exemple. Un client seul risque de chercher des offres sur Internet en se focalisant sur son coût mais sans savoir si elles apportent des garanties équivalentes au contrat collectif de la banque, ce qui est requis par la loi pour procéder à une délégation.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet


     TAUX DE CRÉDIT IMMOBILIER 2018      

- Taux immobilier novembre 2018



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