La baisse des taux de crédit immobilier est repartie de plus belle, à tel point qu’ils sont descendus sous le point bas du printemps 2015. Les objectifs ambitieux des banques créent des opportunités intéressantes pour les emprunteurs, et pas qu’en matière de taux.
Le record n’aura pas tenu bien longtemps. Avec un financement à 2,20% sur 20 ans en moyenne en février 2016, le courtier en crédit Meilleurtaux.com l’affirme : les taux de crédit immobilier sont descendus sous le plancher atteint en mai 2015 (2,23% sur 20 ans). Une bonne nouvelle pour les candidats à l’achat immobilier, qui les avaient vus remonter sur la seconde moitié de 2015, mais également pour les emprunteurs déjà engagés qui peuvent s’intéresser de plus près à la renégociation de leur prêt.
Ce nouveau recul était toutefois attendu. « Les hausses constatées en 2015 étaient purement techniques, afin de désengorger les banques » qui croulaient notamment sous les dossiers de renégociation, souligne le directeur général du groupe de courtage ACE Crédits Frank Levy. A cela s’ajoute un contexte financier favorable, les établissements pouvant toujours financer leurs activités à faible coût grâce à la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). « Tant qu’on aura des liquidités massives sur le marché, il n’y a aucune raison de remonter les taux », estime le président-fondateur du courtier Immoprêt Ulrich Maurel.
Mais le recul observé depuis le début de l’année n’est pas seulement mécanique. Pour comprendre ce mouvement, il faut s’intéresser aux politiques commerciales des banques. Traditionnellement, le crédit immobilier constitue un produit d’appel pour capter de nouveaux clients. Avec la perspective d’une relance du marché immobilier, et plus spécifiquement de l’accession à la propriété avec le nouveau prêt à taux zéro (PTZ), la demande devrait être conséquente et les banques comptent sur cet afflux puisqu’elles se sont fixées des objectifs élevés en 2016. D’ailleurs, le Crédit Foncier anticipe la distribution de 163 milliards d’euros de crédits immobiliers cette année (hors rachats), en hausse de plus de 4% par rapport à 2015.
Autre paramètre à prendre en considération, le faible rendement de l’épargne. Les taux d’intérêt des livrets bancaires sont au plus bas, ainsi que celui du Livret A maintenu à 0,75%, tandis que la rémunération des plans épargne logement a fléchi à 1,5% au 1er février dernier. Dans le même temps, la rentabilité de l’assurance vie en euros continue de chuter, à 2,30% en moyenne en 2015. En résumé, l’épargne influence peu un particulier au moment de choisir un établissement plutôt qu’un autre. « Aujourd’hui, un client ne change pas de banque à cause de la rémunération d’un produit d’épargne mais pour le crédit immobilier », appuie Ulrich Maurel. D’où une concurrence accrue entre les enseignes sur le financement immobilier et des taux toujours plus bas.
Les banques se montrent ainsi plus flexibles, et pas seulement avec les emprunteurs les mieux dotés. « Il y a une ouverture des critères d’octroi, affirme Frank Levy. On constate moins d’écart entre les taux moyens et ceux proposés aux meilleurs dossiers. » Reste que le taux d’intérêt ne fait pas tout, surtout quand il est aussi faible. Proportionnellement, plus il est bas et plus l’assurance du prêt pèse lourd dans le coût global du crédit. Les particuliers ont donc plus que jamais intérêt à négocier une délégation d’assurance ou au minimum à faire jouer la concurrence pour obtenir une meilleure offre de la part de l’établissement prêteur. « L’assurance peut changer la donne dans la comparaison des offres des différentes banques », insiste Ulrich Maurel. Si le dossier est déjà monté, obtenir une délégation d’assurance reste possible durant la première année du prêt.
Outre l’assurance emprunteur, la transférabilité du prêt doit également être abordée avec le banquier. En quelques mots, ce mécanisme permet de conserver les mêmes conditions de prêt et de taux pour financer le prochain achat immobilier. Une aubaine qui constitue également une protection face à une éventuelle remontée des taux à long terme, personne ne pouvant prédire aujourd’hui quelles seront les conditions d’emprunt dans cinq ou sept ans. Enfin, « avec la forte concurrence bancaire, on peut demander d’annuler les pénalités de remboursement anticipé », signale Frank Levy. Et il serait bien dommage de ne pas en profiter.
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