Emprunter de l’argent auprès d’une banque n’est pas toujours chose facile, notamment pour les personnes âgées. Mais les propriétaires d’un bien immobilier peuvent néanmoins trouver une solution grâce au prêt viager hypothécaire. Explications.
Sommaire
Définition du prêt viager hypothécaire
Quelles banques pratiquent le prêt viager hypothécaire ?
Prêt viager hypothécaire : quelles différences avec un viager ou une hypothèque ?
Demande de prêt viager hypothécaire
Montant du prêt viager hypothécaire
Taux du prêt viager hypothécaire
Obligations pour l’emprunteur
Fin du prêt viager hypothécaire
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Un prêt viager hypothécaire prend la forme d’un emprunt classique (crédit amortissable) destiné à financer toutes sortes de dépenses, hormis les dépenses professionnelles. L’emprunteur place alors un bien immobilier en garantie auprès de la banque prêteuse. Il peut s’agir de sa résidence principale, bien que cela ne soit pas une obligation puisque les résidences secondaires et les investissements locatifs peuvent également être acceptés. Seuls les locaux professionnels ou à usage mixte (professionnel et habitation) sont exclus. Le fait d’apporter sa maison ou son appartement en garantie n’empêche pas les emprunteurs de continuer à s’y loger, et ce jusqu’à leur décès.
Le prêt viager hypothécaire s’adresse en théorie à tous les propriétaires, bien qu’il s’agisse d’un montage financier plus adapté à la situation de personnes âgées (65 ans et plus) qui n’ont plus nécessairement accès au financement bancaire classique. Il n’existe aucune condition de ressources, d’âge, de santé (aucun questionnaire médical n’est imposé) ou d’assurance de prêt à respecter. Autre point essentiel, les emprunteurs ne sont pas contraints de rembourser le prêt de leur vivant.
Le dénouement du prêt viager hypothécaire peut prendre des formes très différentes. Il peut s’achever au décès de l’emprunteur, ce qui a des implications différentes pour ses héritiers selon qu’ils souhaitent conserver le bien dans leur patrimoine ou non. Mais il est également possible de rembourser le prêt avant son terme, c’est-à-dire le décès de l’emprunteur, ou de vendre le logement, après quoi il faudra rembourser le prêt accordé initialement, avec les intérêts d’emprunt.
A la fin du premier semestre 2017, seul le Crédit Foncier propose des solutions de financement autour du prêt viager hypothécaire pour les propriétaires âgés de plus de 60 ans.
Le prêt viager hypothécaire se distingue significativement du viager. En effet, une vente en viager aboutit à la cession du bien, tandis que l’emprunteur reste propriétaire dans son bien lorsqu’il souscrit un prêt viager hypothécaire. De plus, le mécanisme du viager permet au vendeur de toucher une rente tout au long de sa vie jusqu’à son décès, tandis que l’argent d’un prêt viager hypothécaire est débloqué en une seule fois, comme pour un crédit amortissable classique.
Par ailleurs, le prêt viager hypothécaire ne présente pas les caractéristiques d’une hypothèque « classique ». La mise en hypothèque d’un bien immobilier oblige l’emprunteur à rembourser le prêt, sans quoi son bien peut être saisi par la banque. A l’inverse, le prêt viager hypothécaire n’oblige pas les emprunteurs à rembourser la banque au fil du temps.
Au moment de faire une demande de prêt viager hypothécaire à la banque, trois facteurs sont pris en considération :
– La valeur du bien apporté en garantie : celle-ci doit être déterminée par un expert choisi par l’emprunteur et la banque, aux frais de l’emprunteur.
– L’âge de l’emprunteur : plus il est âgé, moins le montant emprunté sera élevé.
– Le sexe de l’emprunteur : les femmes bénéficiant d’une espérance de vie plus longue que les hommes en moyenne, elles peuvent emprunter davantage.
A savoir : l’établissement financier peut refuser d’accorder un prêt viager hypothécaire s’il juge que le bien placé en garantie va perdre de la valeur dans les années à venir.
Le montant accordé à l’emprunteur correspond systématiquement à un pourcentage de la valeur du bien apporté en garantie, déterminée par l’expert mandaté par la banque et son client. Ce pourcentage est compris généralement entre 15 et 75%.
Dans le cadre du montage de l’opération, l’établissement prêteur propose librement un taux d’intérêt pour le remboursement de la somme empruntée. Cependant, ce taux peut très bien ne jouer aucun rôle jusqu’au dénouement du prêt viager hypothécaire. Il n’est utilisé que dans deux cas spécifiques :
– Lorsque l’emprunteur choisit de rembourser son prêt par anticipation
– Lorsque les héritiers de l’emprunteur choisissent de conserver la propriété du bien après son décès.
A savoir : les taux proposés en matière de prêt viager hypothécaire sont bien supérieurs (de l’ordre de 5 ou 6%, et même plus) à la moyenne des crédits immobiliers classiques.
Comme abordé précédemment, l’emprunteur qui bénéficie d’un prêt viager hypothécaire n’a aucune obligation de rembourser le crédit de son vivant, hormis en cas de remboursement anticipé. Pour autant, il doit se plier à certaines contraintes. Par exemple, il doit obtenir l’accord de la banque prêteuse pour mettre le bien hypothéqué en location, sauf s’il était déjà loué au moment de la signature du prêt.
Surtout, le propriétaire doit s’assurer du bon entretien de la maison ou de l’appartement. Dans le cas contraire, la banque peut exiger le remboursement anticipé du prêt. En cas de litige entre les parties, la banque sera tenue de prouver le défaut d’entretien qu’elle dénonce.
Enfin, le logement mis en garantie ne doit jamais être utilisé à des fins professionnelles : il est donc interdit de changer l’usage du bien après l’octroi du prêt (pour un usage professionnel ou mixte).
Le prêt viager hypothécaire peut s’achever selon plusieurs scénarios.
Dans ce cadre, la banque vend le bien mis en garantie au départ pour se rembourser. Les héritiers ne sont pas concernés, à moins que la somme obtenue grâce à cette transaction ne soit supérieure au montant que la banque doit récupérer : dès lors, les héritiers se partagent le surplus. Dans le cas contraire (la vente ne suffit pas à rembourser la banque), les héritiers n’ont pas à payer la différence.
Les héritiers de l’emprunteur sont en droit de conserver la propriété du bien mis en garantie pour en disposer comme bon leur semble. Mais ils devront alors rembourser le prêt viager hypothécaire. Le taux retenu pour calculer les intérêts de remboursement reste celui déterminé lors de la signature du prêt. Autrement dit, les héritiers vont devoir payer pour conserver le patrimoine immobilier du défunt.
Le remboursement anticipé du prêt est toujours possible, bien que les banques rechignent à accepter les remboursements partiels inférieurs à 10% du montant emprunté. Outre le remboursement du capital versé et le paiement des intérêts d’emprunt, le propriétaire doit également s’acquitter d’une indemnité de remboursement anticipé. Elle est calculée comme suit :
– Remboursement anticipé avant cinq ans : quatre mois d’intérêts à régler en cinq versements mensuels.
– Remboursement anticipé entre la cinquième et la neuvième année : deux moins d’intérêts à régler en trois versements mensuels.
– Remboursement anticipé au bout de dix ans : un mois d’intérêts à régler en deux versements mensuels.
Les propriétaires ont tout à fait le droit de vendre le bien mis en garantie auprès de la banque. Ils peuvent également en céder l’usufruit ou la nue-propriété. La banque ne peut pas s’opposer à la mise en vente. En revanche, elle peut contester le prix de vente si celui-ci lui semble trop faible. Plus précisément, elle peut mandater un expert pour obtenir sa propre estimation de la valeur du bien. En tout état de cause, cette option n’est pertinente que si la somme obtenue grâce à la vente est supérieure au montant prêté. Dans le cas contraire, la banque peut être autorisée à demander la saisie du bien pour se rembourser.
– Permet d’accéder à l’emprunt quand le financement bancaire classique est hors de portée, notamment pour des personnes âgées
– Aucune restriction quant à l’utilisation de l’argent obtenu
– Permet de rester propriétaire de son logement et de continuer à y vivre le cas échéant
– Aucune obligation de remboursement de son vivant
– La transmission du patrimoine aux héritiers est significativement impactée
– Le taux d’intérêt élevé et les frais de dossier, d’expertise, etc.
– Un montage très peu proposé : il est aujourd’hui impossible de mettre des offres émanant de plusieurs banques en concurrence.
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