Le financement participatif immobilier permet à des particuliers d’investir dans la pierre à moindre coût pour un rendement souvent élevé. Mais en quoi cet investissement consiste-t-il ? Quels sont les rendements et risques associés ?
Le crowdfunding immobilier, né aux Etats-Unis en 2010 et lancé en France en 2011, est une sous-famille du financement participatif. Sur la plupart des plateformes actives, l’investisseur effectue un prêt obligataire ou souscrit des titres afin de financer une opération immobilière. Principal avantage, l’internaute perçoit une rémunération très élevée, autour de 10%* en moyenne. Inconvénient : il supporte un risque réel de perte en capital, partielle ou totale.
*9,4% de rendement moyen au 1er semestre 2016 selon le baromètre Fundimmo du crowdfunding immobilier
Pour investir sur une plateforme de crowdfunding immobilier, l’internaute peut se rendre sur un des sites spécialisés agréés au Registre des intermédiaires en assurance, banque et finance, l’Orias :
–Anaxago
–Canberra immo
–ClubFunding
–Crowdfunding-immo
–Fullinvest
–Fundimmo
–Hexagon crowdbuilding
–Homunity
–Inidev
–Immovesting
–Lymo
–My new startup
–Weeximmo
–Wiseed
Ces acteurs disposent soit du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP) accordé par l’Autorité des marchés financiers (AMF), comme pour Anaxago, Wiseed, Lymo ou Crowdfunding-immo, soit du statut d’intermédiaire en financement participatif (IFP), à l’instar d’Hexagon Crowdbuilding.
D’autres plateformes, telles que Look & Fin, active à la fois en Belgique et en France, ou Tributile, permettent au coup par coup au grand public d’accéder à des investissements immobiliers.
La plupart des sites internet spécialisés dans le crowdfunding immobilier proposent de financer des opérations de promotion immobilière, généralement dans le cadre de programmes de logements neufs. Concrètement, les fonds levés sur la plateforme permettent à des promoteurs immobiliers de couvrir ou compléter leurs besoins en fonds propres, d’obtenir le financement des banques et ainsi de lancer leurs projets de construction. A l’achèvement des travaux et à la vente des lots, les investisseurs récupèrent leur mise de départ et les intérêts.
Certaines plateformes mettent également en ligne des opérations d’achat-revente, également appelées opérations de marchands de biens. Le principe est simple : l’investisseur finance l’acquisition d’un bien immobilier, le réhabilite et/ou en améliore la gestion locative, puis le revend. Seuls quelques acteurs proposent ponctuellement ce type d’opération (Immovesting, ClubFunding).
Autre secteur naissant dans le crowdfunding immobilier, le financement de la rénovation d’immeubles de bureaux ou de logements.
Pour financer une opération de crowdfunding immobilier, l’internaute dispose de plusieurs options, variables selon la plateforme choisie.
1. Souscrire des obligations d’un véhicule d’investissement créé par la plateforme, ce dernier investissant lui-même dans la société dédiée au projet de promotion.
2. Souscrire des actions d’un véhicule comme une holding par exemple, qui investit elle-même dans la société du projet. Le principe est donc proche du crowdfunding en capital, ou crowdequity.
3. Investir par le biais d’un contrat de prêt classique.
Pour ces trois types d’investissement, la période d’engagement est définie à l’avance, généralement de 12 à 24 mois. Toutefois, certaines opérations déjà remboursées sur Anaxago par exemple l’ont été en 6, voire 3 mois.
Le rendement servi dépend du risque présenté par l’opération ou de la durée d’immobilisation des fonds. La rémunération varie généralement entre 8 et 15%. La plateforme Lymo, elle, a choisi de fixer à 10% la rémunération servie pour tous les projets qu’elle présente.
Les intérêts, dans le cadre d’un contre de prêt ou d’un prêt obligataire, sont généralement remboursés à la fin de l’opération, mais certaines plateformes choisissent de le faire ou au fil de l’eau pendant toute la durée de l’investissement. Pour être certain du rythme auquel il va récupérer sa mise et ses gains, l’internaute doit consulter les détails du projet présentés sur les différents sites internet proposant des opérations de crowdfunding immobilier.
Pour un investissement en actions, l’internaute récupère son apport ainsi que ses plus-values à l’échéance prévue et en une seule fois, la sortie de l’investisseur et la récupération de ses fonds étant assurées par un pacte d’actionnaires.
Sur la plupart des plateformes, le ticket d’entrée, soit l’investissement minimum, est fixé entre 1.000 et 2.000 euros. Toutefois, certaines plateformes ont abaissé ce montant, à 500 euros sur Hexagon crowdbuilding et même 100 euros sur Tributile ou Wiseed.
A savoir : sur une plateforme disposant du statut d’IFP, la mise est limitée à 1.000 euros au maximum. Ce plafond devrait être doublé avant la fin de l’année 2016.
Comme tout placement offrant un rendement élevé, le crowdfunding immobilier présente sa part de risques. Pour s’en prémunir un maximum, il convient de vérifier en premier lieu que la plateforme sélectionnée est bien enregistrée à l’Orias et qu’elle dispose ainsi du statut de conseiller en investissements participatifs ou d’intermédiaire en financement participatif.
Une fois le site choisi, il est essentiel d’avoir en tête quelques notions importantes. Tout d’abord, le rendement n’est en aucune manière garantie. L’investisseur peut donc perdre une partie de ses fonds, voire la totalité. Pourquoi ? Tout simplement parce que le métier de la promotion immobilière n’est pas sans aléa. En effet, sur un chantier, le risque technique n’est pas anodin, comme un sinistre, un incendie par exemple. De même, le risque de commercialisation, c’est-à-dire que certains lots construits ne trouvent pas preneur, est réel. Or, sans vente, pas de bénéfice, voire une perte pour le promoteur qui ne peut alors rembourser ses créanciers.
Pour rassurer les investisseurs, les plateformes montrent pour la plupart patte blanche et affichent le taux de pré-commercialisation des projets. De même, elles mettent en avant le fait que le permis de construire est purgé de tout recours. De son côté, le particulier doit absolument éplucher la documentation fournie par la plateforme, notamment les informations relatives au promoteur immobilier et à la localisation du chantier.
Un rendement brut de près de 10% en moyenne, oui, mais avant fiscalité. Il faut donc la prendre en compte pour déterminer sa rémunération nette. Le régime d’imposition dépend de la nature de l’investissement effectué : souscriptions d’actions, d’obligations, ou contrat de prêt.
Les intérêts issus d’un prêt sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5% et à l’impôt sur le revenu, dont le taux est progressif en fonction des ressources. Dans la tranche supérieure du barème de 45%, l’imposition totale atteint ainsi 60,5%.
La fiscalité est identique pour les prêts obligataires. Enfin, pour les plus-values à la revente d’actions, les gains sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 50% pour les titres détenus depuis 1 à 4 ans, de 65% entre 4 et 8 ans et enfin de 85% au-delà.
A savoir : les actions souscrites peuvent être éligibles au PEA ou au PEA PME. Les plus-values sont alors exonérées d’impôt au-delà de 5 ans d’existence du plan. Seuls les prélèvements sociaux (15,5%) restent dus.
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