Crowdfunding immobilier : pourquoi et comment investir, quelle fiscalité

Crowdfunding immobilier : définition

Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui consiste, pour un particulier, à placer de l’épargne dans des projets immobiliers contre une rémunération élevée, sur une durée relativement courte (de 6 à 36 mois). Le crowdfunding immobilier permet, à la différence de placements collectifs dans des fonds, de choisir des opérations immobilières à financer, présélectionnées par des plateformes accessibles sur Internet, dont le rôle est de mettre en relation des porteurs de projet et des épargnants. Pour l’investisseur, tout se fait 100% en ligne.

Les opérations financées sont principalement de deux types :

• des opérations de marchand de bien : achat-revente avec ou sans travaux
• des opérations de promotion immobilière : construction d’immeubles neufs

Apparu aux États-Unis en 2010 et en France en 2011, le crowdfunding immobilier est une sous-famille du financement participatif. Sur la plupart des plateformes actives, l’investisseur prête de l’argent au porteur de projet sous la forme d’obligations (titres de dettes), le plus souvent des obligations simples à taux fixe.

Actuellement, les rendements proposés sont de l’ordre de 11%, en contrepartie d’un risque de perte du capital investi, partielle ou totale (en cas de défaut de paiement) et/ou d’un allongement de la durée du prêt (en cas de retard de paiement).

Pourquoi investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier peut répondre, pour un épargnant, aux besoins suivants :

• recherche de rendement : le crowdfunding immobilier permet de capter des rendements à deux chiffres, en contrepartie de risques
• besoin de diversification : le crowdfunding immobilier est décorrélé des marchés financiers
• besoin d’être acteur de ses placements : le crowdfunding immobilier est un mode d’investissement direct qui permet de faire sa propre sélection de projets, de composer soi-même son portefeuille de projets et de savoir précisément dans quoi on investit, contrairement à des investissements mutualisés de type SCPI
• recherche de placements accessibles : investir en crowdfunding immobilier est possible à partir de 10, 100 ou 1.000 euros, selon les plateformes
• besoin d’investir sur un horizon de placement assez court : la plupart des projets sont remboursés au bout de 18 à 24 mois
• envie de contribuer à la construction de logements en France
• envie de contribuer à la rénovation énergétique de logements en France

Comment investir en crowdfunding immobilier, étape par étape

Pour investir en crowdfunding immobilier, il est nécessaire, au préalable, de s’assurer que l’on dispose de la capacité d’épargne nécessaire et que les montants alloués aux projets immobiliers n’auront pas besoin d’être retirés à court terme (le placement est bloqué de fait jusqu’au remboursement complet de l’investissement de départ), sachant que la durée de placement moyenne se situe autour de 18 à 36 mois.

Ensuite, il faut choisir la ou les plateformes sur laquelle ou lesquelles on va investir. > Lire la rubrique Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier

Une fois la ou les plateformes sélectionnées, il y a lieu de distinguer la procédure d’inscription sur la plateforme (et le dépôt des fonds à investir) du processus d’investissement sur un ou plusieurs projets.

Procédure d’inscription sur une plateforme de crowdfunding immobilier :

1. Se rendre sur le site de la plateforme
2. Saisir le formulaire d’inscription
3. Répondre à un questionnaire pour que la plateforme puisse connaître le profil d’investisseur de l’épargnant, ses connaissances financières, ses objectifs et sa capacité à investir
4. Charger sur la plateforme des documents d’identités / du justificatif de domicile
5. Remplir et valider le questionnaire de connaissance client / profil investisseur soumis par la plateforme
6. Alimenter le portefeuille électronique par virement ou par carte bancaire
7. Vous être prêt à investir !

Processus d’investissement sur une opération de crowdfunding immobilier :

1. Être en veille pour identifier les opérations qui lancent leur campagne de financement en étant attentif aux newsletters de la ou des plateformes sur laquelle / lesquelles on est inscrit
2. Choisir un ou plusieurs projets qui correspondent à ses critères d’investissement en termes d’emplacement, de typologie, de durée, de rendement et de risques ; pour cela, il est indispensable de lire la documentation mise à disposition par la plateforme et de poser des questions quand on a des interrogations sur des points particuliers
   -> Cette sélection peut être déléguée à un professionnel de type conseiller en gestion de patrimoine, quand on n’estime pas avoir le temps et/ou pas les connaissances nécessaires pour faire un choix éclairé
3. S’assurer que l’on dispose des fonds nécessaires pour investir
4. Remplir un bulletin de souscription (en indiquant le montant que l’on souhaite souscrire) et y apposer sa signature électronique
5. Effectuer le paiement (par carte bancaire ou virement, ou en utilisant le wallet ou porte-monnaie électronique de la plateforme)
6. Récupérer le capital majoré des intérêts lorsque le contrat de prêt est arrivé à son terme, ou avant l’échéance lorsque le porteur du projet procède à un remboursement anticipé.

Plateformes de crowdfunding immobilier : liste, rôle

Liste des plateformes de crowdfunding immobilier

Les principales plateformes de crowdfunding immobilier sont les suivantes :

• Clubfunding
• Homunity
• Anaxago
• Raizers
• Wiseed

Il en existe de nombreuses autres, parmi lesquelles :

• Fundimmo (groupe Atland)
• Koregraf (racheté par Inter Invest en 2024)
• Finple (groupe Consultim)
• Baltis (groupe Magellim)
• La Première Brique
• WeShareBonds
• Beefordeal
• Buildr (groupe M Capital)

Pour pouvoir opérer, une plateforme doit avoir le statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP), après obtention d’un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF, chargée notamment de la protection des épargnants).

Rôle d’une plateforme de crowdfunding immobilier

Une plateforme de crowdfunding immobilier joue un rôle central, puisqu’elle assure l’interface entre le porteur de projet et la communauté d’investisseurs, via un site Internet.

Une plateforme de crowdfunding immobilier remplit les fonctions suivantes :

• sélection des projets : analyse/audit du projet et du porteur de projet, chaque plateforme ayant ses propres critères
• montage juridique et négociation avec le porteur de projet : choix du type de titres émis, fixation du taux et de la durée de l’emprunt, mise en place de garanties et sûretés
• mise en ligne des projets : publication des projets sur le site, avec une description du projet, des informations sur le porteur de projet, de prévisions financières
• gestion de la campagne de financement : mise au courant des investisseurs sur le lancement de la campagne, collecte des capitaux investis
• reversement du montant collecté (net des frais prélevés par la plateforme) au porteur du projet
• suivi de l’avancement du projet immobilier
• gestion du recouvrement (réception des fonds payés par l’opérateur) et du reversement aux investisseur du capital et/ou des intérêts
• mise à disposition sur la plateforme d’un tableau de bord en ligne pour chaque investisseur : investissement(s) en cours, historique
• gestion des flux financiers : recueil des fonds
• mise à disposition d’informations fiscales (envoi des IFU).

Plateforme de crowdfunding immobilier : comment choisir

De nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier opèrent sur le marché ; certaines sont très matures, il y a aussi en permanence de nouveaux entrants (ce qui ne signifie pas nécessairement que leurs dirigeants sont inexpérimentés). Voici une liste (non exhaustive) de critères pouvant être pris en considération pour choisir la ou les plateformes de crowdfunding immobilier au travers de laquelle / lesquelles on va investir :

• processus de sélection des projets (comité de sélection interne, externe, ou combinant les deux approche)
• statut de PSFP en poche
• accessibilité : montant minimum d’investissement requis sur un projet (de 10 à 1.000 euros selon les plateformes) adapté à sa capacité d’investissement
• couple rendement-risque des projets : d’une plateforme à l’autre, le niveau de risque des projets présentés peut être plus ou moins élevé (de même que le niveau de rendement, parallèlement)
• procédures de traitement des impayés : se renseigner sur l’organisation mise en place en cas d’incident de paiement ou de défaillance du porteur du projet
• transparence : veiller à ce qu’un maximum de documents soient disponibles pour analyser un projet et que la communication soit au rendez-vous pendant la campagne de collecte, lors du déroulement de l’opération et pendant la période de remboursement
• bon déroulement des opérations passées
• présence d’une offre de parrainage : cela ne doit pas être le moteur principal, mais c’est un bonus toujours bon à prendre

L’idéal est probablement de se positionner sur trois plateformes : cela permet d’avoir accès à un flux de projets diversifié et constant, de ne pas être dépendant des biais de présélection d’une seule plateforme, d’accéder à des tickets d’entrée pouvant être différents, sans se disperser sur un nombre trop important de plateformes.

Projets financés en crowdfunding immobilier

Les projets proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont :

• des opérations de marchand de bien : achat-revente avec ou sans travaux de rénovation
• des opérations de promotion immobilière : programmes d’immeubles d’habitation neufs
• des opérations d’aménagement foncier : achat de terrains nus à viabiliser pour être revendus en terrains à bâtir
• des opérations de financement « corporate » de sociétés immobilières
• des financements bridge (financements relais) d’acquisitions d’actifs.

Les projets les plus courants sont les opérations de marchand de bien (61% en 2023, source Baromètre du crowdfunding Mazars x FPF), suivies par les opérations de promotion immobilière (29%).

Les projets sont très majoritairement orientés vers l’immobilier résidentiel (logements, 77% des projets en 2023, source Baromètre du crowdfunding Mazars x FPF), le solde étant réparti entre différents marchés tertiaires (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique).

Pour accéder aux projets, en vue d’en prendre connaissance avant d’investir, il faut être inscrit sur une ou plusieurs plateformes.

Rendement du crowdfunding immobilier en 2024 et historique

Crowdfunding immobilier : combien ça rapporte ?

Le rendement actuel des opérations de crowdfunding immobilier se situe autour de 10% à 12% par an (hors prise en compte des défauts de paiement), contre 6% à 10% avant la remontée globale des taux d’intérêt intervenue en 2022-2023.

Le rendement du crowdfunding immobilier fluctue d’une opération à l’autre en fonction de différents paramètres :

• niveau de risque de l’opération : maturité du projet, garanties
• qualité de l’opérateur : track-record (expérience, nombre d’opérations menées à bien), solvabilité

En principe, plus le taux d’un projet est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important pour l’investisseur.

Historiquement, selon les périodes, les rendements offerts par le crowdfunding immobilier oscillent entre 8% et 12% par an.

Les rendements présentés par les plateformes sont des rendements bruts. Pour obtenir le rendement net perçu par l’investisseur, il faut déduire :

• les échéances non payées par le porteur de projet
• les éventuelles pertes en capital
• la fiscalité applicable, soit, par défaut, 30% d’imposition (dont 12,8% du prélèvement forfaitaire unique au titre de l’impôt sur le revenu et 17,8% de prélèvements sociaux).

Crowdfunding immobilier : historique de performance

Les performances du crowdfunding immobilier, année par année (source études FPF) :

En 2023, le taux de rendement interne (ou rendement annualisé) moyen des opérations de crowdfunding immobilier a atteint 10,3% selon le Baromètre du crowdfunding Mazars x FPF, contre 9,4% en 2022.

Selon le baromètre de l’agrégateur HelloCrowdfunding, l’historique de performances du crowdfunding immobilier est le suivant :

Historiquement, le taux de rendement moyen des opérations s’est situé entre 9% et 10%

Les risques d’un investissement en crowdfunding immobilier

Les risques d’un investissement en crowdfunding immobilier sont attachés au projet que l’épargnant a choisi de financer via les titres souscrits. Ces risques peuvent varier selon le type d’opération financée (marchand de bien ou promotion), l’opérateur qui porte le projet et les plateformes (qui sont plus ou moins sélectives).

Les principaux risques directs sont les suivants :

• risque de perte totale ou partielle du capital investi : l’investisseur peut perdre l’intégralité de sa mise de départ en cas de non-remboursement d’un prêt in fine ou d’un prêt amortissable avant le paiement de la première échéance ; il peut perdre une partie de son investissement initial en cas de non-remboursement d’un prêt amortissable en cas d’arrêt du remboursement après une ou plusieurs échéances ;
• risque de retard de paiement des échéances : si l’exécution du projet prend du retard au moment de sa construction, ou si la commercialisation des lots prend plus de temps que prévu, le porteur de projet est susceptible d’honorer ses échéances plus tard que ce qui est prévu dans l’échéancier de remboursement prévu au contrat de prêt
• risque d’illiquidité : les titres émis par le porteur de projet sont des titres non cotés ; par ailleurs, il n’existe pas de marché organisé de parts sur un marché secondaire ; s’il souhaite revendre, l’épargnant doit trouver lui-même une contrepartie acheteuse (vente de gré à gré) ; les fonds investis sont bloqués jusqu’au remboursement du capital par l’emprunteur.

En outre, les principaux risques spécifiques propres aux projets immobiliers, pouvant ensuite occasionner un incident de paiement, sont les suivants :

• risques administratifs : permis de construire non obtenu, dépôt de recours sur le permis (si le permis n’est pas purgé de tout recours)
• risques liés à l’exécution des travaux : intempéries, incidents humains, dépassement des coûts, du délai, non-conformité, défaillance de l’entreprise sous-traitante
• risque lié à la commercialisation : lots invendus, ne permettant pas au porteur de projet de rembourser les prêteurs selon l’échéancier prévu
• risque de contrepartie : lorsque le prêteur n’est pas en mesure d’honorer son obligation de remboursement.

Différentes dispositions sont prises par les plateformes pour atténuer ces différents risques (prise de garanties et de sûretés).

Pour minimiser les risques, il est vivement recommandé, pour l’investisseur, de répartir ses investissements en crowdfunding immobilier :

• sur plusieurs projets
• sur plusieurs types de projets
• sur plusieurs porteurs de projets
• sur plusieurs zones géographiques
• sur plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier

Investir en crowdfunding immobilier via le PEA PME

Les obligations souscrites dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier sont, la plupart du temps, éligibles au PEA-PME (si la société émettrice respecte les critères) : elles peuvent être logées dans ce type de plan d’épargne en actions, ce qui permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les gains lorsque le plan a atteint son cinquième anniversaire. La fiscalité ne se déclenche qu’en cas de sortie du plan, soit :

• 17,2% de prélèvements sociaux sur les gains après cinq ans de détention du plan
• ou 30% d’imposition totale sur les gains, dont 12,8% de prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) et 17,2% de prélèvements sociaux, lorsque la sortie du PEA-PME a lieu dans les cinq ans suivant l’ouverture du plan.

Dans ce cas, l’opération ne se déroule pas nécessairement 100% en ligne sur la plateforme (nécessité d’envoyer des e-mails ou des courriers à la banque).

Avant d’investir en crowdfunding avec un PEA-PME pour bénéficier de ce régime fiscal particulièrement attractif, il faut se renseigner au préalable :

• sur la capacité de la plateforme à accepter et traiter les souscriptions au travers du PEA-PME
• sur les frais pratiqués en matière de titres non cotés (frais de dossier / d’inscription des titres non cotés et droits de garde éventuels)
• sur l’acceptation par la banque des opérations de crowdfunding immobilier.

Les étapes d’un investissement en crowdfunding immobilier via un PEA-PME sont les suivantes :

1. Disposer d’un PEA-PME ouvert
2. Alimenter le PEA-PME (le solde du compte espèces du plan doit au minimum être égal au montant souscrit)
3. Choisir son projet sur la plateforme de crowdfunding, signer le bulletin de souscription, et choisir le paiement via un PEA-PME
4. Remplir une « lettre d’engagement » à investir via le PEA-PME (si elle n’est pas préremplie) et la transmettre à la banque et à la plateforme (certaines banques ont leur propre formulaire)
5. Communiquer à la banque l’ensemble des documents qu’elle demande
6. Les fonds sont transférés par la banque au porteur du projet par prélèvement du compte espèces du PEA-PME, lorsque la collecte a été clôturée avec succès
7. Les titres sont inscrits sur le PEA-PME que la lettre d’attestation délivrée par la société émettrice des titres a été remise à la banque.

Pour investir en PEA-PME, les plateformes de crowdfunding recommandent, selon nos informations :

• certaines banques en ligne (elles ne facturent pas de droits de garde), parmi lesquelles Fortuneo ou BforBank
• les banques qui utilisent l’outil Catalizr (outil de gestion à distance des investissement non cotés, qui simplifie et accélère considérablement le processus de souscription tant pour la banque que pour l’investisseur), parmi lesquelles (liste non exhaustive) :
  – Banque Transatlantique
  – BRED Banque populaire
  – Certaines caisses régionales du Crédit Agricole
  – CIC
  – Crédit Mutuel
  – LCL
  – Quelques caisses d’Epargne

À noter : BoursoBank (ex-Boursorama Banque) a conclu un accord avec la plateforme Homunity pour proposer à ses clients un parcours de souscription simplifié aux campagnes de collecte proposées par la plateforme, dans le cadre du PEA-PME BoursoBank.

Fiscalité du crowdfunding immobilier

Les gains (intérêts, aussi appelés coupons) touchés par le porteur d’obligations souscrites dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier sont soumis, pour un particulier (personne physique) :

• au prélèvement forfaitaire unique, soit 12,8% d’impôt sur le revenu (ou sur option, au barème de l’impôt sur le revenu)
• aux prélèvements sociaux, soit 17,2%, dont 9,2% de CSG (contribution sociale généralisée), 0,5% de CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et 7,5% de prélèvement de solidarité
• soit un taux d’imposition global de 30% (sauf option pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu)

Le PFU et les prélèvements sociaux sont prélevés à la source par les plateformes de crowdfunding (sous la forme d’un acompte). On peut bénéficier d’une dispense de cet acompte, sous conditions de revenus, en envoyant une demande de dispense à la plateforme utilisée.

En cas de perte du capital investi consécutive à un non-remboursement (qu’il soit partiel ou total), ladite perte est déductible : elle vient en diminution des gains constatés la même année. Pour être considérée comme imputable, la créance doit être « définitivement irrécouvrable » (source : article 125-00 A du Code général des impôts).

Pour être exonéré de PFU, on peut opter pour la souscription via un PEA-PME (voir ci-dessus).

La souscription est aussi possible via une société (en tant que personne morale) et d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les gains sont imposés

• au taux de 15% pour les 38.120 premiers euros
• au taux de 25% au-delà.

Crowdfunding immobilier : avis de la rédaction

Le crowdfunding immobilier est un très bon moyen :

• d’obtenir des rendements attractifs, à deux chiffres actuellement (de 10% à 12% brut), sur une durée de placement relativement courte (18 à 24 mois)
• de diversifier ses placements dans des projets immobiliers
• de participer au financement de l’économie réelle.

C’est un placement simple à effectuer en pratique : une fois inscrit sur une plateforme, on choisit un ou plusieurs projets proposés à la souscription, que l’on souhaite financer ; une fois la collecte terminée, on devient porteur d’obligations. Les intérêts sont ensuite perçus soit au fil de l’eau, soit au terme, selon le contrat de prêt.

Attention : le crowdfunding n’est pas un investissement immobilier, mais un placement financier dans des titres (obligations simples à taux fixes le plus souvent) avec un sous-jacent immobilier.

En contrepartie des rendements offerts, l’investisseur s’expose à un risque de perte en capital, partielle ou totale. Toutefois, actuellement, les projets proposés bénéficient souvent d’une sécurité accrue, par rapport à ceux proposés il y a plus de deux ans (avant la remontée des taux d’intérêt), par la prise garanties (caution, hypothèque, fiducie…).

Pour diversifier les risques, il est indispensable de répartir ses investissement sur au moins une dizaine de projets. De plus, le crowdfunding immobilier ne doit représenter qu’une fraction minoritaire de son patrimoine financier, qui dépend de la situation de chacun. D’une manière générale, les professionnels du patrimoine ont coutume de dire que les investissements non cotés ne doivent pas représenter plus de 10% d’un patrimoine.