Il est possible d’acheter sa nouvelle maison avant d’avoir vendu l’ancienne. Pour y parvenir, de nombreux acquéreurs ont recours au mécanisme du prêt relais, qui présente des particularités par rapport à un crédit immobilier classique. Fonctionnement, taux, montant, simulation de prêt, ce qu’il faut savoir.
Sommaire
Fonctionnement du prêt relais
Le prêt relais sec
Le prêt relais adossé
Je ne parviens pas à rembourser le prêt relais, que faire ?
Simulation de prêt relais
Pour couvrir l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien, un prêt relais permet de « faire le pont » entre les deux opérations financières. En d’autres termes, il offre la possibilité à l’acheteur de ne pas attendre d’avoir vendu le premier bien pour acquérir le second. Ce montage financier s’avère pertinent pour certains propriétaires devant déménager rapidement, pour une mutation professionnelle par exemple, ou encore pour les acheteurs qui ont trouvé leur logement coup de cœur et ne veulent pas laisser passer l’occasion.
Il faut toutefois distinguer deux grandes catégories de prêt relais selon le montant à emprunter pour acquérir sa future maison.
A savoir : quel que soit le type de prêt relais souscrit, l’estimation de la valeur du bien mis en vente est capitale. La banque prêteuse demandera à ce que l’évaluation soit menée par un expert spécialisé.
Un prêt relais sec permet de financer l’achat du prochain logement avant la vente du précédent dès lors que le nouveau bien coûte moins cher que l’ancien. Autrement dit, les emprunteurs peuvent souscrire un prêt relais sec lorsque la vente du premier bien permet de financer l’achat du second. Il s’agit en quelque sorte d’une avance permettant à l’acheteur de ne pas attendre la vente de l’ancien logement. Par définition, il est d’une durée courte, n’excédant jamais deux années.
Attention toutefois, l’obtention d’un prêt relais sec n’est possible que si l’emprunteur a remboursé l’intégralité du crédit immobilier souscrit pour acheter le logement à présent mis en vente. Dans le cas contraire, il devra souscrire un prêt relais adossé (voir plus loin).
Le montant du prêt relais sec est généralement compris entre 50 et 80% du prix du logement mis en vente. Le plus souvent, les banques retiennent la quotité de 70%. Une fois celle-ci actée, l’emprunteur rembourse le prêt relais en une seule fois avec l’argent empoché. Entre la souscription du prêt relais et son remboursement définitif, l’emprunteur ne paie que les intérêts du prêt.
Dans le cadre du prêt relais sec, le seul gain financier de la banque résulte de la perception des intérêts du prêt pendant quelques mois. Dans ces conditions, les établissements de crédit pratiquent des taux d’emprunt plus élevés que la moyenne des crédits immobiliers classiques. Néanmoins, cet inconvénient ne doit avoir qu’une portée limitée, le remboursement s’achevant dès la vente du logement, soit quelques mois après la souscription du prêt si tout se passe comme prévu.
Dans le même ordre d’idée, les prêts relais sec peuvent faire l’objet de frais de dossier plus importants qu’à l’accoutumée.
Par opposition à la formule précédente, le prêt relais adossé propose de cumuler un prêt relais avec un crédit amortissable classique. Le prêt relais adossé permet ainsi de financer l’achat d’un nouveau logement plus onéreux que l’ancien avant la vente de ce dernier. Selon les banques, ces offres peuvent être proposées sous la forme de deux emprunts distincts, avec des taux éventuellement différents et le remboursement du crédit relais une fois la vente réalisée, ou de deux crédits en un.
Dans ce dernier cas, un seul taux d’intérêt est retenu et l’emprunteur a la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité le crédit relais puis de diminuer le montant des mensualités ou la durée du prêt. Avec un tel montage, il n’existe pas de prêt relais à proprement parler, tout étant réuni sur une seule ligne de crédit, ce qui signifie par ailleurs que l’emprunteur n’est pas légalement obligé de le rembourser dans un délai de deux ans maximum. Une différence qui peut s’avérer significative en cas d’imprévus bloquant la vente de l’ancien logement.
Quelle que soit la formule retenue, les mensualités de remboursement du prêt relais et du crédit immobilier qui lui est adossé peuvent être lissées dans le temps, afin que le montant à payer chaque mois reste constant dans la durée. Ainsi, l’emprunteur n’a pas à supporter des traites plus lourdes pendant la durée du prêt relais (deux ans maximum).
Selon les revenus et l’endettement de l’emprunteur, cumuler les mensualités du prêt relais et celles du crédit immobilier peut s’avérer impossible. Pour autant, il reste possible d’obtenir un prêt relais avec un différé de remboursement : ainsi, l’emprunteur suspend le paiement des mensualités du prêt relais pendant une année au maximum. Il s’en acquittera en même temps que le capital emprunté une fois son ancien logement vendu.
Ce type de montage coûte cependant plus cher à l’emprunteur, en termes de coût total du crédit. De plus, le différé de remboursement ne concerne pas l’assurance de prêt : il faut donc commencer à payer les cotisations de l’assurance du prêt relais dès le départ.
Les montants des prêts relais adossés répondent aux mêmes règles que ceux des prêts relais secs : 50 à 80% de la valeur du bien mis en vente, et le plus souvent 70%.
Là encore, il n’y a pas de différence notable avec le crédit relais sec, si ce n’est pour les montages « deux en un » (taux d’intérêt unique).
Le fonctionnement du prêt relais repose sur un impératif : vendre l’ancien logement sans perdre de temps. Car dans le cas contraire, l’emprunteur ne touche pas le fruit de la vente devant servir à clôturer le prêt relais.
Ainsi, au bout de deux ans, l’emprunteur qui n’est pas parvenu à vendre devra continuer à rembourser le prêt relais, transformé alors en crédit amortissable sur une plus longue période. Le cas échéant, il sera restructuré avec le crédit immobilier « classique » qui lui est adossé. Dans cette configuration, l’emprunteur devra alors payer des mensualités plus importantes qu’escompté, puisqu’il réglera les mensualités du crédit immobilier adossé, comme prévu, mais également celles du prêt relais toujours existant. Autre conséquence, le coût total du prêt relais passe du simple au triple et même plus dans certains cas.
Il existe de nombreux simulateurs de prêt relais accessibles en ligne. Ces outils sont généralement proposés par des courtiers en crédit (Empruntis, Meilleurtaux.com par exemple) ou des banques (Crédit Foncier, La Banque Postale par exemple).
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