Il arrive fréquemment qu’un contrat de prêt immobilier soit mal rédigé par la banque et contienne des erreurs qui portent préjudice à l’emprunteur. Mais obtenir gain de cause s’avère loin d’être évident et il est déconseillé de mener les démarches de son propre chef.
70%. Selon l’Association française des usagers des banques (Afub), sept crédits immobiliers sur dix présentent des erreurs préjudiciables à l’emprunteur. Le plus souvent, le nœud du problème s’avère le TEG ou taux effectif global. Censé indiquer le coût réel du crédit, c’est-à-dire toutes les dépenses liées à l’octroi du prêt supportées par l’emprunteur, sa méthode de calcul peut laisser à désirer. Or, « la banque est responsable de l’exactitude du TEG », rappelle Sylvain Hassid, président la plateforme spécialisée ContestCredit.com lancée fin 2015.
Ecueil le plus fréquemment rencontré, le recours à l’année lombarde de 360 jours, en lieu et place du vrai calendrier, pour le calcul du TEG. Cette méthode de calcul, pourtant illégale et condamnée par la Cour de cassation, fait gonfler mécaniquement les intérêts du prêt, ce qui pénalise évidemment l’emprunteur, en particulier lors d’un remboursement partiel ou anticipé.
Et ce n’est pas tout : coût de la délégation d’assurance de prêt, frais de notaire ou de courtier en crédit, intérêts intercalaires de préfinancement d’un achat sur plan, etc., sont autant de charges supportées par l’emprunteur que la banque « oublie » parfois d’intégrer au TEG. Autre cas de figure envisageable, les éléments ont bien été pris en compte… mais inexactement. Malheureusement, ces errements passent trop souvent inaperçus. « La plupart des gens sont incapables de dire ce qui doit figurer dans le TEG », analyse Jean-Pascal Mattei, président de la société d’expertise Financière Autrement.
A savoir : L’erreur dans le TEG doit représenter au moins une décimale (0,1%) pour donner lieu à réparation, selon la Cour de cassation.
Si jamais vous détectez une erreur, il est franchement déconseillé de chercher à se faire justice soi-même. A moins d’être un « gros » client, la banque ne se montrera pas coopérative. Surtout, agir de la sorte revient à lancer le délai de prescription légale de cinq ans, au bout duquel l’emprunteur ne peut plus obtenir gain de cause. Si un flou a pu exister sur cette notion, « la jurisprudence récente est très claire », souligne Sylvain Hassid : le délai court à compter du moment où l’emprunteur a pu ou aurait pu réaliser l’erreur.
Autre souci, il ne suffit pas de prendre le premier avocat venu pour mener les démarches judiciaires. Tous ne sont pas experts en la matière. De plus, la procédure judiciaire est lourde et complexe et les établissements n’hésitent pas à « jouer la montre » dans l’espoir d’un abandon des poursuites.
Restent les « experts du crédit » qui se proposent d’accompagner les particuliers dans cette démarche. Mais là encore, choisir le bon intermédiaire n’est pas si simple, d’autant que les nouveaux venus pullulent dans ce domaine ces dernières années. Et tous ne sont pas logés à la même enseigne : dans une enquête diffusée* le 21 janvier 2016, l’association de consommateurs UFC-Que choisir range quatre expertiseurs sur les sept étudiés dans les catégories « A fuir » (Sos-aide.org) ou « On déconseille » (AssoEDC.com, Expertiseurs-du-crédit.fr et Erreurdubanquier.fr).
Pour éviter les mauvaises surprises, il faut poser les bonnes questions : « Depuis combien de temps la société exerce-t-elle ? A-t-elle déjà gagné des procès ? Comment le dossier est-il suivi sur le long terme ? », donne en exemple Jean-Pascal Mattei**. Idéalement, contacter d’anciens clients permet d’avoir les idées claires. A défaut, les forums spécialisés sur Internet peuvent vous donner de précieuses indications sur le sérieux de l’interlocuteur. Surtout, soyez intransigeant sur certains points, comme la qualification de l’expert financier en charge du dossier (certification ISQ à jour obligatoire) ou la rémunération de la société, qui doit être transparente et bien comprise avant de signer quoi que ce soit, notamment pour les paquets proposant les services d’experts financiers et d’avocats.
*Diffusion réservée aux abonnés de l’association
** L’enquête UFC-Que choisir classe Financière Autrement en deuxième position sur les sept sociétés étudiées, avec la mention « Quelques précautions », derrière BPEX.fr (« Feu vert ») et devant Erreurdelabanque.fr (« Prudence »).
Que se passe-t-il si je gagne face à la banque ?Le taux d’intérêt légal remplace le TEG sur tout ou partie du prêt depuis son émission. Il faut néanmoins retenir le taux en vigueur au moment de l’émission du prêt, et non le taux actuel (0,89% au premier semestre 2018). > Taux légal : historique du taux d’intérêt |
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