Les SCPI européennes offrent de nombreux avantages pour les épargnants. Outre de meilleurs rendements et une diversification accrue, elles bénéficient d’un régime fiscal particulier, qui permet d’échapper, légalement, aux prélèvements sociaux de 17,2% et de minorer l’impôt sur le revenu (IR).
Une SCPI européenne est un type de société civile de placement immobilier qui utilise l’épargne qu’elle collecte pour acheter et gérer des immeubles situés majoritairement ou exclusivement hors de France.
L’intérêt d’une SCPI européenne est double :
La localisation des actifs constitue la principale différence entre une SCPI européenne et une SCPI franco-française (dont le patrimoine est situé à 100% en France). Le patrimoine des SCPI européennes est composé de biens immobiliers à usage principalement professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) situés :
La stratégie d’investissement des SCPI européennes a deux conséquences majeures pour l’épargnant :
Une SCPI européenne fonctionne comme une SCPI française. Elle est :
Les SCPI européennes sont apparues dans la première partie des années 2010. Elles ont été popularisées par Corum AM, dont la SCPI Corum Origin, lancée en 2012 sous le nom de Corum Convictions, a été la première à proposer une stratégie d’investissement opportuniste en France et hors de France (premier investissement en Espagne en mai 2013).
Corum Origin est devenue la SCPI phare de Corum et une SCPI de référence sur le marché.
En 2025, les SCPI européennes diversifiées sont les plus demandées par les épargnants : au deuxième trimestre 2025, le Top 6 des SCPI qui collectent le plus d’épargne est constitué de SCPI de ce type.
Les SCPI européennes sont les plus recherchées par les épargnants en 2025 du fait des avantages qu’elles procurent :
De plus, les SCPI lancées récemment, juste avant ou peu de temps après la crise de l’immobilier tertiaire intervenu après la vive remontée des taux d’intérêt, ont le plus souvent été des SCPI européennes diversifiées. Elles ont donc profité d’un timing opportun pour se positionner sur des actifs décotés, contribuant à la bonne tenue de leurs performances, donc à leur attractivité.
➡️ En moyenne, les SCPI européennes ont affiché un rendement, exprimé en taux de distribution, de 5,34% en 2024, contre 4,72% pour l’ensemble des SCPI de rendement (source : FranceSCPI).
Autrement dit, le fait que l’offre de SCPI européennes se soit étoffée à un moment clé pour investir dans de bonnes conditions a aussi contribué à alimenter la demande.
Avant d’investir dans une SCPI européenne, il faut être conscient des risques et inconvénients associés à cet investissement :
Les SCPI européennes peuvent être classées en trois principales familles :
Certaines SCPI suivent une stratégie d’investissement destinée à se constituer et gérer un patrimoine d’actifs immobiliers détenus uniquement en Europe hors France.
Liste des SCPI investies à 100% hors France :
| SCPI | Société de gestion | Zone d’investissement (Europe hors France) | Particularités |
|---|---|---|---|
| Eurovalys | Advenis REIM | Allemagne | 100% Allemagne |
| Elialys | Advenis REIM | Espagne, Portugal | |
| Eden | Advenis REIM | Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande | |
| AEW Diversification Allemagne | AEW Patrimoine | Allemagne | 100% Allemagne |
| Comète | Alderan | Royaume-Uni, Irlande, Pays-Bas, Italie, Espagne | |
| Transitions Europe | Arkea REIM | Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Italie, Pologne | |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | Irlande, Allemagne, Espagne, Pays-Bas | |
| Opus Real | BNP Paribas REIM France | Allemagne | 100% Allemagne |
| Vitality | ClubFunding AM | Espagne | Santé, bien-être |
| Corum XL | Corum AM | Royaume-Uni, Pologne, Pays-Bas, Irlande, Espagne, etc. | |
| Reason | MNK Partners | Royaume-Uni, Irlande, Belgique | |
| NCap Continent | Norma Capital | Espagne, Royaume-Uni | |
| Paref Prima | Paref Gestion | Allemagne, Pays-Bas | |
| Paref Evo | Paref Gestion | Pologne | |
| Perial Hospitalité Europe | Perial AM | Allemagne, Espagne, Italie, Pays-Bas | Santé et éducation, hôtellerie, résidences étudiantes |
| Remake UK 2025 | Remake AM | Royaume-Uni | 100% Royaume-Uni, à capital fixe |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | Pays-Bas, Espagne, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni, Belgique | |
| Cœur d’Europe | Sogenial Immobilier | Portugal, Espagne, Belgique, Allemagne | |
| Source : sociétés de gestion | |||
L’investissement dans ce type de SCPI permet de percevoir des revenus provenant intégralement de l’étranger, bénéficiant d’une fiscalité allégée par rapport aux revenus de source française.
Au sein de ce type de SCPI, on peut identifier plusieurs sous-groupes de SCPI 100% investies hors de France :
Certaines SCPI ont une stratégie d’investissement paneuropéenne : elles ciblent des immeubles situés dans tous les pays du continent européen, France incluse.
Parmi les SCPI paneuropéennes, on peut citer :
Certaines SCPI ont une stratégie d’investissement internationale, avec un socle européen et une diversification en dehors de l’Europe, principalement en Amérique du Nord (États-Unis et Canada).
Parmi ces SCPI, on peut citer :
Le régime fiscal des revenus de source étrangère perçus par la SCPI, pour un associé personne physique, dépend des conventions fiscales visant à éviter les doubles impositions conclues entre la France et les états européens dans lesquels sont situés les immeubles détenus par la SCPI.
Les revenus d’une SCPI européenne, lorsqu’ils proviennent d’un immeuble situé à l’étranger, sont :
En application des conventions fiscales internationales, l’imposition des revenus d’immeubles situés à l’étranger est neutralisée via l’un des deux mécanismes suivants :
Dans les deux cas, cette neutralisation revient à diminuer la fiscalité applicable aux revenus immobiliers de source étrangère, par rapport à des revenus d’immeubles situés en France.
Les épargnants détenteurs de parts de SCPI européennes bénéficient, en cas de détention directe en pleine propriété :
⚠️ Attention : ces avantages ne s’appliquent pas en cas d’investissement en SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie ou d’un plan d’épargne retraite (PER) individuel, puisque dans ce cas, c’est l’assureur qui détient les parts.
Le crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français est la première méthode d’élimination des doubles impositions des revenus de source étrangère.
Sa formule de calcul est la suivante :
Crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net immobilier de source étrangère / revenu net imposable).
Cette méthode d’élimination des doubles impositions concerne les pays suivants :
La méthode du taux effectif est la seconde modalités d’élimination des doubles impositions des revenus de source étrangère.
Elle consiste à :
L’impôt est alors calculé en trois étapes :
Cette méthode d’élimination des doubles impositions concerne les pays suivants :
Les revenus immobiliers de source étrangère perçus par les porteurs de parts de SCPI ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), dont le taux actuel est fixé actuellement à 17,2%.
Cette exonération constitue l’un des principaux avantages des revenus générés à l’étranger par rapport aux revenus fonciers issus de France.
Les principales sociétés de gestion intervenant en Europe pour constituer le patrimoine de leur SCPI sont :
| SCPI | nom société de gestion | Capitalisation | Nombre immeubles | TD 2024 | Objectif TD 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Sources : sociétés de gestion, données au 30/06/2025 pour la capitalisation et le nb d'immeubles | |||||
| Eurovalys | Advenis REIM | 951 | 36 | 5% | |
| Elialys | Advenis REIM | 107,1 | 13 | 5,71% | |
| Eden | Advenis REIM | 31,2 | 4 | 8% | |
| AEW Diversification Allemagne | AEW Patrimoine | 231,4 | 30 | 3,21% | 3,22% |
| Comète | Alderan | 286,4 | 14 | 10,62% | 8% |
| Transitions Europe | Arkea REIM | 814 | 35 | 8,25% | 7,50% |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 408 | 20 | 6,75% | 6,75% |
| Opus Real | BNP Paribas REIM France | 160,2 | 7 | 3,22% | 3,51% à 3,82% |
| Vitality | ClubFunding AM | 6 | 1 | 6% | |
| Corum XL | Corum AM | 2094 | 84 | 5,53% | 5% |
| Reason | MNK Partners | 15,4 | 5 | >6% | |
| NCap Continent | Norma Capital | 48,1 | 14 | 7,01% | 6,80% à 7,20% |
| Paref Prima | Paref Gestion | 933,8 | 79 | 5% | 5% |
| Paref Evo | Paref Gestion | 49,7 | 5 | 6% | |
| Perial Hospitalité Europe | Perial AM | 335 | 29 | 4,02% | 4 à 4,70% |
| Remake UK 2025 | Remake AM | Lancée en juillet 2025 | |||
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | 389 | 34 | 5,20% | 5,2% à 5,40% |
| Cur dEurope | Sogenial Immobilier | 201,9 | 34 | 6,02% | 6% |
| Corum Origin | Corum AM | 3511 | 163 | 6,05% | 6% |
| Corum Eurion | Corum AM | 1440 | 49 | 5,53% | 4,50% |
| Pierval Santé | Euryale | 3301,1 | 250 | 4,05% | 4% à 4,5% |
| Remake Live | Remake AM | 773 | 56 | 7,50% | |
| LF Europimmo | La Française REM | 812,9 | 53 | 4,30% | 3,20% |
| Alta Convictions | Altarea IM | 81,9 | 7 | 6,53% | 6,50% |
| Iroko Zen | Iroko | 1113,5 | 149 | 7,32% | 5,50% |
| Osmo Energie | Mata Capital IM | 55 | 15 | 7% | |
| Upêka | Axipit Real Estate Partners | 33,6 | 11 | 7,96% | 7% |
| Mistral Sélection | Swiss Life AM France | 28,3 | 8 | 7,50% | |
| Wemo One | Wemo Reim | 25,8 | 12 | >10% | |
| Edmond de Rothschild Europa | Edmond de Rothschild REIM France | 38,5 | 6 | 8% | |
| NewGen | Aroxys | Lancée en juin 2025 | |||
| Momentime | Arkea REIM | 31 | 2 | 7,75% | |
| Epsicap Nano | Epsicap Reim | 164 | 47 | 6,55% | 7% |
| Sofidynamic | Sofidy | 104 | 12 | 8,40% | |
| Elysées Grand Large | HSBC Reim | 11,3 | |||
| Linaclub | Aestiam | 6,1 | 1 | ||
| Imarea Pierre | BNP Paribas REIM France | 43,1 | 2 | ||
| Telamon Borea | Telamon | Lancée en avril 2025 | |||
| Darwin RE01 | Darwin | 9,8 | 6 | 7,50% | |
Les revenus de source étrangère bénéficient d’une exonération de prélèvements sociaux, alors que les revenus provenant d’immeubles détenus en France y sont soumis au taux global de 17,2% actuellement.
Le calcul de l’impôt sur le revenu est également plus favorable pour les revenus étrangers.
La retenue à la source correspond à l’impôt étranger, prélevé à la source sur les loyers par la SCPI pour le compte des associés. Cet impôt représente la différence entre le dividende brut de fiscalité étrangère (sur lequel les SCPI communiquent) et le dividende net de fiscalité étrangère (effectivement perçu par les épargnants).
Une SCPI investie à l’étranger expose l’épargnant :
L’évolution du cours des devises est à double tranchant pour le porteur de parts de SCPI investissant dans des pays dont la devise n’est pas l’euro.
👉 Quand la devise étrangère perd de la valeur par rapport à l’euro :
👉 Quand la devise étrangère prend de la valeur :
Oui, certaines SCPI européennes peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie ou dans un plan d’épargne retraite individuel (PERin). La liste des SCPI éligibles varie d’un contrat à l’autre et d’un assureur à l’autre. Cependant, ce mode de détention ne permet pas de bénéficier du régime fiscal des revenus de source étrangère.
