SCPI de rendement : simulation comptant, à crédit, comparatif

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Comment investir 20.000, 50.000 ou 100.000 euros dans l'immobilier au travers de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ? Exemples d'achat de SCPI avec des simulations à crédit ou cash et explications sur l'intérêt du recours à un financement par l'emprunt.

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- Simulations et exemples d'investissement : hypothèses
- Investir 20.000 euros comptant en SCPI
- Investir 50.000 ou 100.000 euros, comparatif

Pour investir en SCPI à crédit en 2017, il faut généralement compter un budget minimum de plusieurs dizaines de milliers d'euros, ne serait-ce que pour amortir les frais de dossier. Souvent, les professionnels acceptent de traiter les opérations de financement à partir de 50.000 euros, plus rarement à partir de 30.000. De plus, se lancer dans un tel investissement exige d'y consacrer autant de temps pour 10.000 ou 50.000 euros. Quitte à rechercher un financement de parts de SCPI, autant le faire pour un montant plus conséquent, sous réserve de disposer de la capacité d'épargne qui convient.

Sauf exception, un client s'adressant à une banque traditionnelle ne peut financer à crédit que l'achat de parts de SCPI « maison » (gérées par la société de gestion partenaire ou filiale de banque). Pour avoir accès à une offre large, mieux vaut se tourner vers un conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) ou un spécialiste de l'investissement sur les SCPI en ligne pour sélectionner les fonds et à un courtier en crédit immobilier tel que Vousfinancer, Cafpi, Meilleurtaux, etc., ou un spécialiste du courtage indépendant pour monter le dossier de prêt. Charge à ce dernier de trouver une banque (certaines Caisses régionales du Crédit Agricole par exemple) ou un établissement de crédit spécialisé comme le Crédit Foncier.

Eléments susceptibles d'influer sur les scénarios : évolution à la hausse ou à la baisse du prix de la part, revalorisation ou diminution des loyers, situation fiscale du foyer (hausse ou baisse du taux d'imposition), durée de détention des parts.

Simulations et exemples d'investissement avec des hypothèses conservatrices

Combien rapportent 20.000, 50.000 et 100.000 euros placés en SCPI ? Quelques exemples de simulations d'investissement et comparatif d'un placement cash ou à crédit avec un prêt amortissable.

Hypothèses réalisées à partir d'un scénario plutôt conservateur :
- commission de souscription de 10%
- absence de revalorisation des parts
- dividende stable dans le temps avec un rendement de 4,24% par an (taux annuel de revalorisation des loyers de 0%)
- couple marié avec 75.000 euros de revenus et 2 parts fiscales (tranche d'imposition à 30%)
- détention et financement sur 20 ans (revente à terme)
- Echéances de remboursement mensuelles
- coût du crédit de 2,5%
- Absence d'impôt sur la plus-value immobilière (vente à perte puisque les parts ne sont pas revalorisées et à cause des frais de souscription)



Investir 20.000 euros dans l'immobilier comptant via les SCPI

Placer 20.000 euros en SCPI est bien souvent synonyme d'investissement en cash, le ticket d'entrée (montant minimum) étant plutôt de l'ordre de 50.000 euros pour se faire financer à crédit.

Dans ces conditions, avec 20.000 euros à investir comptant, les résultats sont les suivants :
- revenu net moyen mensuel : 38 euros après impôts et prélèvements sociaux
- valeur de l'investissement à terme : 18.000 euros (perte des frais de souscription)
- Gain net de l'opération : 7.128 euros
- revenu net moyen mensuel à terme en l'absence de revente : 38 euros

Investir 50.000 ou 100.000 euros dans l'immobilier en SCPI, comparatif

L'achat à crédit, un meilleur choix

Pour investir en SCPI, l'achat de parts à crédit est, de l'avis de la plupart des professionnels, plus intéressant sur le plan patrimonial qu'un investissement comptant. Et ce pour plusieurs raisons.

Le recours à l'emprunt présente les avantages suivants :
- Moyen de constituer un patrimoine en partant de zéro. Avec un budget inférieur à 300 euros par mois, il est possible de se constituer un capital d'au moins 90.000 euros en 20 ans
- Opportunité pour profiter de l'écart de taux entre le rendement des SCPI et le coût de crédit (ce que l'on nomme l'effet de levier).
- Source de potentiels revenus complémentaires au terme de l'échéancier de remboursement
- Possibilité d'une déduction fiscale des frais financiers (intérêts d'emprunt, assurance emprunteur)
- Protection contre une éventuelle remontée de l'inflation
- Opération de prévoyance via l'assurance emprunteur (versement d'un capital aux proches en cas de décès avant terme)
- Liberté d'utiliser ses liquidités pour consommer, pour épargner sur un autre support (assurance vie...) ou pour disposer d'un apport pour un projet immobilier classique

A l'inverse, l'achat comptant de parts de SCPI présente les inconvénients suivants :
- (im)mobilisation de l'épargne
- fiscalité des revenus fonciers lourde dès la tranche d'imposition à 30% et au-delà
- augmentation de l'actif successoral taxable

En d'autres termes, lorsqu'on a le choix entre investissement cash et à crédit, la seconde option présente l'intérêt de conserver une liberté d'action pour mener d'autres opérations patrimoniales en parallèle.

Investir 50.000 euros en SCPI comptant

- revenu net moyen mensuel : 95 euros après impôts et prélèvements sociaux
- valeur de l'investissement à terme : 45.000 euros
- Gain net de l'opération : 17.819 euros
- revenu net moyen mensuel à terme en l'absence de revente : 95 euros

Investir 50.000 euros en SCPI à crédit

- effort d'épargne mensuel : 144 euros après impôts et prélèvements sociaux
- valeur de l'investissement à terme : 45.000 euros
- Gain net de l'opération : 10.414 euros
- revenu net moyen mensuel à terme en l'absence de revente : 95 euros

Investir 100.000 euros en SCPI comptant

- revenu net moyen mensuel : 190 euros après impôts et prélèvements sociaux
- valeur de l'investissement à terme : 90.000 euros
- Gain net de l'opération : 35.638 euros
- revenu net moyen mensuel à terme en l'absence de revente : 190 euros

Investir 100.000 euros en SCPI à crédit

- effort d'épargne mensuel : 288 euros après impôts et prélèvements sociaux
- valeur de l'investissement à terme : 90.000 euros
- Gain net de l'opération : 20.827 euros
- revenu net moyen mensuel à terme en l'absence de revente : 190 euros

Commentaire : l'effort d'épargne correspond au solde (négatif) entre le revenu et la charge de remboursement mensuelle


 

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