OPCI : définition, fonctionnement, performances et fiscalité 2017

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L'OPCI est un fonds de placement investi en majorité dans l'immobilier. Son intérêt principal : permettre une diversification de son épargne dans un contrat d'assurance vie avec des risques limités pour compenser la baisse des taux de rendement des fonds euros.

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- OPCI grand public, définition

- Fonctionnement d'un OPCI

- Comparatif entre OPCI et SCPI, SIIC, OPCVM immobiliers

- Zoom sur Amundi Opcimmo, le plus gros OPCI

- Performances : liste et classement des OPCI

- Fiscalité 2017 du porteur de parts d'un OPCI

OPCI grand public, définition

Qu'est-ce qu'un OPCI grand public ? C'est un placement immobilier utilisé principalement comme alternative au fonds euros dans des contrats d'assurance vie, sous la forme de support en unités de compte. OPCI signifie ou organisme de placement collectif immobilier.

C'est un placement récent, apparu en 2008, souvent comparé aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Cependant, le fonctionnement des OPCI ressemble davantage à celui des fonds de type Sicav et FCP. Un OPCI grand public est géré par une société de gestion de portefeuille (SGP) agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF), généralement une filiale de banque ou d'assureur.

Le capital investi par un épargnant sur un OPCI n'est pas garanti. Sur l'échelle de risque standard de 1 à 7 (classification AMF), un OPCI est classé au niveau 4.

Un OPCI est fonds de placement investi :

- en majorité dans l'immobilier tertiaire non coté en France et en Europe, en particulier dans les murs de commerces et l'immobilier de bureaux ;
- pour partie dans des placements financiers (actions de sociétés cotées en Bourse, obligations, parts de fonds) généralement à connotation immobilière ;
- de façon marginale dans des supports monétaires.

En pratique, l'OPCI est un moyen :

- d'accéder facilement au marché de l'immobilier d'entreprise ;
- de diversifier ses placements sur un support mixte comportant des actifs immobiliers et financiers ;
- d'être investi dans un fonds dont la volatilité est théoriquement faible (le prix de l'OPCI n'est pas censé subir d'importantes variations d'un mois sur l'autre) ;
- de placer son argent dans le cadre de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie (sachant que l'achat est aussi possible via un compte-titres ordinaire ou CTO) ;
- d'investir dans l'immobilier avec une durée de détention plus courte qu'une SCPI.

Fonctionnement d'un OPCI

Dividendes et revalorisation

Pour le détenteur de parts ou d'actions, l'OPCI est un support à prépondérance immobilière susceptible de lui procurer deux sources de rémunération :
- une distribution régulière de dividendes ou coupons (une à quatre fois par an selon les OPCI)
- une plus-value à long terme, grâce à la revalorisation de la valeur de ses parts ou valeur liquidative (VL).

Composition des OPCI

La composition ou allocation d'un OPCI grand public est réglementée. Une société de gestion doit donc respecter des seuils au terme de ses trois premières années d'existence :
- au moins 60% d'actifs immobiliers (90% maximum) dont :

> 51% à 60% d'immobilier non coté détenu en direct (détention d'immeubles construits, en cours de construction, à rénover, terrains) ou indirectement (via des copropriétés de type OPCI, SCPI, club deals) ;
> des actions de sociétés foncières cotées de type SIIC ;
> des parts d'OPCVM immobiliers.

- actifs financiers pour le solde dont :

> 5% minimum de liquidités (placements de type Sicav monétaires, dépôts à terme, dépôts à vue) ;
> des actions de sociétés cotées sur un marché réglementé, obligations (pouvant être émises par des sociétés foncières cotées françaises et européennes) et parts d'OPCVM (Sicav et FCP).

Un OPCI peut recourir à l'emprunt pour financer une partie de ses acquisitions, à hauteur de 40% maximum des actifs immobiliers et de 10% des actifs financiers.

A condition de respecter ces ratios réglementaires, la société de gestion d'un OPCI a la liberté de faire évoluer la composition du fonds de façon flexible en jouant à la fois sur le poids de chaque poche (actifs immobiliers, actifs financiers, liquidités) et sur les composantes de chacune de ces poches.

La stratégie et la composition peut donc varier assez sensiblement d'un OPCI à l'autre, sans pouvoir sortir des bornes prévues par la réglementation, ce qui entraîne une relative homogénéité des performances entre les différents fonds.

Souscriptions et rachats

L'entrée (ou souscription) et la sortie (ou rachat) de l'OPCI sont réalisées à un prix inconnu puisque l'ordre est passé avant la publication de la valeur liquidative, qui n'est pas fixée en temps réel. La valeur liquidative, fixée par la société de gestion, peut être calculée au maximum tous les 15 jours (soit 24 fois par an) et au minimum 2 fois par an (tous les 6 mois, avec publication d'une estimation chaque trimestre). Dans les faits, la fréquence de valorisation des parts est généralement mensuelle, ou bimensuelle (2 fois par mois).

Le prix d'achat est généralement majoré par des commissions de souscription alors que le prix à la sortie est minoré par des frais de rachat.

Dans des circonstances exceptionnelles (krach économique, crise politique, crise immobilière), un mécanisme de suspension des rachats peut être mis en place provisoirement afin d'éviter des sorties massives, et donc une dépréciation des parts.

Comparatif entre OPCI et SCPI, SIIC, OPCVM immobiliers

L'OPCI fait partie des placements de type « pierre-papier » permettant d'investir indirectement dans l'immobilier, sans les soucis de la gestion locative.

L'OPCI peut ainsi être comparé aux placements immobiliers suivants :

- SCPI, qui comporte au moins 95% d'immobilier et a davantage vocation à distribuer des revenus réguliers (tous les trimestres). Particularités : souscription possible à crédit ;

- Foncières cotées en Bourse de type SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées), qui gèrent un patrimoine immobilier tertiaire. Particularités : volatilité des cours de Bourse, frais de souscription nuls (il faut tout de même prendre en compte les frais de Bourse) et obligation de distribuer des dividendes (au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées) ;

- SCI, fonds de fonds immobiliers. Il s'agit généralement de fonds

- Fonds ou OPCVM immobiliers, qui investissent eux-mêmes dans des SIIC ou Reits (équivalents des SIIC à l'étranger). Il existe des sous-catégories de fonds immobiliers, telles que les fonds de fonds immobiliers (qui investissent dans d'autres fonds immobiliers) et les trackers ou ETF immobiliers qui permettent d'investir avec des frais de gestion réduits.

Zoom sur Amundi Opcimmo, le plus gros OPCI

Un OPCI capte à lui seul la moitié de la collecte en France : Opcimmo géré par Amundi (groupe Crédit Agricole) et lancé au second semestre 2011.

A fin 2015, il pèse 2,3 milliards d'euros de capitalisation soit plus de 50% du marché des OPCI (4,5 milliards d'euros). Sa capitalisation a dépassé les 4 milliards d'euros à fin 2016.

Ce fonds est distribué par le Crédit Agricole, la banque en ligne BforBank, le LCL, la Société Générale et par des réseaux indépendants (courtiers en ligne, conseils en gestion de patrimoine indépendants ou CGPI).

Opcimmo affiche une performance annuelle (hors frais de gestion du contrat et selon la méthode des dividendes réinvestis) de :

- 2016 (au 15 décembre) : +1,28%
- 2015 : 4,62% (dont +2,44% pour la valeur liquidative et un rendement du coupon de 2,16%)
- 2014 : 5,74%
- 2013 : 4,25%
- 2012 : 3,53%
La volatilité (amplitude des variations du prix) est inférieure à 3% sur 1, 3 et 5 ans.

Entre le lancement du fonds et le 31 décembre 2015, les différentes poches ont généré les performances annualisées suivantes :
- immobilier : +4,95%
- taux (obligations + monétaire) : +1,75% (dont -0,05% en 2015)
- actions : +14,58%
TOTAL : +4,74%.

Réparti sur 32 immeubles à fin 2015, le patrimoine immobilier de l'OPCI est investi dans l'immobilier d'entreprise en Europe, principalement des locaux de bureaux en Allemagne, en France et au Royaume-Uni. Au total, il est présent dans 8 pays. En juillet 2016, Opcimmo a commencé à se diversifier dans l'immobilier de santé.

Performances : liste et classement des OPCI

Sur un horizon de détention à moyen-long terme, les sociétés de gestion d'OPCI visent une performance annuelle moyenne de 3,5 à 5% par an (hors frais de gestion du contrat).

Au 31 décembre 2015, on dénombrait 12 OPCI grand public. Leurs performances étaient les suivantes (classement établi selon les performances 2015).

 

Performances des OPCI au 31/12/2015
Nom de l'OPCI Année de création Société de gestion Taille en M€ (capitalisation ou actif net) Performances
2015 Depuis la création
Immo Diversification 2013 Ciloger 352 9,02% n.d.
Fructifrance Immobilier 2008 Nami-AEW Europe 39 7,42% 8,71%
BNP Paribas Diversipierre 2014 BNP Paribas Reim 161 7,05% 8,12%
SwissLife Dynapierre 2010 SwissLife Reim 88 5,08% 17,42%
AXA Sélectiv’Immo 2012 Axa Reim 1420 4,73% 21,09%
Opcimmo 2011 Amundi Immobilier 2272 4,62% 22,94%
SG Pierre Entreprise (en liquidation, souscriptions et rachats suspendus depuis le 24/02/2016) 2012 Amundi Immobilier 35 4,43% 17,50%
LFP OPSIS PATRIMOINE 2009 La Française REM 89 3,53% 32,13%
IMMANENS 2013 Amundi Immobilier 41 2,63% 8,53%
Groupama Gan Pierre 1 2015 Groupama Gan REIM 20 1,36% 1,36%
Amundi Transmission Immobilier 2014 Amundi Immobilier 39 0,53% 0,53%
Axa Selectiv' Immoservice 2016 Axa Reim n.s.
Sources : sociétés de gestion, Toutsurmesfinances.com

 

En moyenne (non pondérée), ils ont rapporté 4,58% en 2015 avant frais de gestion du contrat, fiscalité et prélèvements sociaux.

Fiscalité 2016-2017 : identique à celle des OPCVM

Le régime fiscal applicable au particulier détenteur de parts d'OPCI en 2017 dépend de son mode de souscription, à l'image des porteurs de parts d'OPCVM classiques (Sicav et FCP). Les parts et actions d'OPCI grand public ne sont pas éligibles au PEA (plan d'épargne en actions).

L'enveloppe de détention la plus avantageuse d'un point de vue fiscal est l'assurance vie.

Fiscalité de l'OPCI dans le compte-titres ordinaire

Les dividendes perçus en 2016 sont imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu (imposition variable d'un contribuable à l'autre selon le niveau de revenus, le nombre de parts fiscales et la tranche d'imposition). Les coupons versés par les OPCI n'ouvrent pas droit à l'abattement fiscal de 40% dont bénéficient les dividendes d'actions de sociétés.

Au moment du versement du coupon, le dividende fait l'objet d'une retenue à la source de 21% appelée prélèvement obligatoire non libératoire (PONL). Ce prélèvement est un acompte d'impôt sur le revenu, restituable l'année suivante en cas de trop-versé au Trésor public. Il est possible de demander une dispense d'acompte, sous conditions de revenus du foyer fiscal (revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année inférieur à 50.000 euros pour les personnes seules ou à 75.000 euros pour les couples soumis à une imposition commune).
Les dividendes perçus par les actionnaires d'OPCI sont également soumis aux prélèvements sociaux (taux global de 15,5%).

A la sortie (cessions ou rachats d'actions), les éventuelles plus-values réalisées sont imposables selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières, à savoir :
- imposition au barème de l'impôt sur le revenu ;
- application d'un abattement pour durée de détention (50% de 2 à moins de 8 ans, 65% au-delà) ;
- imputation des éventuelles moins-values sur les autres plus-values de cession de valeurs mobilières ;
- report du solde de moins-values sur les plus-values de même nature réalisées au cours des 10 années suivantes.

Les plus-values sont assujetties en totalité (sans abattement) aux prélèvements sociaux (15,5%).

Une quote-part de CSG (5,1%) est déductible du revenu imposable l'année suivante, qu'il s'agisse de dividendes ou de plus-values.

Fiscalité de l'OPCI dans l'assurance vie

Lorsque le placement en OPCI est effectué dans le cadre d'un contrat d'assurance vie, la fiscalité applicable est celle... de l'assurance vie. Dividendes et plus-values ne sont donc pas taxés tant que le titulaire du contrat n'effectue aucune demande de rachat partiel ou total. En particulier, les coupons versés par l'OPCI ne sont pas assujettis chaque année aux prélèvements sociaux, contrairement à la participation aux bénéfices (PB) du fonds euros.

En cas de sortie du contrat, la fiscalité dépend de plusieurs paramètres (part de gains dans la somme rachetée, ancienneté du contrat, choix pour l'ajout des gains au revenu imposable ou pour le prélèvement forfaitaire libératoire).

En pratique, les gains matérialisés au-delà de 8 ans sont généralement exonérés d'impôt sur le revenu et sont uniquement soumis aux prélèvements sociaux.

 

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