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Pour acheter sa maison ou son appartement, obtenir un crédit immobilier s’avère indispensable dans la grande majorité des cas. Le point sur les obstacles à la demande de prêt et les moyens de les contourner.

Sommaire

Le contrat de travail
L'endettement
L'apport personnel
L'assurance emprunteur 

Le contrat de travail

Pas de crédit sans CDI ? C’est malheureusement une rengaine bien connue des candidats à l’achat immobilier. Pour la banque, la question du contrat de travail et de la stabilité des revenus professionnels est cruciale : si elle estime que l’emprunteur n’apporte pas suffisamment de garanties en la matière, elle repoussera le dossier. Une intransigeance qui s’illustre dans les chiffres : sur 2016, le courtier en crédit Vousfinancer.com estime ainsi que seuls 3,5% des emprunteurs qu’il a aidé à financer étaient en CDD.

L’influence du CDI sur les chances de succès d’une demande de prêt va même plus loin. « Dans un couple où seul l’un des conjoints est en CDI, la banque ne prendra en compte que son salaire pour le calcul de l’endettement du foyer », explique Olivier Jourdan, directeur associé du courtier en crédit Persona Courtage.

Peut-on accéder au crédit sans CDI ?

Pour obtenir un crédit quand on est en CDD, mieux vaut être en couple avec quelqu’un en CDI… Sans quoi, les banques risquent de ne pas donner suite.

Il existe toutefois quelques exceptions. Les travailleurs en CDD renouvelés sur une période de trois ans ou plus peuvent espérer trouver un financement. L’important ici est de montrer à la banque que l’emprunteur touche des revenus réguliers et travaille sans longue période d’interruption.

Les travailleurs indépendants, qu’ils soient professions libérales ou microentrepreneurs, sont tenus à la même exigence. Ils doivent travailler depuis au moins trois ans sans souci majeur et doivent pouvoir présenter leurs trois derniers bilans annuels. « Il faut également savoir qu’il existe des solutions pour les intermittents du spectacle ou les free-lances », ajoute la directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com Maël Bernier.

Pour les candidats à l’achat dans des villes de province où les prix de l’immobilier restent abordables, le montant de l’emprunt peut également faire la différence. « Dans les villes où un deux pièces de 50 mètres carrés coûte 130.000 euros, un emprunteur en CDD avec un gros apport personnel peut être financé par une banque car le montant de l’emprunt sera limité », avance Maël Bernier.

Dans tous les cas, en l’absence de CDI, il est d’autant plus important de veiller à bien maîtriser ses comptes et son épargne afin de donner une image sérieuse à la banque.

L’endettement

Les emprunteurs qui supportent déjà le remboursement d’autres crédits ou qui doivent s’acquitter de nombreuses dépenses incompressibles, comme une pension alimentaire par exemple, peuvent se retrouver trop endettés pour accéder au financement bancaire.

En règle générale, les banques retiennent la règle des 33% en matière de taux d’endettement. Autrement dit, l’emprunteur ne peut pas consacrer plus du tiers de ses revenus au remboursement de diverses créances. Ce critère pénalise davantage les foyers aux revenus modestes, bien qu’il existe des solutions comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt à l’accession sociale (PAS) pour faciliter leur accès au crédit.

Comment obtenir un crédit immobilier si je suis trop endetté ?

En premier lieu, il convient de signaler que souscrire un prêt immobilier alors que l’on est déjà significativement endetté n’est pas particulièrement prudent. Dans certains cas, il conviendra de renoncer au projet ou de le reporter dans le temps.

Les emprunteurs disposant de revenus limités peuvent éventuellement bénéficier d’un « coup de pouce » qui n’en est pas vraiment un. Comme évoqué plus haut, les banques ne prennent en compte les revenus du conjoint en CDD pour calculer la capacité d’endettement. « En revanche, elles peuvent considérer d’accepter un taux d’endettement un peu plus élevé, jusqu’à 40-42%, car ces revenus existent », détaille Olivier Jourdan. Ainsi, les revenus du CDD ne sont pas véritablement pris en compte mais peuvent aider à faire passer un dossier de prêt lorsque le taux d’endettement dépasse de peu les 33%.

Dans bien d’autres cas, il faudra purger ses dettes avant de pouvoir obtenir son prêt. Certains emprunteurs peuvent néanmoins se pencher sur l’option du regroupement de crédit, une opération qui permet de rassembler l’ensemble des crédits en cours sur une seule mensualité afin d’aider le ménage à mieux respirer financièrement. Attention toutefois, le regroupement (ou rachat de crédit) ne permet pas de faire des économies sur le long terme, le crédit restructuré devenant plus long et coûteux.




L’apport personnel

Pour commencer, il faut distinguer le crédit sans apport autre que les frais d’achat (comme les frais de notaire par exemple) et celui sans aucun apport personnel. Traditionnellement, les banques demandent aux acheteurs de payer au moins les frais d’achat de leur poche, soit environ 10% du prix. Il est donc préférable de parvenir à se constituer un apport personnel pour soutenir sa demande de prêt.

Sans aucun apport, la demande de prêt devient plus compliquée. « Cela reste envisageable, à condition d’avoir des comptes impeccables et un projet bien préparé », analyse Jauffrey Ianszen, directeur réseau et développement du courtier Immoprêt. Avoir un bon profil (CDI, revenus confortables et réguliers, perspectives d’évolution professionnelle) facilite aussi grandement les choses. A défaut, il faut veiller à éviter un saut de charge important entre le précédent loyer et les futures mensualités de remboursement.

Une difficulté supplémentaire : la garantie

Il faut par ailleurs savoir que le prêt sans aucun apport s’avère problématique en matière de garantie. La majorité des crédits immobiliers distribués par les banques sont couverts par une caution institutionnelle, le plus souvent auprès de l’organisme Crédit Logement. Or les critères du cautionnement écartent les acheteurs qui ne couvrent pas leurs frais eux-mêmes. Traduction, les emprunteurs doivent faire garantir leur prêt par une hypothèque. Et comme toutes les banques n’ont pas recours à l’hypothèque, leurs possibilités de financement s’avèrent plus restreintes. Autre bémol, l’hypothèque coûte plus chère que la caution, à la signature du prêt comme à sa conclusion.

Il existe toutefois une exception bien particulière : l’absence d’apport personnel par choix financier. « Lorsque l’emprunteur avec un bon dossier a de l’épargne mais qu’il ne souhaite pas la consacrer à son apport personnel, parce qu’il veut profiter des taux bas ou afin d’utiliser cet argent pour d’autres projets, la banque peut faire une exception », relève Olivier Jourdan. Dans cette configuration, le crédit peut être accordé avec un cautionnement.

Autre possibilité, encore plus exceptionnelle : une deuxième chance « offerte » par la banque qui propose une hypothèque après le refus de cautionnement. « Cela va se passer plutôt en province, là où il y a moins d’activité, développe le directeur associé de Persona Courtage. C’est vraiment quelque chose de rare, il faut avoir de la chance. »

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur, souscrite concomitamment à la signature du prêt, ne doit jamais être négligée. Et ce, en matière de garanties comme de prix.

Le droit à l’oubli pour les anciens malades

Pour de nombreux emprunteurs, l’assurance de prêt n’est pas un obstacle à l’obtention d’un financement. Mais pour les personnes qui ont connu de graves problèmes de santé par le passé, comme un cancer, obtenir une assurance sans se ruiner s’avère très difficile.

Pour lutter contre ce blocage, les anciens malades peuvent bénéficier du droit à l’oubli. Celui-ci permet aux personnes ayant souffert d’un cancer (mélanome de la peau, cancer du testicule, de la thyroïde, du sein, du col de l’utérus) ou de l’hépatite C de ne pas le déclarer dans le questionnaire de santé obligatoire pour la souscription de l’assurance de prêt. Seule condition : ne pas avoir connu de rechute dans un délai de dix ans après le traitement (cinq ans si la maladie est survenue avant l’âge de 18 ans). Ce dispositif a vocation à évoluer dans le temps et devrait ainsi s’élargir à d’autres maladies à l’avenir.

L’assurance de prêt, une dépense à limiter

Pour tous les emprunteurs, l’assurance est un coût non négligeable : dans certains cas, elle peut représenter jusqu’à 30% et même plus du coût total du crédit. Autant dire que les emprunteurs qui ont de la difficulté à faire passer leur dossier doivent s’y intéresser pour faire des économies.

Batailler pour faire baisser le taux de son assurance s’avère même plus pertinent que de négocier une baisse du taux d’intérêt. En effet, les intérêts sont calculés sur le capital restant à rembourser et leur poids dans les mensualités diminue dans le temps. A l’inverse, les cotisations d’assurance sont déterminées sur la base du montant emprunté. Ainsi, pour deux offres de prêt au taux global de 2% (taux d’intérêt + taux d’assurance), celle qui propose l’assurance la plus compétitive coûte moins cher.

Si l’assurance emprunteur de la banque ne convient pas ou s’avère trop onéreuse, les emprunteurs doivent avoir recours à la délégation d’assurance. Celle-ci est strictement encadrée par la loi : si l’emprunteur trouve un contrat avec les mêmes garanties à un moindre coût, la banque ne doit pas s’opposer à la délégation. Elle pourra cependant lui proposer une assurance individuelle plus compétitive que son assurance de groupe afin de le dissuader. Par ailleurs, la loi permet désormais de résilier son assurance emprunteur à tout moment dans les douze mois suivant la signature du prêt (la résiliation loi Hamon) ou à chaque date anniversaire pour les prêts signés après le 1er mars 2017. Cette faculté de résiliation annuelle sera étendue à l’ensemble du marché dès 2018.