Trois solutions pour aider son enfant à devenir propriétaire


Les jeunes qui souhaitent acquérir leur premier bien peuvent solliciter leurs parents. Donation, prêt ou encore démembrement, des solutions existent. Et elles ont un double avantage : aider son enfant à augmenter son apport personnel ou ses revenus tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux intéressants.  

Taux de crédit au plus bas, politique volontariste des banques, pour les emprunteurs tous les signaux sont au vert. Pour acquérir quelques mètres carrés supplémentaires ou réduire la durée de son crédit, autre solution à envisager : le coup de pouce financier des parents. Le point sur trois moyens pour les parents de soutenir leur progéniture.

La donation

La donation de somme d’argent est la première solution qui peut venir en tête. Quoi de plus simple que de faire un chèque à son fils ou à sa fille ? En plus, si le montant ne dépasse pas 100.000 euros par parent et par enfant, quelle que soit la nature du don, cette somme est exonérée d’impôt. A cela s’ajoutent 31.865 euros si cette libéralité n’est composée que d’une somme d’argent. Attention toutefois car ce processus mérite de ne pas être pris à la légère, surtout pour les familles avec plusieurs enfants. « Si vous donnez 100.000 euros à votre fils pour financer l’intégralité de l’achat de l’appartement et que dix ans plus tard au moment de votre décès, cet appartement vaut 200.000 euros, ce dernier risque d’être pénalisé, prévient Elodie Frémont, notaire à Paris. S’il a des frères et sœurs, le fils auquel vous avez fait une donation devra retrancher les 200.000 et non les 100.000 euros dans sa part de succession. Autrement dit, s’ils sont deux, il devra reverser 100.000 euros à son frère ou à sa sœur. » Bref ce qui au départ était un coup de pouce bienvenu peut se transformer en cadeau empoisonné. « Pour éviter ce problème, vous pouvez opter pour la donation-partage, conseille la notaire. A partir du moment où chaque enfant reçoit une somme d’argent, les valeurs sont figées. Ainsi, en cas de plus-value, c’est la somme donnée qui sera prise en compte et non le montant du bien au moment du décès. » L’idéal est de donner la même somme à chacun. Mais ce n’est pas toujours possible, dans ce cas, le rééquilibrage pourra se faire plus tard ou au moment de la succession. Contrairement à la donation simple où une déclaration aux impôts suffit, la donation-partage doit obligatoirement être établie devant notaire.

Le prêt familial

Tous les parents n’ont pas forcément les moyens de donner une somme d’argent à leur enfant en vue d’un achat immobilier. Mais s’ils veulent quand même l’aider, la solution la plus adaptée est le prêt familial. Pour être en règle, il doit être déclaré à l’administration fiscale (formulaire Cerfa 2062) et avoir les caractéristiques d’un prêt délivré par les banques : durée, taux d’intérêt, échéancier de remboursements… Tous ces critères ne doivent pas obligatoirement être réunis. Les parents peuvent par exemple choisir d’appliquer un taux d’intérêt très faible voire gratuit. L’essentiel est que le remboursement des sommes prêtées soit effectué de manière régulière pour éviter qu’il soit requalifié en donation. Le prêt est exonéré d’impôt, sauf si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune (ISF). « Le montant de ce prêt familial est imposable à l’ISF car c’est une créance qu’on devra vous rembourser à son terme. Cela fait partie de votre patrimoine », indique Elodie Frémont. Enfin, au moment de la succession, il n’est pas considéré comme une faveur et devra alors être remboursé.

L’acquisition avec démembrement de propriété

Pour maximiser l’avantage fiscal au moment d’aider son enfant, il est possible d’opter pour l’acquisition avec démembrement de propriété. L’enfant possède la nue-propriété du bien et les parents en gardent l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance. Le logement peut être mis gratuitement à la disposition de l’enfant, du moment qu’il paie un peu de charges. L’acquisition de la nue-propriété peut se faire via une donation. « Pensez à préciser auprès du fisc que la nue-propriété a été acquise grâce à une donation de sommes d’argent, alerte Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Si ce n’est pas fait, au moment du décès du ou des parents, le bien figurera en totalité dans la succession. » Par exemple, un parent veut financer entièrement l’achat de l’appartement de son enfant qui vaut 200.000 euros. En passant par la donation, il devra payer des impôts sur une partie de cette somme. Un montage en démembrement avec une répartition à moitié entre l’usufruit et la nue-propriété permet de n’avoir aucune fiscalité à régler, le montant de l’usufruit n’étant pas imposable. L’inconvénient de cette opération est que l’enfant n’est pas libre de ses mouvements, il ne pourra pas vendre sans l’accord de sa mère. « En cas de vente, le Code civil prévoit qu’il y aura une répartition du prix selon le barème du Code général des impôts entre usufruitier et nu-propriétaire », prévient Nathalie Couzigou-Suhas.

Autre possibilité d’utilisation du démembrement de propriété : la donation d’usufruit temporaire. Si les parents possèdent un bien en location, ils peuvent décider de permettre à leur enfant d’en percevoir les loyers. La même stratégie peut par exemple être adoptée avec des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Atout de cette solution : permettre à son enfant de présenter des revenus plus importants lors de la demande de prêt et ainsi pouvoir emprunter plus ou sur une durée réduite.