A ne pas confondre avec la loi Malraux, la loi « Monuments Historiques » (article 31-1 du Code Général des Impôts) n’impose ni limite dans les montant de travaux, ni plafonnement de la réduction d’impôt. Ce type d’investissement se destine à des contribuables fortement fiscalisés avec un double objectif de réduction d’impôt et de constitution d’un patrimoine prestigieux, de par un emplacement le plus souvent situé en plein centre historique des villes.
Pour bénéficier d’un tel dispositif, l’investisseur doit acquérir un ou des logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire supplémentaires des monuments historiques (ISMH). Les travaux de restaurations nécessitent une autorisation spéciale de travaux accompagnée dans certains cas d’une déclaration d’utilité publique. La restauration doit être réalisée à l’initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d’une Association syndicale libre (ASL). Enfin, le dispositif impose une obligation de conserver la propriété du bien pendant 15 ans. En revanche, il n’y a pas d’obligation de location, le propriétaire ayant la possibilité d’occuper le bien. Il est cependant à noter que l’avantage fiscal varie selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.
La loi Monuments Historiques offre à l’investisseur la possibilité de déduire de son revenu global, 100% des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans. Surtout, cette déduction est valable sans limitation de montant et sans aucune notion de plafonnement. Ces avantages en font un dispositif fiscal extrêmement incitatif, car le niveau de défiscalisation peut aller jusqu’à l’infini.
La défiscalisation commence dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Ils peuvent donc être étalés sur plusieurs années afin d’optimiser les réductions d’impôts.
En outre, l’investisseur peut déduire le déficit foncier du revenu global y compris les intérêts d’emprunt et les frais accessoires à un emprunt. Enfin, les frais de succession peuvent également encore être exonérés dans le cas d’une convention avec le Ministère de la Culture.
Vous achetez un appartement de 100m² dans un immeuble classé Monuments Historiques pour 100.00 euros, dans lequel vous allez procéder à 150.000 € de travaux sur deux ans (trois années fiscales) :
– Montant annuel de travaux versés = 50.000 euros
– Déduction annuelle du revenu global = 50.000 euros
– Réduction d’impôt (au TMI maximum de 41%) = 20.500 euros
Vous allez donc réduire votre impôt de 20.500 euros durant 3 années consécutives
A partir de fin 2011, vous allez louer votre appartement pour 600 € par mois.
Sur l’année fiscale 2012, votre bilan foncier se décomposera donc ainsi :
+ Montant Annuel de loyers bruts : 600 € x 12 = 7.200 euros
– Charges déductibles : 7.200 € x 0,10 = 720 euros
– Intérêts d’emprunt : 250.000 € x 5,5% = 13.750 euros
BILAN FONCIER : + 7.200 € – 720 € – 13.750 € = – 7.270 euros
Vous allez donc réduire votre impôt de 2.980 euros (= 7.270 * 41%) supplémentaires grâce au déficit foncier pouvant être totalement déduit de votre revenu, ce qui est une spécificité de la loi Monuments Historiques.
