Location meublée : « Ne pas déclarer comme les revenus fonciers »

Par Thibault Fingonnet
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INTERVIEW Déclarer les revenus tirés d’une location meublée se distingue de la déclaration des revenus fonciers rappelle Matthias Velter, directeur associé de l’agence immobilière spécialisée Lodgis. Selon lui, le régime réel d’imposition est souvent plus avantageux.

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Toutsurmesfinances.com : Les revenus d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. En quoi sont-ils spécifiques ?

Matthias Velter : Les propriétaires confondent souvent les revenus fonciers, qui correspondent aux revenus tirés d’une location vide, et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus perçus par un loueur en meublé tombent dans cette dernière catégorie. Mais s’ils ne sont pas informés, beaucoup de propriétaires déclarent leurs recettes comme des revenus fonciers. Il faut donc insister sur cette distinction.

Les deux types de revenus ne sont pas imposés de la même façon. Il existe un régime micro et un régime réel pour chacun d’entre eux. Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% en dessous de 15.000 euros de recettes annuelles. Le micro-BIC propose quant à lui un abattement de 50% en dessous de 32.600 euros de revenus touchés en 2013. Ces abattements réduisent forfaitairement les revenus imposables au titre des frais et charge. Les deux régimes réels [déduction des charges et frais pour leur montant réel, NDLR] sont assez similaires, avec cependant une différence majeure qui fait l’intérêt du régime réel BIC : l’amortissement. Tous les ans, on déduit ainsi 3,5% de la valeur du bien mis en location à ce titre, ce pourcentage étant variable selon les situations.

Un loueur en meublé peut opter pour le régime réel même si ses revenus n’excèdent pas 32.600 euros. Dans quelle situation cela est-il judicieux ?

Dans la plupart des cas, le régime réel va être plus intéressant. Parmi les propriétaires dont nous nous occupons, cela se vérifie pour 85% d’entre eux, en sachant qu’ils sont pour la plupart sous la limite de 32.600 euros. Le passage au réel est beaucoup plus contraignant pour le contribuable mais également beaucoup plus avantageux fiscalement. Il peut permettre, selon les caractéristiques de l’investissement, de ne payer aucun ou très peu d’impôt pendant 8 à 15 ans, tant que les charges et l’amortissement excèdent les revenus. C’est l’un des derniers régimes fiscaux qui permet cela.

En revanche, si vous n’êtes pas comptable, vous allez avoir beaucoup de mal à réaliser votre déclaration au réel seul. Il faut passer par un professionnel type expert-comptable ou par des sites spécialisés comme Jedeclaremonmeuble.com*. Dans tous les cas, il faut réaliser des simulations pour s’assurer que le régime réel est plus profitable que le micro-BIC.

« Le régime micro-BIC retenu d’office pour la première déclaration »

En revanche, opter pour le réel plutôt que pour l’abattement forfaitaire engage le propriétaire sur plusieurs années…

L’option est bloquée pendant deux ans par l’administration fiscale, contre trois ans pour les revenus fonciers. Il faut la lever avant le 1er février de l’année de perception des revenus, sinon elle est maintenue par l’administration fiscale. Pour la déclaration 2014 des revenus de 2013, il fallait donc la lever avant le 1er février 2013… Et il est trop tard pour changer pour les revenus touchés en 2014 à déclarer en 2015.

Il existe une seule exception pour la première année durant laquelle vous déclarez. Vous pouvez choisir le régime réel jusqu’à la date de la déclaration, en sachant que le régime micro-BIC est retenu d’office par l’administration fiscale.

Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter au moment de remplir sa déclaration ?

Certains propriétaires soumis au régime micro-BIC se trompent en remplissant le formulaire 2042 C Pro et se retrouvent considérés comme des loueurs professionnels. Parmi les contribuables au régime réel, on peut trouver des cas où l’amortissement n’est pas réalisé correctement. Il doit se faire par composant : la valeur du terrain n’est pas amortissable par exemple. L’amortissement du gros œuvre se fait sur 50 ans tandis que la durée de vie du second œuvre est moins longue, de 30 ans. Chaque composant est amorti sur sa durée de vie propre et il est donc nécessaire de ventiler l’amortissement.

Meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d’hôtes

« Pour ces meublés, l’abattement du régime forfaitaire est de 71%. Il est disponible jusqu’à un seuil de revenus établi à 81.500 euros. Le régime réel de déclaration reste cependant plus avantageux dans de nombreux cas, comme pour les autres locations meublées. Il vous permet de toucher des revenus défiscalisés, entièrement ou majoritairement, alors que le micro-BIC vous rend imposable sur 29% de vos recettes. »

*Jedeclaremonmeuble.com est un site du groupe Lodgis

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