En 2026, le propriétaire bailleur déclare les loyers nus qu’il a encaissés en 2025 : sa déclaration de revenus fonciers remplie en 2026 porte sur les loyers perçus en 2025. Entre micro-foncier et régime réel, formulaire 2042 ou 2044, le choix dépend de sa situation et peut peser lourd sur le montant de l’impôt final. Cet article fait le point sur les régimes applicables, le formulaire à utiliser pour le millésime 2026 et les pièces à réunir.
À retenir. Les revenus fonciers se déclarent avec l’ensemble des revenus, selon le même calendrier : une date limite en ligne variable selon le département et une date propre au format papier. Les dates limites de déclaration par département sont précisées dans notre guide dédié.
Les revenus fonciers correspondent aux loyers tirés de la location d’un bien immobilier nu (logement, local, terrain), c’est-à-dire loué sans mobilier. Dès lors qu’un loyer est perçu pour un bien loué vide, il doit être déclaré. Sont notamment concernés :
La location meublée n’entre pas dans cette catégorie de revenus. Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec leurs propres règles d’imposition. Confondre les deux est l’une des erreurs les plus répandues, qui fausse le calcul de l’impôt.
Certaines situations n’entraînent aucune imposition. Le logement que le propriétaire occupe lui-même, ou qu’il met gratuitement à la disposition d’un proche, ne génère pas de revenu foncier imposable. En contrepartie, aucune charge afférente à ce bien ne peut être déduite.
Cas particulier : lorsqu’un nu-propriétaire finance par emprunt un logement acquis dans le cadre d’un investissement patrimonial dont l’usufruit est détenu par un bailleur social, les intérêts de cet emprunt sont déductibles de ses autres revenus fonciers. Il doit déclarer ces intérêts d’emprunt pour bénéficier de la déduction.
Le détenteur de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) perçoit, lui aussi, des revenus fonciers. La société de gestion lui transmet chaque année un relevé détaillant les montants à reporter sur sa propre déclaration : c’est l’associé, et non la SCPI, qui déclare ces revenus. L’épargnant qui ne détient que des parts de SCPI, sans louer de bien en direct, ne peut pas prétendre au micro-foncier : il relève du régime réel. S’il loue par ailleurs un logement nu, la quote-part de revenus issue de la SCPI s’ajoute à ses autres loyers pour apprécier le seuil de 15 000 euros qui conditionne l’accès au micro-foncier.
Deux régimes coexistent. Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 euros sur l’année, sauf exceptions (notamment les biens relevant d’un dispositif fiscal particulier). Le contribuable déclare alors le montant de ses loyers, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l’ensemble des charges, quel que soit leur montant réel. Aucun justificatif n’est à fournir et aucun calcul n’est à effectuer.
Le régime réel suit une logique inverse : il permet de déduire les charges pour leur montant exact. Viennent notamment en déduction des loyers encaissés :
Ce régime s’applique obligatoirement au-delà de 15 000 euros de revenus bruts, mais il peut aussi être choisi en deçà, sur option.
L’arbitrage tient en une comparaison simple. Schématiquement, tant que les charges réelles restent inférieures à 30% des loyers, le micro-foncier et son abattement forfaitaire sont plus favorables. Dès que ces charges dépassent ce seuil — situation fréquente en présence de travaux déductibles ou d’un emprunt en cours —, le régime réel réduit davantage la base imposable. L’option pour le réel engage toutefois sur trois ans : elle est irrévocable durant cette période, puis se reconduit tacitement chaque année.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition d’accès | Revenus bruts ≤ 15 000 € | Au-delà du seuil ou sur option |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30% | Charges réelles justifiées |
| Déclaration | Loyers bruts à déclarer case 4BE | Détails à porter sur le formulaire 2044 |
| Engagement | Aucun | Option irrévocable 3 ans, puis reconduction tacite |
Dans les deux régimes, les revenus fonciers supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une réforme entrée en vigueur en 2026 a relevé le taux de contribution sociale généralisée (CSG) sur une partie des revenus du patrimoine, mais les revenus fonciers conservent un taux de CSG à 9,2% : leur taux global de prélèvements sociaux reste donc inchangé.
Au micro-foncier, la démarche se limite à reporter le montant des loyers en case 4BE de la déclaration de revenus 2042 : aucune déclaration annexe n’est nécessaire. Au régime réel, le propriétaire d’un bien locatif classique remplit la déclaration 2044, qui détaille recettes et charges, avant que le résultat ne soit reporté sur le formulaire 2042 (déclaration principale). La déclaration 2044 spéciale est réservée aux situations particulières : logements faisant l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement, monuments historiques ou biens détenus en nue-propriété.
| Situation | Démarche |
|---|---|
| Micro-foncier | Loyers bruts case 4BE de la 2042 |
| Réel, bien locatif classique | Formulaire 2044 |
| Amortissement, monument historique, nue-propriété | Formulaire 2044 spéciale |
| Revenus fonciers de source étrangère (dont certaines SCPI) | Report via la déclaration 2047, puis cases dédiées |
Les revenus fonciers de source étrangère, de plus en plus fréquents pour les porteurs de parts de SCPI investies hors de France, suivent un circuit particulier : ils doivent d’abord être déclarés sur le formulaire 2047 (déclaration des revenus encaissés hors de France) avant d’être reportés dans des cases dédiées de la déclaration de revenus (4BK ou 4BL selon le régime). Leur traitement fiscal dépend de la convention conclue entre la France et le pays concerné. Pour les parts de SCPI, la société de gestion fournit un relevé annuel indiquant les montants et les cases à renseigner.
Plusieurs cases sont incontournables :
En cas de déclaration en ligne, le résultat du formulaire 2044 est reporté automatiquement sur le formulaire 2042 (déclaration principale).
Certains choix, erreurs ou réflexes déclaratifs peuvent se reproduire d’une année sur l’autre et entraîner un surcoût fiscal pour le bailleur :
📌 Dernier réflexe utile : conserver l’ensemble des justificatifs — factures, quittances et relevés — au minimum trois ans, l’administration pouvant en demander la production pour justifier les montants déclarés.
Un propriétaire perçoit 12 000 euros de loyers bruts sur l’année et supporte 5 000 euros de charges réelles (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt et travaux déductibles).
Au micro-foncier, l’abattement de 30% ramène la base imposable à 8 400 euros. Au régime réel, la déduction des charges réelles fixe cette base à 7 000 euros, soit 12 000 euros de loyers diminués de 5 000 euros de charges. Dans ce cas, le régime réel est plus favorable, les charges (5 000 euros) dépassant l’abattement forfaitaire du micro-foncier (3 600 euros). À l’inverse, un bailleur dont les charges seraient restées sous ce montant aurait eu intérêt à conserver le micro-foncier. Dans les deux cas, la base ainsi obtenue supporte ensuite l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
L’illustration ci-dessus est donnée à titre indicatif. Les principes applicables sont les mêmes pour tous, mais chacun doit faire son choix selon sa situation.
Le micro-foncier est plus simple : il dispense de détailler les charges et de remplir une déclaration annexe. Il n’est pas toujours plus avantageux pour autant. Son abattement forfaitaire de 30% n’est intéressant que si les charges réelles sont faibles. Dès qu’un bailleur supporte des travaux déductibles ou des intérêts d’emprunt, le régime réel permet souvent de déduire davantage et de réduire l’impôt in fine.
Tout dépend de la situation. Le bailleur qui relève du micro-foncier peut opter pour le régime réel, mais cette option l’engage : elle est irrévocable pendant trois ans, puis se reconduit tacitement. Celui qui relevait du régime réel l’année précédente en raison du dépassement du seuil de 15 000 euros de loyers bruts peut repasser au micro-foncier dès l’année où ses revenus redescendent sous ce seuil.
Oui, au taux global de 17,2%, qui s’ajoute à l’impôt sur le revenu. La réforme entrée en vigueur en 2026 a relevé le taux de CSG sur une partie des revenus du patrimoine, mais les revenus fonciers conservent un taux de CSG de 9,2% : leur taux de prélèvements sociaux reste inchangé. Le montant à payer est visible dans l’avis d’imposition reçu pendant l’été.
À propos de l'auteur
Olivier Brunet est cofondateur de ToutSurMesFinances.com et rédacteur en chef spécialisé en placements et fiscalité des particuliers. Présent au sein du média depuis sa création, il en est l’un des piliers éditoriaux. Il analyse les stratégies d’investissement, suit les évolutions fiscales et les problématiques patrimoniales avec une vision long terme, forgée par des années de pratique et de suivi des marchés.
