Revenus fonciers : « Ne pas déduire les charges récupérables »

Par Thibault Fingonnet
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INTERVIEW La déclaration des revenus fonciers regorge de pièges pour les propriétaires. Cas particulier des copropriétés, déficit foncier reportable, appellation des travaux… les éclairages de Hélène Bouvignies, juriste en fiscalité immobilière de la Chambre des propriétaires.

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Toutsurmesfinances.com : En dessous de 15.000 euros de revenus fonciers, un propriétaire peut choisir entre le régime micro-foncier et la déduction des frais et charges réels. Dans quelle situation le régime réel s’avère-t-il plus intéressant ?

Hélène Bouvignies : Si les loyers hors charges touchés par un propriétaire ne dépassent pas 15.000 euros, l’intérêt du régime réel dépend du montant des charges. Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges. Dès lors, si les charges dépassent 30% des revenus fonciers enregistrés, la déclaration au réel est intéressante.

Un propriétaire qui a touché 10.000 euros de loyers hors charges en 2013 et dont les charges dépassent 3.000 euros peut ainsi opter pour le régime réel plutôt que le micro-foncier, en sachant que cette option est maintenue pour trois ans. En revanche, un propriétaire qui n’a ni travaux ni intérêts d’emprunt à déduire et qui gère lui-même sa location n’a pas lieu d’opter pour le régime réel.

Certains bailleurs en copropriété ont des difficultés pour remplir la ligne 230 « Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2012 » sur le formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers. Quel est le problème ?

Pour les bailleurs en copropriété, tout se résume sur les lignes 229 et 230 sur l’imprimé 2044. La ligne 229 « Provisions pour charges payées en 2013 » correspond aux charges supportées par le propriétaire mais toutes ne sont pas déductibles. C’est surtout le cas des charges locatives récupérables. Pour rester simple, il faut inscrire en 2014 à la ligne 230 toutes les charges déduites en 2013 que vous n’aviez pas le droit de déduire.

Même si vous n’avez pas récupéré réellement les charges auprès du locataire, le fisc considère qu’elles le sont et que vous ne pouvez donc pas les déduire. Il est très important de remplir la ligne 230 : dans le cas contraire, vous n’enlevez rien au montant des charges déductibles. Le fisc peut alors devenir suspicieux et vous opposer un contrôle fiscal.

Les propriétaires d’immeubles hors copropriété n’ont pas ce problème. Il leur suffit de déclarer leurs loyers hors charges et de déduire tout ce qu’ils ne peuvent pas récupérer auprès des locataires.

Autre subtilité à maîtriser, le calcul du résultat foncier et la répartition d’un déficit… Quelle démarche faut-il suivre ?

Sur la dernière page du formulaire 2044, vous devez indiquer un bénéfice ou, le cas échéant, un déficit. Si le résultat est positif, le montant du bénéfice s’ajoute simplement à votre revenu soumis au barème de l’impôt sur le revenu. En cas de perte, le montant du déficit, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros. Le surplus et les intérêts d’emprunt vont s’imputer sur les revenus fonciers des années suivantes. Les déficits ainsi générés peuvent être absorbés sur 10 ans.

 

Les travaux déductibles

« Les factures doivent être au nom du propriétaire et indiquer le lieu de situation des travaux, c’est-à-dire l’adresse du logement mis en location et non pas celle où réside le propriétaire. Les travaux ne doivent pas agrandir la surface ou le volume ni entraîner un changement de destination, comme lorsqu’on réaménage un grenier pour en faire une pièce de vie.

Si les travaux sont parfaitement déductibles, il faut toutefois être attentif à leur dénomination, pour éviter d’attirer l’attention du fisc inutilement. Réutiliser les termes employés par l’administration fiscale (réparation, entretien, amélioration) lorsqu’ils correspondent à la nature des travaux permet d’éviter ce type de problème. »

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