Un contrat de bail ne peut pas prévoir d’indexer le loyer en indiquant que ce dernier ne peut jamais varier à la baisse. Pour la Cour de cassation, il s’agit d’une clause réputée non écrite, ou abusive, et ce, quel que soit le type de location.
La Cour de cassation a jugé le 14 janvier 2016 qu'une clause d'indexation du loyer empêchant toute baisse est réputée non écrite, car elle fausse le mécanisme normal de l'indexation. Cette décision, rendue pour un local commercial, s'applique à tous les types de location, y compris les baux d'habitation. L'indice de référence des loyers étant récemment passé en négatif, cette règle ouvre la voie à des révisions à la baisse pour les locataires.
- La clause litigieuse prévoyait que le loyer révisé ne pouvait être inférieur au loyer de base précédant la révision.
- La cour d'appel de Paris avait condamné le bailleur à restituer 53 264,31 euros de trop-perçu de loyers.
- L'article L. 112-1 du code monétaire et financier répute non écrite toute clause d'indexation sans réciprocité de variation.
- L'indice de référence des loyers (IRL) est récemment tombé en négatif, permettant potentiellement une baisse des loyers lors de la révision annuelle.
Un loyer qui peut seulement augmenter et ne jamais baisser n’est pas légal. Dans une décision rendue le 14 janvier 2016, la Cour de cassation rappelle que toute clause d’indexation du loyer stipulant que celui-ci ne peut pas varier à la baisse s’apparente à une clause réputée non écrite. Autrement dit, il s’agit d’une disposition illégale, qui n’a pas lieu de s’appliquer.
L’affaire traitée opposait un bailleur à la société Tahiti au sujet d’un local commercial, dont le loyer devait varier en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction. Le bail signé par les deux parties précisait que « la clause d’échelle mobile [ou d’indexation du loyer, Ndlr] ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ». La cour d’appel de Paris avait alors donné raison à la société, en déclarant cette disposition nulle et en condamnant le bailleur « à restituer une certaine somme [53.264,31 euros, Ndlr] au titre d’un trop perçu de loyers ».
La Cour de cassation a validé cette interprétation, affirmant que la cour d’appel « a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation ».
Clause illégale, quelle que soit la location
Si l’affaire jugée porte sur un local commercial, cette décision vaut également pour les baux de location résidentielle. Comme indiqué à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».
Autrement dit, un bailleur n’a pas le droit d’ignorer la révision annuelle du loyer et de reporter la revalorisation à plus tard, tous types de locations confondus. Une bonne nouvelle pour les locataires puisque l’indice de référence des loyers vient tout juste de tomber en négatif, ouvrant la voie à des révisions à la baisse.
À propos de l'auteur
Thibault Fingonnet est journaliste spécialisé en finances personnelles et en immobilier. Il a collaboré avec ToutSurMesFinances de 2012 à 2017, notamment en tant que responsable éditorial du pôle immobilier.
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