Revenus fonciers : « Attention à l’appellation des travaux déductibles »

Toutsurlesimpots.com : Les contribuables imposés sur leurs revenus fonciers au régime forfaitaire (micro-foncier, micro-BIC) peuvent opter pour le régime réel de déduction des frais. Dans quelles situations cette option est-elle viable ?

Marcel Crasnier, administrateur de l’UNPI : Opter pour le régime réel de déclaration est plus intéressant si les charges excèdent l’abattement forfaitaire, qui est de 30% en micro-foncier pour une location en vide (non meublée) et de 50% en micro-BIC pour une location meublée. De même, les loueurs en meublés, imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ont intérêt à opter pour le régime réel simplifié car les intérêts des emprunts contractés s’ajoutent aux amortissements des biens immobiliers, ce qui augmente le déficit déductible. Cette option doit être exercée durant le premier mois du début de l’activité ou de l’année civile.

Il existe également un cas de figure, malheureusement peu connu, qui avantage les propriétaires-bailleurs : le régime fiscal de la location en Borloo ancien [secteur intermédiaire, ndlr]. Ces derniers bénéficient d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs, sans aucune obligation de réaliser des travaux, en passant une convention avec l’ANAH (Agence nationale d’amélioration de l’habitat). Cette option pour le régime réel des revenus fonciers permet de déduire, en plus de l’abattement, les frais et charges qu’ils ont supportés. En secteur social, l’abattement est même de 60%, mais il existe des contraintes plus importantes sur les loyers et les plafonds de revenus des locataires.

Il existe également d’autres régimes fiscaux avantageux pour les bailleurs, notamment dans le cas d’une location d’une partie de la résidence principale ou d’un gîte touristique…

Les personnes qui louent une partie de leur résidence principale bénéficient effectivement d’une exonération sur les revenus locatifs qu’ils perçoivent. Ils doivent cependant respecter un plafond annuel de loyer au mètre carré [177 euros/m² en Ile-de-France et 129 euros/m² ailleurs en 2012, ndlr]. Il est également nécessaire que l’entrée sur le lieu de vie soit la même pour le propriétaire et son locataire.

La location de gîtes ruraux ou de chambres d’hôtes donne aussi droit à un régime fiscal plus favorable puisque l’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs est de 71%, au lieu des 50% du régime micro-BIC qui s’applique aux locations meublées. Les revenus annuels tirés de cette location ne doivent pas excéder 81.500 euros pour pouvoir bénéficier de cet abattement amélioré.

Quelles sont les erreurs fréquentes que les contribuables peuvent éviter, notamment sur les travaux déductibles ?

Il faut faire attention à l’appellation des travaux que l’on souhaite déduire des revenus fonciers. A ce sujet, il est préférable de faire préciser sur les factures qu’il s’agit de travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Au contraire, le terme de rénovation est à éviter, car il peut laisser penser qu’il s’agit de travaux d’agrandissement ou de construction neuve, qui ne sont pas déductibles. Globalement, tant que les travaux n’aboutissent pas à une augmentation de la surface ou du volume habitable et sont effectués sur la partie habitable du bien, ils peuvent être déduits. En revanche, il faut être prudent pour des travaux effectués sur un grenier ou un garage par exemple, car le changement de destination n’autorise pas la déduction des travaux.

Un autre conseil que nous donnons à l’UNPI est d’éviter de se retrouver en déficit foncier pendant dix années consécutives. Beaucoup de bailleurs décident de lancer de gros travaux au début de la location, créant ainsi un déficit important qu’ils comptent reporter sur les dix années suivantes. Mais ce genre de pratique suscite la méfiance de l’administration fiscale, ce qui entraîne contrôles et redressements fiscaux le cas échéant. Il vaut mieux prévoir l’étalement des travaux, afin de générer un résultat foncier positif tous les 5 ou 6 ans.

Quels sont les conseils pratiques et autres « tuyaux » que vous pouvez donner à nos lecteurs ?

De manière générale, les contribuables doivent abandonner le réflexe de joindre des justificatifs que l’administration fiscale ne demande pas, ce qui est d’autant plus vrai cette année. Il n’y a aucune obligation de transmettre quoi que ce soit au fisc, puisque c’est la responsabilité de l’administration fiscale de demander des justificatifs, si elle l’estime nécessaire.

Autre astuce à connaître, lorsque les propriétaires financent leur acquisition par un crédit immobilier, ils doivent penser à déduire les frais d’emprunt et pas uniquement les intérêts. Les frais de notaire, de dossier et de cautionnement relatifs aux emprunts pour l’acquisition ou les travaux des immeubles loués peuvent notamment être déduits des revenus fonciers perçus.

Pour terminer, lorsqu’un bailleur fait ou fait faire des travaux, il peut déduire ses frais de déplacements, s’il effectue lui-même les travaux ou s’il visite le chantier et rencontre le maître d’œuvre ou l’architecte afin d’organiser les travaux en question. C’est un mécanisme peu connu car il résulte d’une décision de la cour d’appel administrative de Lyon de 2010 [Arrêt n°08-786 du 25/05/2010, ndlr]. En revanche, il ne peut pas déduire les frais de déplacements liés à la mise en place du locataire. Ces frais rentrent dans la catégorie des autres frais de gestion, dont la déductibilité est hélas plafonnée à 20 euros par bien loué, ce qui ne couvre pas l’ensemble des frais de ce type.

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