Depuis le 1er janvier 2013, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sous le régime de défiscalisation Duflot. Tour d’horizon des étapes à suivre pour déclarer son investissement et bénéficier d’une réduction d’impôt.
Investir dans l’immobilier locatif neuf peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt. Et cela dès la déclaration des revenus 2014, pour les investisseurs qui ont profité du régime de défiscalisation Duflot en 2013. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, réparti sur 9 ans et plafonné à 18% du montant investi dans la limite de 300.000 euros et 5.500 euros par mètre carré de surface habitable, vous devez déclarer votre investissement au fisc à l’aide du formulaire 2042 C.
A savoir : Le montant de la réduction d’impôt (6.000 euros par an maximum) est soumis au plafonnement des niches fiscales établi à 10.000 euros pour la majorité des investissements réalisés en 2013.
L’imprimé 2042 C de déclaration complémentaire de revenus vous demande d’indiquer en page 3 le montant investi, soit le prix de revient du logement. Pour une opération réalisée en métropole ou en Outre-mer (29% de réduction d’impôt), remplissez les cases 7GH et 7GI respectivement. Mais vous devez également déterminer vos revenus fonciers et respecter certaines obligations…
Les revenus tirés d’un investissement Duflot doivent être déclarés comme revenus fonciers. Comme il s’agit d’une location vide ou non-meublée, vous devez choisir entre le régime forfaitaire et le régime réel de déclaration. Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement évalué forfaitairement par le fisc à 30% de vos revenus fonciers, quel que soit le montant réel de vos charges locatives. Le fisc déduit automatiquement l’abattement de la somme inscrite sur le formulaire 2042 en page 3 (case 4BE). Vous devez obligatoirement déclarer moins de 15.000 euros de revenus fonciers pour en bénéficier et pouvez choisir le régime réel d’imposition si celui-ci s’avère plus avantageux.
Si vous optez pour le régime d’imposition réel ou que vous dépassez 15.000 euros de revenus fonciers en 2013, vous devez remplir le formulaire de déclaration des revenus fonciers 2044, disponible en téléchargement sur le site impots.gouv.fr. Charge à vous, dans ce cas, de reporter vos charges pour leur montant réel. Pour un investissement effectué via une SCPI (société civile de placement immobilier), les revenus fonciers doivent être renseignés sur l’imprimé 2044-SPE. Ces formulaires doivent être joints à votre déclaration « classique » de revenus (imprimé 2042 K). Le montant des revenus fonciers doit être mentionné sur celle-ci.
Pour tout savoir, retrouvez notre dossier spécial sur la déclaration des revenus fonciers
En 2014, puisqu’il s’agit forcément de la première année où vous pouvez demander l’avantage fiscal Duflot, vous devez remplir et envoyer le formulaire 2044-EB sur le statut du bailleur privé et l’engagement de location. Celui-ci détaille l’adresse et le type de logement concerné ainsi que les modalités de l’engagement de location.
Pour déterminer si vous pouvez profiter de l’avantage fiscal du Duflot pour réduire votre impôt en 2014, vous devez vous assurer que le fait générateur de la réduction d’impôt s’est bien produit en 2013.
Pour l’achat d’un logement neuf ou réhabilité, c’est l’année d’acquisition qui est prise en compte : l’acte authentique d’achat doit donc être signé en 2013 pour bénéficier de l’avantage fiscal à partir de 2014.
En revanche, si vous avez acheté un logement en vue de le réhabiliter, ce qui nécessite donc la réalisation de travaux pour le mettre en location, c’est l’année de l’achèvement des travaux qui prime : pour un logement acquis en 2013 dont la réhabilitation s’est achevée en 2014, la réduction d’impôt sera disponible à partir de la déclaration 2015. Le même principe s’applique pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou pour un logement construit par le contribuable, puisque c’est l’année d’achèvement du logement qui est retenue.
Enfin, pour les investissements Duflot en SCPI, c’est la date de réalisation de la souscription qui constitue le fait générateur de l’avantage fiscal.
Pas de report de l’avantage fiscal d’une année sur l’autreAttention, l’avantage fiscal du Duflot inutilisé en 2014 ne peut pas être reporté sur l’année prochaine. Exemple : Vous avez réalisé un investissement Duflot en 2013 vous permettant de bénéficier de la réduction d’impôt maximale de 6.000 euros. Vous avez également profité d’autres avantages fiscaux, pour l’emploi d’un salarié à domicile notamment, vous donnant droit à 6.000 euros de réduction d’impôt supplémentaires, soit 12.000 euros au total. Comme ce montant excède le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros, il reste 2.000 euros inutilisables pour réduire votre impôt sur le revenu en 2014. Et cette somme ne pourra pas être reportée pour diminuer l’impôt sur le revenu payé en 2015. |
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