Les propriétaires de cabanes, chalets en bois, yourtes, mobil-homes ou encore bungalows sont-ils redevables de la taxe foncière ? L’essentiel à savoir sur l’impôt foncier sur les HLL (habitations légères de loisirs) et sur les RML (résidences mobiles de loisirs). De plus, si l’habitation est meublée, la taxe d’habitation peut également être due. Explications.
Aucun texte de loi ne prévoit explicitement le régime fiscal applicable à une habitation légère de loisirs (HLL) au titre de la taxe foncière.
Malgré cette absence de législation spécifique, on peut toutefois constater que le ministère des Finances s’est prononcé à plusieurs reprises sur le sujet dans le cadre de réponses ministérielles (RM) à des parlementaires, députés et sénateurs.
Certaines ont été reprises au BOFiP, base documentaire qui compile les commentaires administratifs des textes législatifs émanant de la Direction générale des finances publiques (DGFiP). On y lit qu’en principe les « constructions édifiées sans permis de construire sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties » (BOI-IF-TFB-10-10-10).
En effet « il n’existe aucun dispositif spécifique qui exonère les constructions édifiées sans permis de construire », indique l’administration fiscale, citant la réponse ministérielle Bascou de juin 2009 (RM Bascou n° 43957, JO AN du 30/06/2009). Leur imposition à la taxe foncière « dépend donc de l’examen de la situation de fait, sous le contrôle du juge de l’impôt ». En d’autres termes, les situations sont appréciées au cas par cas par le fisc. « Le régime fiscal applicable aux habitations légères de loisirs est conditionné par l’examen de la situation de fait propre à chaque installation », abonde l’administration.
Une autre réponse ministérielle, reprise au BOFiP, apporte quelques précisions supplémentaires (RM Hamel n° 36882, JO AN du 11 août 2009). Il y est indiqué qu’en matière de « taxe foncière sur les propriétés bâties, sont imposables les constructions qui sont fixées au sol à perpétuelle demeure et qui présentent le caractère de véritables bâtiments. Dès lors, sont passibles de cet impôt les habitations légères de loisirs qui reposent sur des fondations ou une assise en maçonnerie telles qu’il soit impossible de les déplacer sans les démolir ».
Mais au fait, qu’est-ce qu’une habitation légère de loisirs ou HLL ? L’habitat léger de loisirs est défini dans la partie réglementaire du code de l’urbanisme, à l’article R111-37.
« Sont regardées comme des habitations légères de loisirs les constructions démontables OU transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs », est-il stipulé.
Entrent dans cette catégorie (liste non exhaustive) :
A noter : en dehors des cas de relogement provisoire ou après un sinistre, un HLL ne peut pas faire l’objet d’une occupation permanente.
Un chalet de jardin en bois n’est pas forcément soumis à la taxe foncière, à la différence d’un chalet de montagne, qui est une construction classique constituant un véritable bâtiment imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Chaque situation est examinée au cas par cas par le fisc.
Bercy s’est prononcé en août 2008 sur le sujet en réponse à l’ancien député et ancien sénateur des Pyrénées-Orientales de droite François Calvet. Ce dernier signalait alors la « construction massive » de chalets en bois « qui ne sont assujettis ni à l’impôt foncier ni à la taxe d’habitation au motif qu’ils n’ont pas de fondations ».
Réponse du ministère, reprise au BOFiP : « Conformément à l’article 1380 du code général des impôts, les chalets de montagne sont imposables à la taxe foncière lorsqu’ils présentent le caractère de véritables bâtiments au sens de cette taxe. S’agissant des chalets qui peuvent être qualifiés d’habitations légères de loisirs (HLL), le Conseil d’État a précisé l’application de ce principe. Ainsi, il a considéré que sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les HLL qui sont posées au sol sur un socle de béton (fixées ou non sur ce socle) et ne sont pas normalement destinées à être déplacées (CE 28 décembre 2005, n° 266558, Sté Foncicast). Il convient également de considérer comme étant fixées au sol à perpétuelle demeure, et par suite imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les HLL fixées à des plots de béton plantés dans le sol et qui ne sont pas normalement destinées à être déplacées ».
En d’autres termes, un chalet en bois fait l’objet d’une imposition si deux conditions sont remplies :
En revanche, ni le ministère, ni l’administration ne se sont prononcés sur le sort réservé aux propriétaires d’un chalet de jardin.
Une tente habitable de type yourte utilisée comme résidence principale est-elle imposable ou non-imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties ?
En principe oui, mais on peut y déroger si les conditions ne sont pas réunies, a répondu le fisc dans une réponse ministérielle (RM Masson n° 13321, JO Sénat du 30/03/2017).
Bercy a d’abord rappelé les principes applicables. « Sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par les articles 1380 et suivants du code général des impôts (CGI), les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure, d’une part, et présentant le caractère de véritables bâtiments, d’autre part, ainsi que le précise la doctrine administrative publiée au Bulletin officiel des finances publiques – impôts (BOFIP) sous la référence BOI-IF-TFB-10-10-10 ».
L’administration s’est ensuite penchée sur chacune des conditions au regard des biens concernés, les yourtes. La première porte sur le lien au sol et la mobilité de l’habitation. « La jurisprudence du Conseil d’État, constante en la matière, considère comme étant fixées au sol à perpétuelle demeure, les habitations légères de loisirs posées ou fixées sur des socles en béton plantés au sol qui n’ont pas vocation à être déplacées, c’est à dire lorsqu’elles comportent des aménagements ne permettant pas de les déplacer facilement et régulièrement ».
La seconde condition doit, quant à elle, d’après le fisc, « s’apprécier au regard de la nature, de la destination, de l’importance, du mode d’établissement et de la fixité du bâtiment. En conséquence, les yourtes affectées à l’habitation construites sur des plots en béton qui comportent des aménagements, tels que le raccordement aux réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité de nature à rendre leur déplacement non régulier, sont soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ».
Enfin, le fisc évoque l’hypothèse des yourtes où les conditions permettant d’établir une imposition ne sont pas réunies. « Toutefois, dans l’hypothèse où, après l’examen de la situation de fait, il apparaît que la yourte ne doit pas être imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, il est rappelé que le terrain sur lequel elle est implantée est passible de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ».
Une cabane dans un arbre peut-elle être soumise à la taxe foncière ? Aussi insolite que cela puisse paraître, c’est la question qu’a posé le député des Pyrénées-Atlantiques David Habib (PS à l’époque, appartenant désormais au groupe Liot à l’Assemblée nationale) au ministère des Finances et des Comptes publics.
L’élu s’est interrogé sur la fiscalité applicable aux « constructions et installations telles que les cabanes dans les arbres qui sont fixées au sol et qui ont la possibilité d’être déplacées sans les démolir ».
Dans sa réponse publiée le 7 juillet 2015, le ministère des Finances a avancé que « les constructions et installations telles que les cabanes dans les arbres fixées au sol sont assimilées à des habitations légères de loisirs (HLL) dont la situation au regard des impôts directs locaux est conditionnée à l’examen de situation de fait propre à chaque installation ». Selon le code de l’urbanisme, sont regardées comme des HLL, « les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir ».
Bercy a rappelé l’article 1380 du code général des impôts (CGI) qui dispose que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due pour « les constructions qui sont fixées au sol à perpétuelle demeure et qui présentent le caractère de véritable bâtiments ». Deux décisions du Conseil d’Etat sont venues préciser cette définition pour les HLL. Ainsi, « sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties les HLL qui sont posées au sol sur un socle de béton et ne sont pas normalement destinées à être déplacées ». Un propriétaire de HLL sur un terrain de camping a donc dû payer au fisc une taxe foncière. La seconde décision précise que les HLL fixées à des plots de bétons plantés au sol et qui ne sont pas destinées à être déplacées sont également imposables à la taxe foncière.
La seconde décision précise que les HLL fixées à des plots de bétons plantés au sol et qui ne sont pas destinées à être déplacées sont également imposables à la taxe foncière. Deux critères rendent donc imposables à la TFPB les habitations légères de loisirs :
Si une cabane est fixée au sol et qu’elle n’a pas vocation à être déplacée, alors elle est imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Par ailleurs, le ministère des Finances a souligné que si la HLL n’était pas soumise à la TFPB car elle ne remplit pas les critères de taxation, « le terrain sur lequel elle est implantée serait passible de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ». De plus, si la HLL est meublée et habitable, la taxe d’habitation est due en plus de la taxe foncière. Pas d’échappatoire fiscale possible.
Un mobil-home n’est pas considéré comme une HLL ou habitation légère de loisirs. Même chose pour une roulotte qui a conservé sa mobilité. Ceux deux types d’habitats sont considérés comme des résidences mobiles de loisirs (RML).
La résidence mobile de loisirs est définie à l’article R111-41 du Code de l’urbanisme : « Sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ».
Le fisc ne s’est pas exprimé sur l’imposition des mobil-home à la taxe foncière. Toutefois, un mobil-home n’ayant pas vocation à constituer une habitation pour son propriétaire (il ne peut être qualifié ni de résidence principale, ni de résidence secondaire), il n’a en principe pas à être soumis à la taxe foncière. Toutefois, dans les cas (rares) où le propriétaire du mobil-home est aussi propriétaire de la parcelle de terrain (c’est possible dans un parc résidentiel de loisirs ou PRL), il est alors redevable de la taxe foncière au titre du terrain qu’il possède.
De plus, une construction devant être « fixée au sol à perpétuelle demeure » pour être soumise à la taxe foncière, on peut supposer qu’un mobil-home n’est pas imposable, s’il est réellement susceptible d’être déplacé.
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