Le Conseil d’Etat a jugé que les propriétaires de biens inutilisables pour travaux sur le gros œuvre pouvaient payer la taxe foncière sur les propriétés non bâties durant la période de chantier au lieu de celle sur les propriétés bâties. Ce geste fiscal implique une économie non négligeable pour les contribuables.
Etre propriétaire d’une maison… et pourtant payer la même taxe foncière que celle appliquée à un terrain nu. C’est une possibilité que vient de confirmer le Conseil d’Etat dans une décision rendue le 16 février 2015.
>> Pour rappel, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due pour les biens construits (maisons, parkings, entrepôts…) et celle sur les propriétés non bâties sur les terrains non construits.
Toutefois, pour qu’un propriétaire puisse s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, son bien doit faire l’objet de travaux touchant au gros œuvre et être inutilisable. Dans l’affaire jugée, une société civile immobilière (SCI) demandait au tribunal administratif de Melun l’annulation du paiement de la taxe foncière durant la période de travaux de lourde restructuration d’un immeuble. Il est précisé dans le code général des impôts que les constructions assujetties à la taxe foncière sur le bâti doivent constituer de « véritables bâtiments […] fixés au sol ». Or dans le cas présent, l’immeuble était en majorité démoli et inutilisable.
Retenant le critère d’inutilisation, le Conseil d’Etat a ainsi jugé qu’un « immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui sans être totale affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé jusqu’à l’achèvement de ces travaux comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties ». En considérant que l’immeuble n’avait pas été entièrement démoli, le tribunal administratif de Melun a décidé que le logement restait assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties « sans rechercher si les travaux portant sur le gros œuvre ne le rendaient pas dans son ensemble impropre à toute utilisation », a constaté la Haute juridiction. En conséquence, la SCI s’est vu verser 3.000 euros par l’Etat.
Concrètement, un propriétaire pourra solliciter le paiement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties durant la période de travaux aux conditions que le logement soit inutilisable et que les travaux concernent le gros œuvre. Toutefois, la notion de « gros œuvre » n’a pas été définie précisément par le Conseil d’Etat. « Dans la mesure où les règles de calcul (valeur locative notamment, abattement…) de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties sont différentes et les taux d’imposition des deux taxes très variables selon les collectivités territoriales, il est difficile de déterminer d’une manière générale le différentiel de montants entre les deux taxes. Cependant, pour un immeuble de bureaux, la taxe foncière sur le bâti s’élève en général à plusieurs centaines de milliers d’euros par an alors que sur le non bâti elle est en générale peu importante. L’économie annuelle pourra s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros par an, donc une économie significative », décryptent Pierre Appremont avocat associé chez Wragge Lawrence Graham & Co et Samuel Drouin, avocat chez Wragge Lawrence Graham & Co.
Attention, le Conseil d’Etat a cependant rappelé que « la taxe foncière est due pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ». En d’autres termes, « il pourra être obtenu l’application de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour la période du 1er janvier de l’année suivant le début des travaux jusqu’au 1er janvier de l’année au cours de laquelle les travaux sont achevés », analysent les avocats. Pour pouvoir profiter de cette fiscalité avantageuse, il faudra donc que le contribuable prouve que son logement est inutilisable à cause de travaux de gros œuvre au 1er janvier de chaque année auprès de l’administration fiscale.
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