La taxe foncière augmente sous l’effet de deux moteurs : la revalorisation annuelle de sa base de calcul, fixée par la loi, et les taux votés par la commune et l’intercommunalité. Des changements propres au logement, comme des travaux ou la fin d’une exonération, peuvent aussi alourdir la note. En dix ans, le montant moyen de taxe foncière par avis a progressé de 29%, pour atteindre 1 860 euros en 2025.
📌 Taxe foncière 2026 : de combien elle augmente cette année
Qui décide l’augmentation de taxe foncière en France ? Comment l’expliquer ? Pour comprendre le pourquoi de ces évolutions défavorables au contribuable, il convient d’analyser les différentes composantes de cet impôt : la base d’imposition et le taux.
On peut retenir que les responsabilités sont partagées entre État et collectivités.
La base imposable à la taxe foncière sur le bâti est égale à 50% de la valeur locative annuelle (loyer théorique que l’on pourrait tirer du bien). Or les valeurs locatives font l’objet d’une mise à jour annuelle appelée « revalorisation forfaitaire » qui relève de l’État et non des collectivités locales. Auparavant, cette majoration annuelle était votée chaque année par le Parlement dans le cadre de la loi de finances. Depuis 2018, l’actualisation des valeurs locatives foncières est fixée par la loi (article 1518 bis du Code général des impôts, ou CGI) en fonction du niveau d’inflation constaté au mois de novembre de l’année précédente. L’indicateur de mesure de l’inflation pris en compte est l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH).
| Exemple de calcul |
| Prenons une valeur locative de 6 000 euros, soit une base d’imposition de 3 000 euros, et un taux cumulé de 40% pour la commune et l’intercommunalité : la taxe foncière s’élève à 1 200 euros. Si la base est revalorisée de 2%, elle passe à 3 060 euros et, à taux inchangé, la taxe à 1 224 euros, soit 24 euros de plus. Si la commune relève en outre son taux de 2 points par rapport à l’année précédente, à 42%, la taxe foncière atteint 1 285 euros : 85 euros de plus qu’un an plus tôt, soit une hausse de 7,1%. |
Sur la période 2012-2025, la hausse de taxe foncière est davantage due à une majoration des bases d’imposition qu’à une inflation des taux (constat ToutSurMesFinances.com à partir des statistiques de la DGCL (BIS n°135, page 7, BIS, rapports OFGL finances des collectivités locales, BIS n°151, page 7, BIS n°164, BIS n°175, BIS n°198, BIS n°209).
| Année | Taux de revalorisation | Coefficient de revalorisation | Hausse cumulée depuis 2000 | Hausse cumulée depuis 2010 |
| 2026 | 0,80% | 1,008 | 57,9% | 36,6% |
| 2025 | 1,70% | 1,017 | 56,6% | 35,5% |
| 2024 | 3,90% | 1,039 | 53,9% | 33,3% |
| 2023 | 7,10% | 1,071 | 48,1% | 28,3% |
| 2022 | 3,40% | 1,034 | 38,3% | 19,8% |
| 2021 | 0,20% | 1,002 | 33,7% | 15,8% |
| 2020 | 1,20% | 1,012 | 33,5% | 15,6% |
| 2019 | 2,20% | 1,022 | 31,9% | 14,2% |
| 2018 | 1,20% | 1,012 | 29,1% | 11,8% |
| 2017 | 0,40% | 1,004 | 27,5% | 10,4% |
| 2016 | 1% | 1,01 | 27,0% | 10,0% |
| 2015 | 0,90% | 1,009 | 25,8% | 8,9% |
| 2014 | 0,90% | 1,009 | 24,6% | 7,9% |
| 2013 | 1,80% | 1,018 | 23,5% | 7,0% |
| 2012 | 1,80% | 1,018 | 21,3% | 5,1% |
| 2011 | 2% | 1,02 | 19,2% | 3,2% |
| 2010 | 1,20% | 1,012 | 16,9% | 1,2% |
| 2009 | 1,50% | 1,015 | 15,5% | |
| 2008 | 1,60% | 1,016 | 13,8% | |
| 2007 | 1,80% | 1,018 | 12,0% | |
| 2006 | 1,80% | 1,018 | 10,0% | |
| 2005 | 1,80% | 1,018 | 8,1% | |
| 2004 | 1,50% | 1,015 | 6,1% | |
| 2003 | 1,50% | 1,015 | 4,6% | |
| 2002 | 1% | 1,01 | 3,0% | |
| 2001 | 1% | 1,01 | 2,0% | |
| 2000 | 1% | 1,01 | 1,0% |
Sources : DGFiP, Légifrance, calculs TSMF
| Année | Taux global | Dont taux communal |
| 2025 | 39,79% | 37,17% |
| 2024 | 39,74% | 37,16% |
| 2023 | 39,42% | 36,90% |
| 2022 | 38,29% | 35,88% |
| 2021 | 37,73% | 35,60% |
| 2020 | 37,19% | 19,80% |
| 2019 | 37,23% | 19,79% |
| 2018 | 37,24% | 19,41% |
Source : DGCL, taux moyens du secteur communal (communes, syndicats de communes et intercommunalités) ; données 2025 provisoires
Le taux moyen de taxe foncière sur les propriétés bâties du secteur communal a progressé de 2,55 points entre 2018 et 2025, comme le montre le tableau ci-dessus. En 2025, il a augmenté de 0,05 point, pour atteindre 39,79% (contre 39,74% en 2024). Le bond du taux moyen constaté dans les communes en 2021 correspond à l’incorporation de la part départementale de taxe foncière.
L’augmentation des taux de taxe foncière constitue le second moteur de hausse des impôts fonciers dans la durée. Or le taux est du ressort de chacune des collectivités percevant la taxe foncière (jusqu’en 2020 pour le département, qui ne perçoit plus de taxe foncière depuis 2021) :
On parle d’ailleurs du pouvoir de taux des collectivités territoriales. Le taux d’imposition de chacune fait ainsi l’objet d’un vote chaque année, par exemple par le conseil municipal à l’échelon communal. Chaque collectivité fixe son taux dans des limites prévues par la loi (article 1636 B septies du code général des impôts).
13,6% des communes ont décidé d’augmenter leur taux de taxe foncière en 2026, selon la DGFiP, contre 12,6% en 2025, 16,7% en 2024 et en 2023, 14% en 2022 et 15% en 2021. Cela représente en tout :
Chaque année, cependant, plus de 80% des municipalités reconduisent le taux voté l’année précédente (pour une infime minorité de baisses).
La DGFiP calcule un autre taux moyen, plus large : il rapporte aux bases imposables l’ensemble des sommes dues au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties, y compris les taxes annexes et les prélèvements perçus par l’État. Ce taux atteint 50,9% en 2025, contre 34,5% en 1999, 43,4% en 2010 et 46,9% en 2020. L’écart avec le taux global figurant dans le tableau ci-dessus s’explique par ces taxes annexes et prélèvements, dont la mesure de la DGCL ne tient pas compte.
Désormais, en raison du transfert de la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) aux communes, les départements n’ont plus d’influence sur le niveau d’imposition : seul le vote des taux par la commune et/ou par l’intercommunalité joue. La taxe foncière sur les propriétés bâties constitue désormais la principale ressource du panier de recettes fiscales des communes, compte tenu de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Autrement dit, la fiscalité communale repose désormais presque entièrement sur la taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui revient à concentrer l’essentiel des recettes de fiscalité directe locale sur les propriétaires.
Pourquoi les élus locaux augmentent-ils la taxe foncière ? Pour l’Unpi, l’une des explications est notamment la facilité de faire passer ces hausses d’impôts, plutôt populaires dans l’électorat alors que le public imposable (les propriétaires) n’est pas le plus enclin à manifester dans la rue. La taxe foncière est l’une des rares ressources que les élus locaux maîtrisent encore, qu’ils peuvent utiliser face à des dépenses qui sont tendanciellement en hausse (du fait des transferts de compétences de l’État, de l’inflation qui se répercute sur le montant des charges externes et des investissements, des décisions gouvernementales pour augmenter les rémunérations du personnel de la fonction publique).
On peut aussi y voir une conséquence indirecte de la baisse des dotations de l’État aux collectivités locales, qui ont diminué de près de 4 milliards d’euros de 2017 à 2020 (-10%).
En revanche, on ne peut pas affirmer que la hausse des impôts fonciers est plutôt de gauche ou de droite. À notre connaissance, aucune étude n’a été publiée pour établir une corrélation entre couleur politique d’un exécutif local et augmentation de la taxe foncière.
Enfin, l’Unpi signale que la création de nouveaux échelons de collectivités locales peut conduire à une augmentation totale du taux d’imposition, un taux métropolitain s’ajoutant au taux communal, sans compensation par diminution de ce dernier.
Les taux de taxe foncière évoluent au rythme du mandat municipal. D’après la DGFiP, les hausses de taux n’ont quasiment pas pesé sur les recettes de taxe foncière les années précédant un scrutin, comme en 2019 et en 2025. Elles les ont fait progresser de plus de 3% en 2023, au milieu du mandat 2020-2026.
Les hausses les plus fortes des dernières années ont été votées à ce moment du mandat. À Paris, le taux communal est passé de 13,5% en 2022 à 20,5% en 2023. À Grenoble, il a progressé de 25% la même année, de 52,63% à 65,79%.
À l’inverse, les années pré-électorales sont marquées par la stabilité, voire par des baisses. En 2019, les taux avaient diminué dans quelques grandes villes, comme Bordeaux, Caen, Nice, Nîmes ou Argenteuil. En 2025, aucune ville de plus de 100 000 habitants n’a relevé son taux. L’année du scrutin, les taux sont votés par les exécutifs municipaux issus des urnes.
Le montant de la taxe foncière peut augmenter même quand la commune et l’intercommunalité ne relèvent pas leur taux. Plusieurs causes sont liées au bien lui-même ou aux décisions qui le concernent.
La plupart des travaux d’agrandissement ou d’agrément peuvent conduire à une hausse de taxe foncière. C’est notamment le cas des éléments et constructions annexes suivants :
Ces éléments doivent faire l’objet d’une déclaration au centre des finances publiques. Et même en l’absence de déclaration, une majoration peut être appliquée, par exemple si l’administration apprend qu’une construction nouvelle a été ajoutée sans être déclarée.
La taxe foncière est calculée d’après la situation du bien au 1er janvier de l’année d’imposition : des travaux achevés au cours d’une année pèsent sur la taxe foncière de l’année suivante.
Une expérimentation menée en 2021 par la DGFiP dans 9 départements (Alpes-Maritimes, Var, Bouches-du-Rhône, Ardèche, Rhône, Haute-Savoie, Morbihan, Maine-et-Loire et Vendée) l’a conduite à détecter des piscines non déclarées en automatisant l’exploitation de prises de vue aériennes publiques de l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN), à l’aide de l’intelligence artificielle. Au total, 20 356 piscines ont été détectées dans ces départements et nouvellement imposées au titre de la taxe foncière 2022. Le dispositif, généralisé sur l’ensemble des départements de France métropolitaine en 2023, en vue d’imposer de nouvelles piscines, a permis de détecter environ 150 000 piscines. Des courriers ont été envoyés aux propriétaires de piscines concernés, afin qu’ils régularisent leur situation. En moyenne, la taxe foncière sur les piscines atteint environ 200 euros par an.
Depuis juin 2024, l’administration fiscale exploite les photographies aériennes de chaque département, renouvelées tous les trois ans par l’IGN. Elle y repère les piscines construites depuis le passage précédent, ainsi que les extensions et bâtiments isolés non déclarés. Ensuite, un agent de la DGFiP est chargé de vérifier les détections de l’algorithme, au besoin par un échange avec le contribuable, pour s’assurer que la construction détectée n’est pas un « faux positif ».
Certaines exonérations de taxe foncière sont temporaires, comme celle dont bénéficient les constructions nouvelles pendant leurs premières années. À leur terme, le propriétaire paie la taxe en totalité. Les communes et intercommunalités peuvent aussi supprimer par délibération certaines exonérations ou abattements qu’elles accordaient jusque-là, ce qui augmente la base imposable.
L’administration fiscale peut mettre à jour les bases d’imposition sur l’ensemble d’une commune, d’une intercommunalité ou d’un département, dans le cadre de conventions signées avec les collectivités. En Isère, environ 100 000 logements ont ainsi été concernés sur la période 2018-2021. Elle peut aussi constater d’office les changements affectant la valeur locative d’un logement (article 1517 du code général des impôts), par exemple la présence d’éléments de confort, ce qui peut augmenter sa base. Pour vérifier la surface, les éléments de confort et la catégorie retenus pour son logement, le propriétaire peut demander la fiche de calcul de sa valeur locative par la messagerie sécurisée de son espace personnel. En cas d’erreur, une réclamation permet de faire corriger la base (voir FAQ).
Le montant moyen de taxe foncière par avis a augmenté de 29,3% en dix ans, de 1 439 euros en 2015 à 1 860 euros en 2025, comme le montre le tableau ci-dessous (source DGFiP) :
| Année | Montant moyen de taxe foncière, TEOM incluse (France entière) | Montant moyen de taxe foncière, TEOM incluse (Ile-de-France) | Montant moyen de taxe foncière, TEOM incluse (DOM) |
| 2025 | 1 860 € | 2 751 € | 2 453 € |
| 2024 | 1 826 € | 2 708 € | 2 407 € |
| 2023 | 1 749 € | 2 601 € | 2 317 € |
| 2022 | 1 608 € | 2 293 € | 2 154 € |
| 2021 | 1 536 € | 2 195 € | 2 068 € |
| 2020 | 1 574 € | 2 209 € | 2 052 € |
| 2019 | 1 558 € | 2 196 € | 2 010 € |
| 2018 | 1 537 € | 2 176 € | 1 968 € |
| 2017 | 1 511 € | 2 147 € | 1 936 € |
| 2016 | 1 492 € | 2 131 € | 1 907 € |
| 2015 | 1 439 € | 2 006 € | 1 817 € |
Source : DGFiP, données d’assiette ; montant moyen par avis, TEOM incluse hors part incitative
Ce montant moyen, calculé par avis et TEOM comprise, inclut aussi la taxe foncière payée par les entreprises et les autres propriétaires professionnels, dont les montants sont nettement plus élevés. Il dépasse donc le montant moyen payé par un particulier, que la DGFiP évalue à 1 117 euros en 2025.
Sur la période 2014-2024 (10 ans) et en incluant les taxes annexes (sauf la TEOM dédiée au financement de l’enlèvement des ordures ménagères), la hausse de taxe foncière atteint 37,3% selon l’Unpi, association de défense des propriétaires immobiliers. Sur la même période, les loyers ont progressé de 8,7% et le coût de la vie (inflation mesurée à partir de l’indice des prix à la consommation – IPC – de l’Insee) de 19,9% (source Insee). En 10 ans, la taxe foncière a donc connu une augmentation 1,9 fois plus rapide que l’inflation et 4,3 fois plus rapide que les loyers.
Sur cinq ans (période 2019-2024), la hausse de taxe foncière se monte à 22,6%, presque deux fois plus qu’entre 2014 et 2019 (+11,9%). Selon l’Unpi, cette accélération vient surtout de la revalorisation légale des valeurs locatives (+16,7% entre 2019 et 2024, contre +5,8% entre 2014 et 2019), les hausses de taux étant comparables sur les deux périodes (+5,1% et +5,8%).
La taxe foncière sur les propriétés non bâties s’élève à 2,7 milliards d’euros en 2025, en baisse de 5,8%, en raison du relèvement de 20% à 30% de l’exonération sur les terres agricoles.
Les montants de taxe foncière sur les propriétés bâties, taxes annexes et frais de gestion compris, payés par l’ensemble des propriétaires, personnes morales incluses, ont atteint 55,1 milliards d’euros en 2025, contre 44,8 milliards en 2020 et 39,2 milliards en 2015, soit une hausse de 23% en cinq ans et de 41% en dix ans (source DGFiP).
La baisse constatée entre 2020 et 2021 résulte d’une modification de la base de calcul pour les locaux industriels, dans le cadre de la réforme des impôts de production.
L’augmentation de ces montants ne s’explique pas uniquement par la revalorisation de la base imposable ni par l’évolution des taux d’imposition. D’autres facteurs entrent en ligne de compte, comme l’augmentation du nombre de locaux imposables (constructions nouvelles) et de leur surface (travaux d’agrandissement).
L’Unpi a relevé les augmentations de taxe foncière dans les 50 plus grandes villes de France sur 5 et 10 ans à fin 2024. Les données portent sur la taxe foncière sur le bâti proprement dite à laquelle on ajoute certaines taxes annexes (TSE, TASA, taxe Gemapi) mais pas la TEOM.
Entre 2014 et 2024, la taxe foncière a augmenté de 38,4% dans ces villes, un peu plus que la moyenne nationale (37,3%). Deux villes seulement affichent une hausse inférieure à la majoration légale des valeurs locatives sur la période (23,5%) : Caen (+20,6%), où le taux communal a diminué, et Le Havre (+23,4%), où les taux sont restés stables.
À noter : certaines de ces hausses sont parfois en partie compensées par des diminutions de TEOM (taxe sur la collecte et le traitement des ordures ménagères).
En cinq ans (2019-2024), la taxe foncière a connu une augmentation de 24,4% en moyenne dans les 50 plus grandes villes de France, contre +22,6% sur l’ensemble du territoire (source Unpi).
Paris reste la ville où les propriétaires ont subi la plus forte hausse de taxe foncière (+75%) sur la période, en raison de la flambée du taux communal en 2023. TEOM incluse, la hausse est plus modérée (+57,1%).
Grenoble figure sur la deuxième marche du podium des augmentations sur 5 ans (+45%, +41,2% TEOM incluse), devant Saint-Étienne (+38,8%).
| Ville | Hausse 2019-2024 (en %) |
| Paris | 75,0 |
| Grenoble | 45,0 |
| Saint-Étienne | 38,8 |
| Annecy | 38,4 |
| Strasbourg | 33,5 |
| Nancy | 32,3 |
| Tours | 32,2 |
| Metz | 32,0 |
| Montreuil | 31,5 |
| Limoges | 31,5 |
| Marseille | 31,4 |
| Vitry-sur-Seine | 31,3 |
| Villeurbanne | 29,7 |
| Nanterre | 29,6 |
| Mulhouse | 28,4 |
| Orléans | 28,0 |
| Lyon | 27,8 |
| Nantes | 27,3 |
| Nice | 25,6 |
| Toulon | 24,2 |
| Créteil | 23,7 |
| Bordeaux | 22,5 |
| Aix-en-Provence | 21,7 |
| Saint-Denis (974) | 21,4 |
| Asnières-sur-Seine | 21,2 |
| Roubaix | 20,1 |
| Toulouse | 19,3 |
| Montpellier | 19,0 |
| Dijon | 18,5 |
| Rouen | 18,2 |
| Clermont-Ferrand | 18,1 |
| Brest | 18,0 |
| Nîmes | 18,0 |
| Le Mans | 17,5 |
| Caen | 17,2 |
| Avignon | 17,2 |
| Boulogne-Billancourt | 17,1 |
| Amiens | 17,0 |
| Rennes | 17,0 |
| Lille | 17,0 |
| Tourcoing | 17,0 |
| Reims | 16,9 |
| Colombes | 16,9 |
| Besançon | 16,9 |
| Saint-Denis (93) | 16,8 |
| Saint-Paul (974) | 16,8 |
| Angers | 16,7 |
| Le Havre | 16,6 |
| Perpignan | 16,4 |
| Argenteuil | 14,2 |
Source : 19e observatoire des taxes foncières (Unpi, édition 2025)
Sur une période de 10 ans (2014-2024), Paris affiche la plus grosse augmentation de taxe foncière parmi les grandes villes avec une flambée de 87,9%, suivie de Strasbourg (+56,5%) et de Limoges (+55,9%).
| Ville | Hausse 2014-2024 (en %) |
| Paris | 87,9 |
| Strasbourg | 56,5 |
| Limoges | 55,9 |
| Annecy | 55,3 |
| Grenoble | 54,1 |
| Villeurbanne | 53,8 |
| Nantes | 52,6 |
| Vitry-sur-Seine | 52,3 |
| Metz | 50,4 |
| Nanterre | 50,4 |
| Mulhouse | 48,5 |
| Saint-Étienne | 46,8 |
| Lille | 46,6 |
| Nice | 46,5 |
| Montreuil | 45,2 |
| Tours | 44,2 |
| Créteil | 43,4 |
| Lyon | 42,9 |
| Toulon | 41,8 |
| Marseille | 41,8 |
| Nancy | 40,0 |
| Orléans | 39,8 |
| Bordeaux | 39,5 |
| Saint-Denis (93) | 36,3 |
| Toulouse | 35,9 |
| Clermont-Ferrand | 33,9 |
| Saint-Paul (974) | 32,8 |
| Rennes | 32,4 |
| Saint-Denis (974) | 32,3 |
| Aix-en-Provence | 32,2 |
| Roubaix | 31,3 |
| Avignon | 31,0 |
| Le Mans | 30,8 |
| Asnières-sur-Seine | 30,5 |
| Argenteuil | 29,6 |
| Dijon | 29,3 |
| Angers | 29,0 |
| Tourcoing | 28,8 |
| Perpignan | 28,5 |
| Brest | 27,8 |
| Reims | 27,6 |
| Montpellier | 27,1 |
| Rouen | 26,8 |
| Besançon | 26,7 |
| Boulogne-Billancourt | 26,6 |
| Colombes | 25,2 |
| Nîmes | 24,3 |
| Amiens | 23,9 |
| Le Havre | 23,4 |
| Caen | 20,6 |
Source : 19ème observatoire des taxes foncières (Unpi, édition 2025)
Les valeurs locatives des logements reposent toujours sur des évaluations anciennes, que seule la revalorisation annuelle actualise. Leur révision générale a été reportée par la loi de finances pour 2026 : la collecte des loyers auprès des propriétaires, première étape de la réforme, est prévue en 2028. D’ici là, l’administration peut mettre à jour la base d’un logement lorsqu’elle constate un changement, par exemple des éléments de confort non pris en compte jusqu’ici.
Oui, lorsque la hausse résulte d’une erreur : valeur locative surévaluée, piscine ou extension détectée à tort, exonération non appliquée. Le taux voté par la commune ou l’intercommunalité ne se conteste pas par une réclamation.
Par une réclamation adressée au service indiqué sur l’avis, de préférence par la messagerie sécurisée de l’espace personnel, avec les justificatifs. La réclamation ne suspend pas le paiement, sauf demande de sursis. L’administration dispose de six mois pour répondre. En cas de refus, le tribunal administratif peut être saisi dans les deux mois.
Les délais pour déposer une réclamation sont fixés au plus tard :
Autrement dit, les demandes doivent être présentées jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la réception de l’avis d’imposition. Ces délais sont prévus aux articles L. 173 et R*196-2 du Livre des procédures fiscales (LPF). Ils sont indiqués sur l’avis de taxe foncière.
À propos de l'auteur
Olivier Brunet est cofondateur de ToutSurMesFinances.com et rédacteur en chef spécialisé en placements et fiscalité des particuliers. Présent au sein du média depuis sa création, il en est l’un des piliers éditoriaux. Il analyse les stratégies d’investissement, suit les évolutions fiscales et les problématiques patrimoniales avec une vision long terme, forgée par des années de pratique et de suivi des marchés.
