Location meublée : 2 dates pour choisir son régime fiscal

Par Thibault Fingonnet
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Certains propriétaires de logements loués meublés peuvent choisir entre le régime d’imposition au réel ou le micro-BIC et son abattement forfaitaire. Suivant la date à laquelle la location a démarré, cette décision doit être communiquée au fisc avant le 1er février ou d’ici début mai.

Les rendez-vous fiscaux à retenir pour les loueurs en meublé

Les loueurs en meublé non professionnel (statut LMNP) dont les revenus locatifs n’excèdent pas 70.000 euros par an doivent se décider sur leur fiscalité applicable. En fonction de leur situation, ils doivent respecter deux dates limites.

• 1er février 2018 : régime réel ou abattement forfaitaire pour l’impôt… 2019

En dessous de 70.000 euros de revenus locatifs, le bailleur est libre de choisir entre le régime d’imposition au réel (obligatoire au-delà de ce montant) et le micro-BIC, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes déclarées. Si le propriétaire reste silencieux, le fisc retient d’office le micro-BIC.

Dans ce cadre, les propriétaires qui se sont lancés dans la location meublée avant le 1er janvier 2017 peuvent, s’ils le souhaitent, opter pour l’imposition au réel des revenus encaissés en 2018. Dès lors, l’administration fiscale retiendra ce choix pour calculer l’impôt à payer en 2019. En revanche, il est trop tard pour modifier la fiscalité applicable en 2018 sur les recettes perçues en 2017.

Pour prendre leur décision, les loueurs doivent adresser un courrier de levée d’option au centre des impôts dont dépend le logement avant le 1er février. La lettre peut s’effectuer sur papier libre par courrier simple, mais mieux vaut l’adresser par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour être sûr de sa prise en compte.

A savoir : La levée d’option est maintenue pendant deux ans minimum.

• 3 mai 2018 ou 18 mai 2018 : levée d’option pour les novices

Les bailleurs qui ont démarré leur activité en 2017 ne sont pas tenus par la date du 1er février. Dans ce cas, l’option pour l’imposition au réel peut être levée jusqu’au mardi 3 mai 2018, soit la date limite de déclaration des recettes au centre des impôts des entreprises auquel le bien loué est rattaché. Après cette date, ils n’auront plus la possibilité de déroger au micro-BIC, pour la taxation des revenus locatifs de 2017 mais également de 2018.

En pratique, ce délai est fixé au 18 mai 2018 qui correspond au délai de 15 jours supplémentaire accordé en cas de déclaration en ligne du formulaire de déclaration de résultats 2031 et de ses annexes. En effet, la télédéclaration est obligatoire depuis le mois de mai 2015.

Exceptionnellement en 2018, A titre exceptionnel pour les déclarations effectuées en 2018, le fisc permet d’opter pour le régime réel en 2017 via de la seule transmission de la déclaration de résultats no 2031-SD. Cette souplesse a été introduite suite au relèvement des limites de CA du régime micro-BIC, entrée en vigueur à effet rétroactif dans le cadre la réforme de la micro-entreprise.

Attention : Dans le régime réel, le propriétaire est tenu de déclarer les recettes au centre des impôts des entreprises et de les inscrire dans sa déclaration de revenus personnelle.

• 15 jours pour déclarer son activité

Enfin, les loueurs qui se lancent en 2018 doivent rapidement se mettre en relation avec le fisc. Ils disposent de 15 jours à compter du début de leur activité pour déclarer la location au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement. Ils paieront des impôts à compter de l’an prochain et pourront choisir leur régime fiscal jusqu’en mai 2019.

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