S’il est propriétaire d’un terrain à bâtir, un particulier peut signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) afin de confier son chantier à un seul constructeur. Fourniture de plan, contenu du contrat, délai de rétractation, garanties pour le futur propriétaire… Ce qu’il faut savoir avant de signer.
Sommaire
Définition du contrat de construction de maison individuelle
Contenu du contrat
CCMI avec fourniture de plan
CCMI sans fourniture de plan
Conditions suspensives
Clauses illégales
Paiement et dépôt de garantie
Avant l’ouverture du chantier
Echelonnement des paiements
Signature du contrat et délai de rétractation
Réception des travaux
Garanties
Un particulier peut faire construire sa maison de diverses façons. S’il ne détient pas de terrain à bâtir pour y élever sa future résidence principale, il peut l’acquérir auprès d’un constructeur via une vente en état futur d’achèvement (VEFA) : le professionnel s’engage alors à lui vendre le terrain et la maison.
Un particulier propriétaire de son terrain peut quant à lui s’intéresser à trois formules différentes :
– Le contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat d’architecte
– Le contrat d’entreprise
– Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Parmi ces trois options, le CCMI est le contrat le plus réglementé, c’est-à-dire le plus sécurisé du point de vue du particulier maître d’ouvrage. Il peut être signé avec ou sans fourniture de plan par le constructeur.
En signant un tel contrat, le particulier maître d’ouvrage confie son projet à un constructeur qui s’occupe du chantier du début à la fin sur la base d’un plan fourni par l’entreprise. Le particulier peut toutefois se réserver certains travaux (comme une terrasse par exemple) s’il souhaite les réaliser lui-même. Attention, certains constructeurs proposent aussi de laisser les travaux de raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphone à la charge du nouveau propriétaire.
A savoir : le particulier a quatre mois à compter de la signature du CCMI pour demander au constructeur de réaliser les travaux qu’il s’était réservés au départ.
Informations générales
Les renseignements suivants doivent figurer dans le CCMI avec plan :
– Adresse, surface et désignation cadastrale du terrain
– Titre de propriété
– Référence de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire (voir plus loin).
En outre, le contrat doit préciser que le particulier maître d’ouvrage peut solliciter les services d’un professionnel habilité pour la réception des travaux, afin qu’il l’aide à traquer les défauts et malfaçons éventuels. Les justificatifs des garanties de remboursement et de livraison du constructeur doivent également être joints.
Informations sur le chantier
Le contrat doit mentionner les caractéristiques techniques de la future maison (matériaux, etc.). Surtout, le CCMI avec plan doit obligatoirement fixer une date d’ouverture du chantier de construction ainsi que le délai d’exécution des travaux à respecter et les pénalités de retard visant le constructeur.
Enfin, le CCMI atteste de la conformité du projet à la réglementation issue du Code de l’urbanisme et du Code de la construction et de l’habitation ainsi que l’obtention du permis de construire et les diverses autorisations administratives exigées par la loi.
Informations sur le prix
Bien évidemment, le prix de la maison toutes taxes comprises (TTC) doit figurer clairement sur le contrat. Il s’agit ici du prix convenu, sous réserves de révision (à la hausse) selon l’évolution du chantier. Le contrat intègre « la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d’études du terrain », récapitule l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) sur son site internet. Si elles sont prévues, les conditions de révision du prix doivent être inscrites dans le CCMI.
En outre, le coût des travaux réservés par le particulier maître d’ouvrage doit également figurer sur le contrat. Ils doivent être chiffrés (coût des matériaux et de la main d’œuvre) et décrits précisément.
De plus, les modalités de paiement en fonction de l’état d’avancement du chantier doivent être stipulées (voir plus loin). Il en va de même pour le financement du particulier (nature et montant du ou des prêts bancaires contractés).
Documents annexes
Les documents suivants doivent être joints au CCMI avec plan :
– Le plan de la maison avec un dessin de sa perspective
– La notice descriptive des caractéristiques techniques du bien et des travaux indispensables à sa construction et son habitation
– La copie du permis de construire et des autres autorisations administratives requises
– Les attestations de garantie (livraison et remboursement) du constructeur
– Une notice d’information récapitulant la réglementation à respecter.
Lorsque le contrat est conclu sans fourniture de plan par le professionnel, le constructeur peut mener le chantier de A à Z ou réaliser au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (étanchéité du logement) et hors d’air (pose des menuiseries extérieures). Dans ce cas, il ne prend donc pas en charge l’intégralité de la construction et le maître d’ouvrage termine les travaux par lui-même ou en sollicitant une ou plusieurs entreprises pour les différents chantiers restants.
Le plan peut être fourni par le maître d’ouvrage, qui peut l’établir lui-même ou confier cette tâche à un architecte ou un autre professionnel habilité.
Informations générales
Comme dans un CCMI avec fourniture de plan, le contrat doit mentionner les informations relatives au terrain (adresse, surface, désignation cadastrale), la référence de l’assurance dommages-ouvrage et la faculté du maître d’ouvrage à se faire assister pour la réception des travaux.
En revanche, les garanties de remboursement et de livraison n’ont pas à être justifiées dans le CCMI sans plan. Le constructeur doit toutefois s’engager noir sur blanc à fournir une garantie de livraison dans les délais prévus et au prix annoncé. C’est ce que l’on appelle la garantie d’achèvement.
Informations sur le chantier
Concernant la construction de la maison à proprement parler, le CCMI fourni sans plan doit simplement rappeler les caractéristiques techniques de l’habitation, le délai d’exécution des travaux et les pénalités imposées au constructeur en cas de retard.
Informations sur le prix
Le contrat doit simplement mentionner le prix convenu entre le maître d’ouvrage et le constructeur ainsi que les modalités de règlement.
Documents annexes
Les pièces suivantes sont à joindre au CCMI sans fourniture de plan :
– L’attestation de garantie de livraison
– La description des travaux
– La réglementation applicable au CCMI sans fourniture de plan
– Le plan retenu par le maître d’ouvrage.
Les conditions suivantes sont dites suspensives, c’est-à-dire que si l’une d’elles n’est pas remplie, le CCMI avec fourniture de plan ne doit pas être signé. Le chantier ne peut donc pas démarrer sans :
– L’acquisition du terrain par le particulier (ou des droits à construire)
– La délivrance du permis de construire et des autorisations administratives exigées par le constructeur
– L’obtention des prêts immobiliers du particulier
– La souscription de la garantie dommages-ouvrage par le particulier
– La délivrance de la garantie de livraison à prix et délais convenus.
A savoir : « La réglementation relative au CCMI sans fourniture de plan ne le prévoit pas mais ce dernier peut être conclu dans les mêmes conditions suspensives que le CCMI avec fourniture de plan », précise la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Il est recommandé de faire inscrire ces conditions au contrat afin de le sécuriser.
Les constructeurs les moins recommandables peuvent essayer d’inscrire des clauses illégales dans un CCMI. La DGGCRF cite en exemple :
– L’obligation de confier la recherche du ou des crédits immobiliers nécessaires au financement du projet au constructeur
– La justification du refus de plusieurs demandes de prêt par le particulier pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie
– L’inscription de causes légitimes de retard de travaux autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits (accidents où la responsabilité du constructeur n’est pas en cause)
– L’interdiction de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et la réception des travaux
– Le blocage de la remise des clés au paiement intégral du prix, limitant ainsi la possibilité du particulier d’émettre des réserves à la réception des travaux.
A savoir : le permis de construire doit être conforme au projet du maître d’ouvrage. S’il est validé administrativement mais fait l’objet d’importantes modifications « dénaturant » le projet du particulier, le chantier ne doit pas être lancé. Toute clause contrevenant à ce principe est illégale.
Lorsque le constructeur ne dispose pas d’une garantie de remboursement, il ne peut pas exiger d’être payé avant l’ouverture du chantier. En revanche, il peut demander le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à 3% du prix de la construction. Ce dépôt est bloqué jusqu’à ce que toutes les conditions suspensives du contrat soient écartées. Il est ensuite déduit des premiers paiements prévus dans le contrat.
A l’inverse, le constructeur couvert par une garantie de remboursement est en droit de demander des premiers paiements avant l’ouverture du chantier. Précisément, il peut obtenir 5% du prix à la signature du contrat puis 5% à la délivrance du permis de construire (le cas échéant) et enfin 5% supplémentaires à l’ouverture du chantier. Soit 15% du prix total payé à l’ouverture du chantier.
Attention : un constructeur n’a pas le droit de demander un dépôt de garantie et des paiements avant l’ouverture du chantier. Il doit choisir entre l’une ou l’autre option.
Le calendrier des paiements d’une maison en construction est fonction de l’avancement du chantier. Il est plafonné comme tel par la loi :
– 15% du prix à l’ouverture du chantier (avec ou sans dépôt de garantie)
– 25% du prix à l’achèvement des fondations
– 40% à l’achèvement des murs
– 60% à la mise hors d’eau
– 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
– 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de mesure et de chauffage
– 100% à la réception des travaux (hors réserves du maître d’ouvrage)
Le déblocage des fonds par la banque doit se faire avec l’accord du maître d’ouvrage. Celui-ci doit contrôler l’avancement du chantier avant d’accepter de payer.
Dès lors que le maître d’ouvrage particulier signe un contrat de construction de maison individuelle, il s’engage à accomplir toutes les démarches nécessaires à l’obtention du financement de son projet (recherche d’un crédit immobilier), à respecter le calendrier des paiements échelonnés détaillé dans le CCMI et à souscrire une assurance dommages-ouvrage. En cas de non-respect de ces conditions, sa responsabilité pourra être engagée.
Le particulier peut néanmoins se rétracter dans un délai de dix jours après la signature du CCMI. Il met alors un terme au projet sans risquer de pénalités particulières. Ce délai court à partir du lendemain de la remise du contrat par lettre recommandée ou en mains propres. Les sommes versées à la signature du contrat lui sont restituées.
Une fois le délai légal de rétractation purgé, le particulier et le constructeur ne peuvent plus revenir en arrière et annuler le contrat. Si le maître d’ouvrage se rétracte hors délai, il n’obtiendra pas le remboursement des sommes versées au préalable à moins de pouvoir faire jouer une des conditions suspensives du CCMI.
Une fois le chantier achevé, le particulier doit s’assurer que la maison correspond bien au projet demandé et traquer tous les défauts et malfaçons qui peuvent apparaître. C’est ce que l’on appelle la réception des travaux. Le maître d’ouvrage peut y procéder seul ou être accompagné d’un professionnel de son choix (architecte, contrôleur technique, ingénieur conseil).
Le particulier peut émettre des réserves en cas de défaut de conformité de la maison livrée au moment de la réception des travaux. Elles doivent être reportées dans un procès-verbal écrit à cette occasion. Dans cette situation, il ne règle pas le solde du prix (les derniers 5%) et consigne son montant dans un compte bancaire dédié. Le solde ne sera débloqué qu’après réparation des défauts constatés.
En l’absence de problème, le maître d’ouvrage valide la livraison et s’acquitte du solde du prix.
Sans l’assistance d’un professionnel, le particulier peut ne pas s’apercevoir de certains problèmes lors de la réception des travaux. Pour lui donner la possibilité de bien contrôler la maison, la loi lui donne un délai de huit jours pour relever les défauts éventuels et les signaler au constructeur par lettre recommandée.
Le versement du solde du prix intervient à l’expiration de ce délai de huit jours en l’absence de problème ou si les réserves émises par le maître d’ouvrage ont été levées. Dans le cas contraire, la somme est consignée dans l’attente des réparations.
A savoir : si un défaut est repéré par le maître d’ouvrage après le paiement du solde, il peut toujours faire valoir la garantie de parfait achèvement dans un délai d’un an suivant la réception des travaux (voir plus loin).
Le projet de construction d’une maison individuelle est assorti de nombreuses garanties et assurances. Certaines doivent être souscrites par le constructeur, d’autres par le particulier maître d’ouvrage.
Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout particulier qui fait construire sa maison. Elle le couvre en cas de malfaçons et autres défauts de conformité une fois la garantie de parfait achèvement expirée, et ce jusqu’à l’expiration de la garantie décennale.
L’assurance dommages-ouvrage peut également être sollicitée avant la livraison du logement lorsque le constructeur ne respecte pas les termes du contrat et ses obligations, entraînant ainsi la résiliation du CCMI.
Dans les deux cas, l’assureur prend en charge les réparations ou la totalité du chantier puis se retourne contre le constructeur pour se faire rembourser.
Pour aller plus loin, notre article complet sur l’assurance dommages-ouvrage
Garantie de remboursement
Cette garantie est exigée uniquement si le constructeur demande le versement d’acomptes de paiement avant d’avoir débuté le chantier. Il ne peut procéder de la sorte que s’il est couvert par un organisme habilité à cet effet.
La garantie est activée si le projet n’est pas mené à son terme à cause d’une condition suspensive, de la rétractation du maître d’ouvrage et de la non-ouverture du chantier à la date convenue dans le contrat.
En l’absence de garantie de remboursement, le maître d’ouvrage ne verse pas d’acompte à la signature du CCMI ou à la délivrance du permis de construire. En revanche, un dépôt de garantie lui sera demandé.
A savoir : le constructeur de la maison propose le plus souvent sa propre assurance dommages-ouvrage de groupe. Alternativement, le particulier maître d’ouvrage peut opter pour un autre contrat.
Garantie de livraison à prix et délais convenus (garantie d’achèvement)
Très simplement, cette garantie délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance spécialisée vise à assurer l’achèvement de la construction en cas de défaillance de l’entreprise sollicitée. Dans la mesure du possible, le chantier est terminé dans le délai fixé au départ et au prix inscrit dans le contrat. En cas de dépassement de prix, l’assurance du constructeur peut prévoir une franchise de 5% maximum : le particulier devra alors remettre la main à la poche pour couvrir tout ou partie du dépassement de prix.
Attention : l’absence de cette garantie d’achèvement est une condition suspensive du CCMI. Autrement dit, sans garantie de livraison à prix et délais convenus, le contrat ne doit pas être signé.
Garantie de parfait achèvement
Cette garantie mobilise la responsabilité du constructeur en cas de problème durant la première année suivant la livraison. Elle l’oblige à réparer les défauts de conformité, malfaçons et vices cachés relevés lors de la réception des travaux ou durant l’année qui suit.
Garantie de bon fonctionnement (garantie biennale)
Cette garantie couvre les malfaçons touchant les équipements du logement dissociables du bâti, comme la robinetterie, la tuyauterie, les radiateurs, les portes et fenêtres, etc. Le constructeur s’engage à corriger les problèmes rencontrés, sauf s’ils sont attribuables aux habitants (défaut d’entretien, abus d’utilisation), pendant deux ans à compter de la réception des travaux.
Garantie décennale
Les constructeurs doivent obligatoirement être couvert par une assurance décennale. Celle-ci prévoit la réparation de toutes les malfaçons touchant au gros œuvre (le bâti) qui compromettent la solidité de la maison ou ne permettent pas son habitation. La responsabilité du constructeur est engagée sur une période de dix ans. Cette garantie couvre par exemple les infiltrations d’eau par la toiture ou l’effondrement de celle-ci, les défauts d’étanchéité et d’isolation thermique ou encore les vices de sol.
Pour aller plus loin, notre article complet sur la garantie décennale
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