Report de la plus-value immobilière 2020 sur la déclaration de revenus 2021

Par Thibault Fingonnet
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Une plus-value immobilière constatée en 2020 pour la vente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire doit faire l’objet d’un report sur la déclaration de revenus en 2021. Les cases et lignes à remplir.

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Plus-value immobilière : déclaration sur le formulaire 2042 ou 2042-C ?

Quel formulaire utiliser pour déclarer une plus-value immobilière réalisée en 2020 par un particulier ? Le contribuable cédant doit indiquer le montant de la plus-value imposable dans sa déclaration 2021 des revenus de 2020.

Dans un premier temps, c’est le notaire qui se charge de déclarer les plus-values immobilières au fisc, au moment de la réalisation de la transaction. A ce titre, il doit remplir et adresser le formulaire 2048-IMM au service des impôts en charge de la publicité foncière, accompagné du paiement de l’impôt sur le revenu au taux de 19% et des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Si le notaire s’occupe de ces formalités, le contribuable a aussi une démarche à effectuer l’année qui suit la vente (en 2021 si la cession a eu lieu en 2020) : il ne fait pas oublier de reporter le montant de la plus-value constatée sur la déclaration de revenus.

Le report du montant de la plus-value imposable sur la déclaration de revenus s’effectue sur le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C (et non la déclaration principale 2042).

À savoir : la déclaration de la plus-value immobilière est exigée afin de déterminer le revenu fiscal de référence (RFR). Elle ne donne pas lieu à une seconde imposition de la plus-value, celle-ci ayant déjà eu lieu.

Case 3VZ sur le formulaire 2042-C pour déclarer la plus-value immobilière

La plus-value immobilière imposable se déclare en case 3VZ, sur la page 2 du formulaire de déclaration complémentaire 2042-C, intitulée « Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19% ».

La somme à inscrire est le montant de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu, après abattements fiscaux.

Si le cédant a vendu la même année de l’or, des bijoux, des œuvres d’art, des objets de collection ou des antiquité (et opté pour le régime d’imposition des plus-values), la plus-value correspondante doit aussi être inscrite ligne 3VZ.

Le montant à inscrire sur cette case est donc égale à la somme :

  1. de la plus-value immobilière
  2. et de la plus-value sur l’objet de valeur cédé.

Déclaration ligne 3VW pour certaines plus-values immobilières

Si la plus-value immobilière réalisée est exonérée d’impôt, pour la première vente d’un logement autre que la résidence principale, le cédant doit reporter le montant de son gain sur ce même formulaire 2042-C, en case 3VW. Ce dispositif, qui vise les ventes immobilières intervenues depuis le 1er février 2012, concerne notamment les personnes propriétaires d’un bien locatif, locataires de leur résidence principale dans une grande ville (Paris, Lyon, Bordeaux par exemple) où la cherté du prix au mètre carré ne leur permet pas forcément de posséder leur habitation principale.

La somme déclarée ligne 3VW n’est pas prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Pour rappel, cette plus-value n’est exonérée qu’à condition de remploi du prix de vente pour l’acquisition d’une résidence principale (ou sa construction) dans un délai de deux ans. Le logement acquis dans ce délai de 24 mois peut être un logement neuf ou ancien, uniquement détenu en pleine propriété.

Attention ! Comme l’indique l’administration fiscale au BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30), le cédant doit, au jour de la cession, avoir évalué « la fraction du prix de cession qu’il destine à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale ».

Exemple de calcul :
Un appartement locatif est vendu pour un prix de 200.000 euros, générant une plus-value de 40.000 euros. Le contribuable cédant décide d’allouer 100.000 euros à l’acquisition de sa future résidence principale, pour profiter des taux de crédit immobilier bas en ce moment.

Le cédant affecte donc 50% du prix de vente à son nouveau projet immobilier.

La fraction de la plus-value de cession exonérée est égale à 50% de 40.000 €, soit 20.000 euros.

La plus-value imposable de l’appartement locatif cédé s’établit en conséquence à 20.000 euros.

Lorsque qu’une partie du prix de vente n’est remployée pour devenir propriétaire de sa résidence principale, seul la quote-part de plus-value correspondante doit être reportée en case 3VW. Le reliquat, imposable, doit être inscrit en case 3VZ (soit 20.000 euros dans l’exemple ci-dessus).

 

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