La taxation des plus-values immobilières s’est considérablement complexifiée sur les dernières années : modification du régime d’abattements pour durée de détention, réforme annulée par le Conseil constitutionnel… Le point sur l’imposition des plus-values sur les propriétés immobilières.
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Comment calculer le montant d’une plus-value immobilière ?
Le régime d’imposition des plus-values immobilières
Les cas d’exonération fiscale
– Les biens imposables, les biens exonérés
– En résumé
– Abattements pour durée de détention
– Surtaxe depuis 2013
– Prise en compte des travaux
– Un cas d’exonération
L’imposition des plus-values réalisées sur la vente d’une propriété immobilière ne concerne pas tous les biens immobiliers. En effet, les produits des cession de résidences principales sont (encore) exonérés de toute forme de taxation. En revanche, le régime fiscal des plus-values immobilières concerne les autres types de propriétés bâties :
– les résidences secondaires,
– les investissements locatifs
– la revente d’un bien donné en succession.
Le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières est le suivant :
En fonction de la durée de détention du bien, le vendeur peut bénéficier d’abattements fiscaux sur la plus-value taxable et même d’une exonération d’impôt après 30 ans de détention.
Pour mieux comprendre le principe, voici un exemple d’imposition d’une plus-value supérieure à 260.000 euros.
Le poids de la fiscalité des plus-values immobilières diminue dans le temps, en raison de l’application d’une régime d’abattements fiscaux pour durée de détention. Ce système ouvre droit à une exonération d’impôt sur la plus-value après 30 ans de détention. Avant le 1er février 2012, l’exonération était accordée au bout de 15 ans.
| Régime d’abattements applicables aux plus-values immobilières | ||
| Taux d’abattement en % | ||
| Durée de détention | Jusqu’au 31 janvier 2012 | Depuis 1er février 2012 |
| Moins d’1 an | 0 | 0 |
| Entre 1 et 2 ans | 0 | 0 |
| Entre 2 et 3 ans | 0 | 0 |
| Entre 3 et 4 ans | 0 | 0 |
| Entre 4 et 5 ans | 0 | 0 |
| Entre 5 et 6 ans | 0 | 0 |
| Entre 6 et 7 ans | 10 | 2 |
| Entre 7 et 8 ans | 20 | 4 |
| Entre 8 et 9 ans | 30 | 6 |
| Entre 9 et 10 ans | 40 | 8 |
| Entre 10 et 11 ans | 50 | 10 |
| Entre 11 et 12 ans | 60 | 12 |
| Entre 12 et 13 ans | 70 | 14 |
| Entre 13 et 14 ans | 80 | 16 |
| Entre 14 et 15 ans | 90 | 18 |
| Entre 15 et 16 ans | 100% | 20 |
| Entre 16 et 17 ans | 22 | |
| Entre 17 et 18 ans | 24 | |
| Entre 18 et 19 ans | 28 | |
| Entre 19 et 20 ans | 32 | |
| Entre 20 et 21 ans | 36 | |
| Entre 21 et 22 ans | 40 | |
| Entre 22 et 23 ans | 44 | |
| Entre 23 et 24 ans | 48 | |
| Entre 24 et 25 ans | 52 | |
| Entre 25 et 26 ans | 60 | |
| Entre 26 et 27 ans | 68 | |
| Entre 27 et 28 ans | 76 | |
| Entre 28 et 29 ans | 84 | |
| Entre 29 et 30 ans | 92 | |
| Plus de 30 ans | 100% | |
La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2013 pour tous les biens immobiliers soumis à l’imposition des plus-values dont l’acte de vente date d’après le 7 décembre 2012. Elle se déclenche à partir de 50.000 euros de plus-value, à un taux de 2%. La surtaxe augmente ensuite graduellement de 1% à chaque seuil de 50.000 euros : 3% pour 100.000 euros et plus, 4% pour 150.000 euros et plus… ce jusqu’à 250.000 euros de plus-value, seuil au-delà duquel la surtaxe sera de 6%.
Le caractère graduel de la surtaxe ne la rend pas progressive pour autant : quel que soit le taux applicable, la surtaxe s’applique à l’ensemble de la plus-value. Une plus-value de 120.000 euros sera ainsi surtaxée intégralement de 3% et non pas de 2% pour la part entre 50.000 et 100.000 euros puis 3% sur la part entre 100.000 et 120.000 euros.
Pour éviter des ressauts d’imposition brutaux, le législateur a mis en place un système dit de lissage de la surtaxe. Ce procédé bénéficie aux plus-values qui dépassent de moins de 10.000 euros un des seuils d’imposition. Ainsi, une plus-value située entre 50.001 et 60.000 euros bénéficiera de ce système de lissage, de même qu’une plus-value chiffrée entre 250.001 et 260.000 euros. Sans ce système, la taxation de la plus-value aurait été accrue de plusieurs centaines d’euros pour un seul euro au-dessus d’un seuil. Le tableau suivant résume le principe de la surtaxe et de son système de lissage.
| Barème de la surtaxe incluant le lissage des effets de seuil | ||||
|---|---|---|---|---|
| Montant de la plus-value immobilière imposable |
Formule de calcul de la surtaxe | |||
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1 / 20 | |||
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV | |||
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1 / 10 | |||
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV | |||
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15 / 100 | |||
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV | |||
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20 / 100 | |||
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV | |||
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25 / 100 | |||
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV | |||
| PV = montant de la plus-value imposable (source : amendement) | ||||
A titre d’exemple, voici une simulation présentant l’imposition de la plus-value, avant et après l’entrée en vigueur de la surtaxe.
Lorsque le régime d’abattements fiscaux a été porté de 22 à 15 ans en 2004, une autre modification d’importance a été portée à l’imposition des plus-values immobilières, à savoir la suppression du coefficient de revalorisation du prix d’acquisition. Ce coefficient permettait de prendre en compte l’inflation dans le calcul de la plus-value imposable, en relevant année après année la valeur retenue pour le prix d’achat du bien en fonction de l’évolution des prix.
Pour autant, le vendeur peut éventuellement revaloriser le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value taxable, si la vente du bien intervient au moins 5 ans après l’achat. Ainsi, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration du logement, payées par le vendeur et réalisées par une entreprise, majorent le prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, selon le ministère du Budget.
Si les travaux ont été effectués par le propriétaire lui-même ou qu’il n’a pas conservé les factures pouvant justifier du montant des travaux, la majoration forfaitaire est de 15%.
Attention cependant, tout n’est pas permis sous prétexte de travaux. Ainsi, si les travaux effectués ont déjà été déduits des revenus fonciers perçus par le propriétaire, ils ne peuvent pas venir en plus gonfler le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. De même, il n’existe pas de liste précise de travaux permettant la mise en œuvre du mécanisme de revalorisation du prix d’acquisition, ce qui rend l’exercice compliqué et assez subjectif.
A titre d’exemple, refaire sa cuisine ou ses fenêtres ou effectuer d’autres travaux « de confort » ne donne pas droit à une majoration du prix d’acquisition. A l’inverse, percer des ouvertures dans les murs pour installer de nouvelles fenêtres ou faire construire un nouvel étage au sein du logement peut permettre au vendeur de majorer le prix d’acquisition retenu.
Il existe un cas bien particulier ouvrant droit à une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière. En effet, si le vendeur n’est pas propriétaire de son logement principal et qu’il vend un logement pour la première fois, il peut bénéficier d’une exonération s’il s’engage à utiliser les fonds perçus pour l’achat de sa résidence principale dans les deux ans suivant la vente du premier bien.
Si l’argent perçu à l’encaissement de la plus-value n’est pas intégralement consacré à l’achat d’une résidence principale, l’exonération ne portera que sur la part de la plus-value qui a été consacrée à l’achat du bien. Le reste sera soumis au régime fiscal en vigueur, majoré d’intérêts de retard (0,4% par mois).
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