Plus-values immobilières : fiscalité, durée de détention et conditions d'exonération

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La taxation des plus-values immobilières s'est considérablement complexifiée sur les dernières années : modification du régime d'abattements pour durée de détention, réforme annulée par le Conseil constitutionnel... Le point sur l'imposition des plus-values sur les propriétés immobilières.

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Comment calculer le montant d'une plus-value immobilière ?
Le régime d'imposition des plus-values immobilières 
Les cas d'exonération fiscale

- Les biens imposables, les biens exonérés
- En résumé
- Abattements pour durée de détention
- Surtaxe depuis 2013
- Prise en compte des travaux
- Un cas d'exonération

Les biens immobiliers imposables et exonérés

L'imposition des plus-values réalisées sur la vente d'une propriété immobilière ne concerne pas tous les biens immobiliers. En effet, les produits des cession de résidences principales sont (encore) exonérés de toute forme de taxation. En revanche, le régime fiscal des plus-values immobilières concerne les autres types de propriétés bâties :
- les résidences secondaires,
- les investissements locatifs
- la revente d'un bien donné en succession.


La fiscalité des plus-values en résumé

Le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières est le suivant :

  • La plus-value est fiscalisée à un taux forfaitaire à 19% au titre de l'impôt sur le revenu (IR)
  • Il faut ajouter les 15,5% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS) pour obtenir un taux d'imposition de 34,5%.
  • Une surtaxe, entre 2 et 6%, peut également s'ajouter. Elle s'applique si la plus-value excède 50.000 euros.
  • L'imposition maximale d'une plus-value est donc de 40,5%, pour les gains supérieurs à 260.000 euros, en dehors d'une exception
  • La plus-value fait partie des revenus soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), dont le taux est de 3 ou 4% selon la tranche

En fonction de la durée de détention du bien, le vendeur peut bénéficier d'abattements fiscaux sur la plus-value taxable et même d'une exonération d'impôt après 30 ans de détention.

 

Pour mieux comprendre le principe, voici un exemple d'imposition d'une plus-value supérieure à 260.000 euros.

Régime d'abattements graduels pour durée de détention sur 30 ans

Le poids de la fiscalité des plus-values immobilières diminue dans le temps, en raison de l'application d'une régime d'abattements fiscaux pour durée de détention. Ce système ouvre droit à une exonération d'impôt sur la plus-value après 30 ans de détention. Avant le 1er février 2012, l'exonération était accordée au bout de 15 ans.

  • Les abattements se déclenchent à partir de 6 ans de détention, au rythme de 2% supplémentaires par an jusqu'à la 17ème année.
  • Entre la 18ème et la 24ème année, l'abattement augmente de 4% par an.
  • Enfin, il progresse de 8% par an entre la 25ème et la 30ème année. Le tableau ci-dessous détaille, année après année, les régimes en vigueur avant et après le 1er février 2012.
Régime d'abattements applicables aux plus-values immobilières
Taux d'abattement en %
 Durée de détention  Jusqu'au 31 janvier 2012 Depuis 1er février 2012
 Moins d'1 an  0 0
 Entre 1 et 2 ans  0 0
 Entre 2 et 3 ans  0 0
 Entre 3 et 4 ans  0 0
 Entre 4 et 5 ans  0 0
 Entre 5 et 6 ans  0 0
 Entre 6 et 7 ans  10 2
 Entre 7 et 8 ans  20 4
 Entre 8 et 9 ans  30 6
 Entre 9 et 10 ans  40 8
 Entre 10 et 11 ans  50 10
 Entre 11 et 12 ans  60 12
 Entre 12 et 13 ans  70 14
 Entre 13 et 14 ans  80 16
 Entre 14 et 15 ans  90 18
 Entre 15 et 16 ans  100% 20
 Entre 16 et 17 ans    22
 Entre 17 et 18 ans  24
 Entre 18 et 19 ans  28
 Entre 19 et 20 ans  32
 Entre 20 et 21 ans  36
 Entre 21 et 22 ans  40
 Entre 22 et 23 ans  44
 Entre 23 et 24 ans  48
 Entre 24 et 25 ans  52
 Entre 25 et 26 ans  60
 Entre 26 et 27 ans  68
 Entre 27 et 28 ans  76
 Entre 28 et 29 ans  84
 Entre 29 et 30 ans  92
 Plus de 30 ans  100%

 

Surtaxe en vigueur depuis le 1er janvier 2013

La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2013 pour tous les biens immobiliers soumis à l'imposition des plus-values dont l'acte de vente date d'après le 7 décembre 2012. Elle se déclenche à partir de 50.000 euros de plus-value, à un taux de 2%. La surtaxe augmente ensuite graduellement de 1% à chaque seuil de 50.000 euros : 3% pour 100.000 euros et plus, 4% pour 150.000 euros et plus... ce jusqu'à 250.000 euros de plus-value, seuil au-delà duquel la surtaxe sera de 6%.

Le caractère graduel de la surtaxe ne la rend pas progressive pour autant : quel que soit le taux applicable, la surtaxe s'applique à l'ensemble de la plus-value. Une plus-value de 120.000 euros sera ainsi surtaxée intégralement de 3% et non pas de 2% pour la part entre 50.000 et 100.000 euros puis 3% sur la part entre 100.000 et 120.000 euros.

Pour éviter des ressauts d'imposition brutaux, le législateur a mis en place un système dit de lissage de la surtaxe. Ce procédé bénéficie aux plus-values qui dépassent de moins de 10.000 euros un des seuils d'imposition. Ainsi, une plus-value située entre 50.001 et 60.000 euros bénéficiera de ce système de lissage, de même qu'une plus-value chiffrée entre 250.001 et 260.000 euros. Sans ce système, la taxation de la plus-value aurait été accrue de plusieurs centaines d'euros pour un seul euro au-dessus d'un seuil. Le tableau suivant résume le principe de la surtaxe et de son système de lissage.

Barème de la surtaxe incluant le lissage des effets de seuil

 Montant de la plus-value
immobilière imposable 

 Formule de calcul de la surtaxe 
 De 50 001 à 60 000 €  2 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20
 De 60 001 à 100 000 €  2 % PV
 De 100 001  à 110 000 €  3 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10
 De 110 001  à 150 000 €  3 % PV
 De 150 001  à 160 000 €  4 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100
 De 160 001 à  200 000 €  4 % PV
 De 200 001 à  210 000 €  5 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100
 De 210 001 à  250 000 €  5 % PV
 De 250 001 à  260 000 €  6 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100 
 Supérieur à 260 000 €  6 % PV
PV = montant de la plus-value imposable (source : amendement)

 

A titre d'exemple, voici une simulation présentant l'imposition de la plus-value, avant et après l'entrée en vigueur de la surtaxe.


Prise en compte des travaux effectués sur la propriété dans le calcul de la plus-value

Lorsque le régime d'abattements fiscaux a été porté de 22 à 15 ans en 2004, une autre modification d'importance a été portée à l'imposition des plus-values immobilières, à savoir la suppression du coefficient de revalorisation du prix d'acquisition. Ce coefficient permettait de prendre en compte l'inflation dans le calcul de la plus-value imposable, en relevant année après année la valeur retenue pour le prix d'achat du bien en fonction de l'évolution des prix.

Pour autant, le vendeur peut éventuellement revaloriser le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value taxable, si la vente du bien intervient au moins 5 ans après l'achat. Ainsi, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration du logement, payées par le vendeur et réalisées par une entreprise, majorent le prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, selon le ministère du Budget.


Si les travaux ont été effectués par le propriétaire lui-même ou qu'il n'a pas conservé les factures pouvant justifier du montant des travaux, la majoration forfaitaire est de 15%.

Attention cependant, tout n'est pas permis sous prétexte de travaux. Ainsi, si les travaux effectués ont déjà été déduits des revenus fonciers perçus par le propriétaire, ils ne peuvent pas venir en plus gonfler le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. De même, il n'existe pas de liste précise de travaux permettant la mise en œuvre du mécanisme de revalorisation du prix d'acquisition, ce qui rend l'exercice compliqué et assez subjectif.


A titre d'exemple, refaire sa cuisine ou ses fenêtres ou effectuer d'autres travaux « de confort » ne donne pas droit à une majoration du prix d'acquisition. A l'inverse, percer des ouvertures dans les murs pour installer de nouvelles fenêtres ou faire construire un nouvel étage au sein du logement peut permettre au vendeur de majorer le prix d'acquisition retenu.


Un cas particulier d'exonération

Il existe un cas bien particulier ouvrant droit à une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière. En effet, si le vendeur n'est pas propriétaire de son logement principal et qu'il vend un logement pour la première fois, il peut bénéficier d'une exonération s'il s'engage à utiliser les fonds perçus pour l'achat de sa résidence principale dans les deux ans suivant la vente du premier bien.

Si l'argent perçu à l'encaissement de la plus-value n'est pas intégralement consacré à l'achat d'une résidence principale, l'exonération ne portera que sur la part de la plus-value qui a été consacrée à l'achat du bien. Le reste sera soumis au régime fiscal en vigueur, majoré d'intérêts de retard (0,4% par mois).



 

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