Le plafonnement des augmentations de loyers à la relocation et au renouvellement de bail est reconduit du 1er août 2023 au 31 juillet 2024 dans 28 agglomérations et 1.149 communes. Ce dispositif n’est pas à confondre avec l’encadrement des loyers.
Un encadrement des loyers peut en cacher un autre. En effet, depuis le 1er juillet 2019, les loyers parisiens sont à nouveau soumis à un dispositif de plafonnement spécifique afin de faire baisser les prix les plus élevés. Le dispositif, une première fois appliqué à Paris (à partir du 1er août 2015) et à Lille (à partir du 1er février 2017), avait été suspendu par la justice fin 2017.
En parallèle, la date du 1er août marque également, chaque année, la reconduction d’un autre encadrement des loyers, destiné à limiter les augmentations de prix dans 28 agglomérations.
Si les deux dispositifs portent la même appellation, ils ne sont pas identiques pour autant. Ainsi, le dispositif mis en place à Paris et à Lille fixe des niveaux de loyers à ne pas dépasser, en fonction du type de bien et de sa localisation notamment, ce qui n’existe pas ailleurs.
À lire à ce sujet : l’encadrement des loyers à Paris, comment ça marche ?
Pour sa part, l’encadrement des loyers à la relocation et au renouvellement de bail ne fixe pas de loyer maximal à ne pas dépasser. En revanche, il contraint les propriétaires-bailleurs à ne pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) établi par l’Insee pour la revalorisation de leurs prix.
Les dispositions relatives à l’évolution des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail en zones tendues (dans lesquelles existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements) figurent dans un décret en date du 27 juillet 2017.
Au total, 28 agglomérations, dont Paris, et 1.149 communes sont touchées par le décret d’encadrement des loyers à la relocation et au renouvellement de bail.
Les 28 agglomérations sont :
La liste complète des 1.149 communes est disponible ici.
Ce dispositif a été renouvelé à l’identique pour la période comprise entre le 1er août 2023 et le 31 juillet 2024 à la suite d’un décret publié au Journal officiel du 21 juillet 2023.
Le principe de base de l’encadrement des loyers à la relocation est le suivant : le loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser celui acquitté par l’ancien occupant. Si aucune révision n’est intervenue au cours de l’année précédant la signature du nouveau bail, le propriétaire peut revaloriser son prix dans la limite de l’IRL en vigueur à la date de la signature. En revanche, si le loyer a été revalorisé dans les douze mois, il n’est plus en capacité de le faire.
À SAVOIR : les logements laissés vides depuis plus de 18 mois et les nouvelles locations ne sont pas concernés. Dans ces cas de figure, la fixation du loyer est libre.
Le propriétaire est contraint de suivre l’évolution de l’IRL pour revaloriser le loyer lors du renouvellement du bail.
En l’absence de travaux (voir plus loin), il est toutefois possible d’augmenter plus fortement un loyer « manifestement sous-évalué ». Ici, la hausse ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour un logement équivalent et celui payé par le précédent locataire.
Outre les loyers manifestement sous-évalués, une exception au plafonnement par l’IRL existe pour prendre en compte la réalisation de travaux. Il faut alors procéder à des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, pour un coût total égal ou supérieur à la moitié du loyer annuel. Dans ce cas de figure, l’augmentation du loyer annuel est limitée à 15% du montant des travaux TTC.
En revanche, si les travaux ont été réalisés dans les six mois avant la signature du bail pour un montant au moins égal au loyer annuel, le propriétaire peut augmenter son prix comme bon lui semble, sans limitation aucune.
ATTENTION : le décret du 27 juillet 2017 a été modifié par le décret du 29 juillet 2022 pour prendre en compte de l’interdiction de la hausse du loyer pour les logements de la classe F ou G (les fameuses « passoires énergétiques »). Désormais, avec ou sans travaux, les logements les plus énergivores ne peuvent plus échapper à l’encadrement du loyer, et ce, même si des travaux ont été réalisés ou si le propriétaire apporte la preuve d’une sous-évaluation du loyer. Selon le décret du 29 juillet 2022, aucune hausse de loyer ne peut être appliquée pour ces logements F et G depuis le 25 août 2022 en métropole (ce sera à compter du 1er juillet 2024 dans les départements de Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane, de La Réunion et de Mayotte).
