Vous ne parvenez pas à vendre votre logement ? Pour se démarquer de la concurrence, un vendeur peut avoir recours au home staging, à savoir la valorisation de son bien. En quoi consiste exactement ce concept ? Quel tarif ? Conseils et astuces pour un home staging réussi.
1.Définition du home staging
2.A qui s’adresse le home staging ?
3.Le home staging peut-il permettre de vendre plus cher ?
4.Les prestations du home staging
5.Tarifs du home staging
Un bien à vendre ? Savez-vous qu’il faut 90 secondes à un acheteur pour avoir le coup de cœur lors d’une visite ? Manque de chance ou coup du sort, le logement ne semble pas susciter l’admiration du plus grand nombre : cela fait plusieurs mois qu’il est en vente et toujours aucune proposition d’achat. Pour se démarquer de la concurrence et vendre (enfin) son bien et surtout au bon prix, un propriétaire peut avoir recours au concept du « home staging », à savoir la valorisation de son logement. Nos conseils pour un « relooking » réussi.
Le concept du home staging ne date pas d’hier. Né aux Etats-Unis dans les années 1970, il est devenu populaire en France en 2008 suite à l’émission de télévision « Maison à vendre » diffusée sur M6. Depuis, le concept s’est largement démocratisé et devient une pratique courante lorsqu’une vente ne parvient pas à se concrétiser.
Le principe est simple : valoriser les qualités d’un logement sans réaliser d’importants travaux en réutilisant au maximum les meubles et objets du vendeur. En d’autres termes, faire du « mieux avec de l’existant » et ce, sans se lancer dans du gros œuvre ni se ruiner. On peut résumer le home staging par ce que signifie son nom : « home » pour maison et « staging » pour mise en scène. Faire du home staging, c’est ainsi mettre en scène son logement en le dépersonnalisant et en neutralisant son style prononcé pour qu’il plaise au plus grand nombre d’acheteurs potentiels.
Attention : Le home staging n’est pas un « cache misère » mais une valorisation. Autrement dit, si de trop gros travaux s’imposent, le home staging ne sera pas une solution miracle.
Le home staging ne s’adresse pas à « tout le monde ». En effet, il est inutile de faire appel à un professionnel d’emblée. Si le logement en vente est bien présenté et qu’il n’a besoin ni de rafraîchissements ni d’aménagements, le home staging n’a pas d’intérêt.
Astuce : A l’unanimité les professionnels du secteur conseillent avant tout aux propriétaires d’entretenir régulièrement leur logement lorsqu’ils y vivent pour éviter de dépenser une somme astronomique en vue de la vente. Par ailleurs, un seul coup de peinture pour « cacher la misère » pourrait donner une mauvaise impression à l’acquéreur et lui faire imaginer des défauts majeurs.
A l’inverse, si cela fait plusieurs mois que le bien est sur le marché, que peu d’acheteurs se sont déplacés et qu’aucune visite n’a abouti à une proposition d’acquisition, c’est peut-être le moment opportun pour songer à avoir recours au home staging.
Sans se précipiter, mieux vaut toutefois éviter d’attendre d’avoir épuisé tous les recours avant de faire appel au home staging. En effet, un bien qui reste trop longtemps sur le marché provoque la suspicion des acquéreurs qui penseront quasi systématiquement que le logement présente des défauts.
Les vendeurs peuvent ainsi sonder l’avis de leur agent immobilier avant de se lancer et d’en appeler à un professionnel ou encore effectuer eux-mêmes les améliorations nécessaires si elles sont peu nombreuses.
Attention : Pour qu’un home staging soit réussi, il faut accepter que ses goûts ne soient pas ceux du plus grand nombre. Les améliorations apportées ne sont pas là pour plaire au vendeur mais aux acheteurs.
Contrairement à ce que beaucoup imaginent, le home staging ne permet pas de vendre plus cher mais de vendre au prix. Surtout, il réduit voire annule la marge de négociation des acquéreurs à qui on a enlevé des arguments en corrigeant les défauts majeurs du logement ou en ayant présenté des devis pour d’éventuels travaux. Le taux de négociation passe alors en moyenne de 10% à 3,2% selon le réseau Aveo Home Staging.
Autre intérêt de cette pratique, le délai de vente une fois le bien valorisé diminue considérablement. Certains professionnels affirment ainsi le diviser par quatre. Le vendeur est quasi systématiquement assuré que la transaction aboutisse au maximum dans les trois mois qui suivent le relooking de son logement, des biens se vendant même en un mois.
Enfin, rien ne sert d’avoir recours au home staging si le prix est trop élevé. Tous les professionnels du home staging et de l’immobilier le disent : aucune amélioration apportée au logement ne servira si le prix fixé est au-dessus de celui du marché. En effet, il n’y a pas de miracle, il faut vendre au bon prix car à qualités et prestations similaires, ce sera le bien voisin au prix qui sera choisi. Comme indiqué, en aucun cas le home staging ne justifie une hausse du prix.
• Jamais de gros travaux
Adepte de l’émission présentée par Stéphane Plaza, lorsque l’on vous parle de home staging, vous imaginez tout de suite mur abattu, poussière et gros travaux. Loin du faste de la télévision, la réalité est tout autre. En effet, le but premier du home staging est de faire avec l’existant afin de limiter le coût pour le vendeur qui n’a pas vocation à rester dans le logement. Qui plus est, celui-ci va s’attendre à retrouver cet investissement sur le prix de vente, or ce n’est pas le but. C’est pourquoi, les professionnels sont formels, ils ne « touchent » pas aux murs ni aux pièces qui nécessitent un trop grand travail. Par exemple, une salle de bain ou une cuisine d’une autre époque ne deviendront pas modernes grâce au home staging. Elles feront l’objet de quelques améliorations mais pas de gros œuvre (changement de baignoire, de lavabo, …), ce qui ferait très rapidement grimper la facture.
Conseil : Si le propriétaire décide de se lancer seul dans du home staging, même mise en garde. Ne pas s’aventurer dans de grosses rénovations qui non seulement lui prendront du temps mais aussi de l’argent. Il vaut mieux préférer par exemple des peintures qui adhèrent directement sur certaines surfaces pour donner un petit coup de jeune à sa cuisine ou sa salle de bain plutôt que de tout casser et remplacer.
• Sélection des pièces à relooker
C’est également par soucis de coût que les home stagers privilégient deux voire trois pièces à valoriser, jamais au-delà. Afin de déterminer ces pièces, le professionnel effectue un audit du logement. Il y pointe alors les points positifs et négatifs du bien et surtout ceux qui peuvent devenir des atouts pour la vente une fois « la magie » du home staging opérée. L’accent est généralement mis sur le salon, une chambre voire la cuisine et la salle de bain selon les professionnels. Si de trop gros travaux sont à prévoir pour ces deux pièces, le home stager fera établir un devis pour les acheteurs, histoire que ces derniers ne puissent pas faire baisser à outrance le prix de vente.
Astuce : L’entrée d’un logement ainsi que les extérieurs sont les premières choses que voient les acheteurs en arrivant. Il ne faut donc pas négliger ces aspects.
Par ailleurs, rien ne sert de tout refaire puisque l’acheteur apportera ses propres améliorations pour s’approprier son nouveau chez lui. Il faut simplement retenir une règle de base : il est vrai que l’acheteur d’aujourd’hui a envie de poser ses valises sans avoir à effectuer de gros travaux. Pour autant, il faut lui montrer un bien entretenu et propre qu’il puisse simplement personnaliser avec ses goûts.
• Les trois grandes étapes du home staging
Le home staging se base sur trois grandes étapes :
– Désencombrement : cette étape permet notamment d’ôter les meubles les plus imposants et anciens afin de montrer la superficie de la pièce et y faire entrer la lumière. Plus une pièce est encombrée, plus elle apparaît petite. Ainsi, un canapé placé devant une baie vitrée ou une fenêtre sera déplacé, de même que les objets et meubles qui gênent l’accès aux pièces, portes, fenêtres. Ils sont généralement conservés dans un garde meuble ou au futur domicile du vendeur. Cette étape est également l’occasion d’enlever les objets trop personnels du vendeur (photos, tableaux, etc.) afin que davantage d’acheteurs se projettent dans le bien.
– Rafraîchissements : ce sont toutes les petites réparations que peut faire le vendeur pour ne pas être pénalisé. Par exemple, un coup de peinture, boucher un trou, changer une ampoule qui ne fonctionnait plus, … Attention, côté peinture, surtout pas de blanc préviennent les professionnels : cela attire les ombres et donne un côté hôpital. Il faut lui préférer du beige, du gris ou encore du jaune clair.
– Réorganisation des meubles et objets : le home stager conserve au maximum les meubles et objets de son client. Il les réorganise dans la pièce, voire dans une autre, afin de lui redonner sa fonction première (par exemple un bureau qui sera présenté en chambre d’enfant). Généralement, les professionnels prêtent des meubles et des accessoires de décoration adaptés (coussins, tapis, luminaires, …). Par exemple, pour valoriser la taille d’un salon, un canapé plus petit va être prêté le temps de la vente afin de suggérer un espace salon et salle à manger. Une pièce vide sera fréquemment meublée avec des meubles en carton par le home stager car une pièce vide ne permet pas de se rendre compte des volumes et de se projeter.
L’objectif est d’obtenir des pièces spacieuses, lumineuses et où l’on circule, le tout dans un ensemble harmonieux. Et surtout de dépersonnaliser le logement afin de séduire une cible plus vaste d’acheteurs.
• Autres services
Parmi les autres prestations proposées par les professionnels, les devis. Lorsqu’il n’est pas possible de relooker une pièce, un devis est établi à destination des acquéreurs. Cela permet d’éviter une trop forte négociation sur d’hypothétiques montants de travaux. Par ailleurs, des visuels peuvent être suggérés afin de montrer le potentiel d’une pièce désuète, fréquemment une cuisine ou une salle de bain.
Les services d’un photographe professionnel peuvent également être compris dans la prestation de home staging. Ces photos serviront à illustrer la nouvelle annonce immobilière. Des photos de qualité sont un élément clé pour faire déplacer les acheteurs potentiels.
Question coût, cela dépend du professionnel choisi. Home Staging Experts, un réseau franchisé, se base sur le nombre de pièces et facture 1.800 euros pour un 3 pièces (+300 euros par pièce). Leur concurrent, Aveo Home Staging, offre des prestations représentant de 0,5% à 2% du prix de vente.
En dehors de ces deux réseaux franchisés, il existe environ 200 professionnels indépendants en France. A titre d’exemple, Sweet home staging qui n’opère que sur Paris et sa petite couronne, facture ses prestations 59 euros du mètre carré*. Afin d’avoir un ordre d’idée concernant son logement, il est possible de demander des devis aux entreprises de home staging sans s’engager.
Bon à savoir : De plus en plus d’agences immobilières incluent une prestation de home staging dans leurs honoraires ou la proposent en option. Rien n’empêche toutefois un vendeur de faire appel de son propre chef à un home stager.
Si cela vous paraît élevé, il est toujours possible d’appliquer soi-même les règles du home staging en gardant toujours à l’esprit que ses goûts ne sont pas ceux des autres.
*Forfait pour une surface de 50 m2 minimum – Au delà de 150 m2 : 49 euros/m2
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