Dossier spécial résidence senior : les risques et pièges à éviter de ce type d’investissement


Investir dans ce type de biens est-il risqué ? Les particuliers ont en tête les déboires de certains investisseurs en résidence de tourisme, face à la faillite des sociétés d'exploitations. Or, comme tout investissement immobilier, il convient de respecter des règles de base.

« Contrairement aux résidences de tourisme, je n’ai presque pas de contentieux vis-à-vis des résidences médicalisées » constate Paul Duvaux, avocat spécialisé dans la défense des propriétaires de résidences de tourisme. « Je connais seulement un cas de litige où la société de gestion a perdu l’agrément de la DDASS car les locaux n’étaient pas aux normes. »

Bien se renseigner. Comme pour tout investissement, l’avocat conseille donc de bien se renseigner avant d’acheter. « Le point faible de ces résidences médicalisées se situent dans l’obtention des autorisations. Elles peuvent ne pas être renouvelées et les normes évoluent. Dans le contrat, il peut être stipulé que les travaux de remise à niveau sont à la charge du propriétaire. »

Pensez aussi à vérifier qu’une résidence non-médicalisée a obtenu l’agrément services à la personne, qui permet de bénéficier des avantages fiscaux relatifs à l’emploi d’une personne à domicile.

Bien choisir sa société de gestion. Les résidences de services, notamment celles de tourismes, ont défrayé la chronique avec plusieurs faillites des sociétés de gestion. Or sans ces sociétés, les contrats signés deviennent caduques, les loyers n’entrent plus et les avantages fiscaux sont remis en cause. « J’ai l’impression que les choses ne se passent pas si mal dans les résidences médicalisées » estime Paul Duvaux. « C’est un secteur assez rentable qui demande une expertise. Il existe des barrières techniques et juridiques à l’entrée. »

Ce dernier est un peu plus mesuré avec les résidences seniors non-médicalisées, qui pour lui, « s’apparentent plus à des résidences de tourisme ». Pour éviter les tracas, il conseille donc de choisir « un acteur reconnu et expérimenté » du secteur. A titre d’exemple : les Senioriales, les Villages d’or, Domitys, Quietude…

Un bail commercial. Lorsque vous signez avec un bail avec la société de gestion rappelez-vous qu’il s’agit d’un bail commercial. Les dispositions qui s’appliquent à la signature d’un bail civil n’ont pas lieu ici. D’un durée de neuf ans, le bail commercial est renouvelable tacitement. Or si le propriétaire souhaite rompre le bail lorsque celui-ci expire, il devra payer des pénalités au locataire, ici la société de gestion. Ces indemnités sont en règle générale écrites dans le bail. Dans le cadre des résidences non médicalisées, il existe cependant des baux qui permettent de récupérer le bien pour y habiter.

Une location à long terme. Il faut enfin se rappeler que la TVA est entièrement remboursable au bout de 20 ans. Donc, si vous voulez profiter pleinement des avantages fiscaux, il faudra louer tout au long de cette période.

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