Frais d’agence et location : règles de calcul, plafonnement et paiement

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Les frais d'agence immobilière que doivent régler le locataire lorsqu'il a trouvé un logement sont encadrés. Le montant des honoraires varie notamment en fonction de la situation géographique du bien. Règles de calcul, plafonnement et modalités de paiement : les explications.

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PLAN
Règles de calcul des frais d'agence pour un locataire
Répartition des frais d'agence entre le locataire et le propriétaire : qui paie ?
Modalités de paiement et règles d'affichage

Règles de calcul des frais d'agence pour un locataire

Plafonnement des honoraires depuis la loi Alur

Si on a coutume de dire que les frais d'agence représentent un mois de loyer, depuis la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme prolongé (Alur) du 24 mars 2014, ce calcul se vérifie de moins en moins. Ce texte fixe en effet des limites aux frais d'agence immobilière à régler dans le cadre d'une location d'un bien vide ou meublé. Un décret publié au Journal officiel du 6 août 2014 détaille ces plafonds qui dépendent de la zone géographique où se situe le logement :
• En zone très tendue (Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint Denis, le Val-de-Marne et les Yvelines) : 12 euros TTC par m² habitable
• En zone tendue (28 agglomérations) : 10 euros TTC par m² habitable
• En zone non-tendue (le reste du territoire) : 8 euros TTC par m² habitable

A savoir : est considéré comme un m² habitable, la superficie qui prend en compte la surface au sol moins les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Le site service-public.fr a mis en place un simulateur pour calculer le montant des frais d'agence à régler pour un locataire. Si vous comptez louer un logement en passant par une agence immobilière, il vous permet de savoir dans quelle zone géographique il se situe (très tendue, tendue ou non-tendue) et le montant que les frais d'agence ne peuvent pas dépasser. Pour l'utiliser, il suffit de saisir le nom de la commune ou le code postal du bien.

 

Paiement de l'état des lieux

L'état des lieux répond à ses propres règles. Il peut être effectué par l'agence ou une autre personne (expert, huissier de justice). S'il est réalisé par une agence immobilière, il est facturé 3 euros au mètre carré sur l'ensemble du territoire. Il n'existe pas de différences de zones comme pour les autres prestations. Si le propriétaire réalise lui-même l'état des lieux, le locataire n'aura rien à débourser.

 

Exemple de calcul de frais d'agence en location

Les tarifs pratiqués par les agences pour les locataires dépendent de la zone géographique. Ainsi, à Paris, ville qui est dans une zone très tendue, le tarif maximum imputable au locataire est de 12 euros TTC par m² de surface habitable. Pour un logement de 30m², le montant des frais d'agence que devra verser le locataire ne doit pas dépasser 360 (30 x 12) euros TTC à condition que cette somme ne soit pas supérieure à celle facturée au bailleur. On est là loin d'un mois de loyer. Pour un appartement de 30m², il faut compter au minimum 700 euros de loyer à Paris.
Pour le même logement mais situé au Mans, dans une zone qui n'est pas considérée comme tendue, le plafond est fixé à 8€ TTC par m² habitable. Les frais d'agence ne devront pas excéder 240 (30 x 8) euros TTC. Pour ce type de logement, le loyer est en moyenne compris entre 300 et 400 euros.
Ce calcul montre que plus la taille du logement est petite et plus le loyer est élevé, plus les locataires profitent de ce plafonnement comparé au mode de calcul utilisé précédemment. Auparavant, les frais d'agence représentaient dans la plupart des cas, un mois de loyer sans charge. Dans l'exemple cité ci-dessus, le locataire parisien profite davantage de cette mesure que le locataire manceau.

 

Répartition des frais d'agence entre le locataire et le propriétaire : qui paie ?

Le locataire doit payer des frais d'agence pour des missions bien précises :
• L'organisation des visites
• La constitution du dossier de location
• La rédaction du bail
L'ensemble de ces démarches sont obligatoires pour les agences immobilières. Ces frais sont répartis à moitié entre le locataire et le bailleur. Toutes les autres actions comme, par exemple, la gestion du bien pendant toute la durée de la location sont à la charge du propriétaire. Seule la quote-part du locataire est plafonnée.
En ce qui concerne l'état des lieux d'entrée, comme il ne s'agit pas d'une action obligatoire, ces frais sont facturés à part.

Modalités de paiement et règles d'affichage

 

Quand et comment payer les frais d'agence ?

Les honoraires de l'agence sont à régler au moment de la signature du bail. Ils doivent être payés en une seule fois et ne peuvent pas être redemandés au moment du renouvellement du bail. Les modalités de paiement (chèque, virement...) sont à définir avec l'agence. L'état des lieux, doit être payé à part, après sa réalisation, même s'il est effectué par l'agence immobilière.

 

Négocier et contester les frais d'agence

Il est possible de négocier le montant des frais d'agence, surtout dans les zones où l'offre de logement est beaucoup plus importante que la demande. Si le locataire constate que l'agence ne respecte pas les plafonds de paiement, il peut le faire remarquer immédiatement. Dans les zones en tension, principalement les grandes villes où il est parfois compliqué de trouver un logement, il peut régler ces frais et ensuite demander le remboursement de la somme payée en trop. En cas de refus, il est nécessaire de lancer une procédure en saisissant le juge de proximité ou le tribunal d'instance. Pour aider à se défendre, il peut aussi être possible de contacter des associations de défense des consommateurs ou encore la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

 

Les obligations d'informations des agences immobilières

Depuis le 1er avril 2017, les frais à payer par les locataires doivent figurer sur les annonces de location publiées dans les vitrines des agences immobilières. Ces obligations sont détaillées dans un décret publié au Journal officiel du 18 janvier 2017. Ces tarifs doivent être bien visibles, ce qui signifie qu'ils doivent être présentés dans le même format et dans le même emplacement que celui réservé aux annonces de vente ou de location. Ils doivent aussi figurer sur le site internet de la société et être toutes taxes comprises (TTC). Enfin, la part des honoraires revenant au locataire et celle étant due par le propriétaire doivent être précisées clairement.

 



 

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