Immobilier : la rentabilité croissante avec la surface

Par Thibault Lamy
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Une étude du courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com compare l’opportunité d’acheter ou de louer dans les 39 plus grandes villes de France. Contrairement à certaines idées reçues, il est préférable d’acquérir des surfaces importantes. Paris confirme son statut à part.

Immeuble à Paris

 

Avec des taux de crédit au plus bas et des prix qui ne grimpent plus, la rentrée 2014 semble propice à l’achat immobilier. Si le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com ne dit pas le contraire, son étude publiée lundi 15 septembre 2014 intitulée « Louer ou acheter ? » présente une analyse plus fine de la problématique de l’acquisition.

Car contrairement aux idées reçues, l’intérêt de la propriété face à la location ne se juge pas uniquement à l’aune du prix de la pierre au mètre carré. « La rentabilité d’un achat immobilier varie selon la surface. Plus la surface achetée est importante, plus l’achat sera intéressant », explique ainsi le spécialiste du crédit immobilier dans un communiqué. Pour preuve, l’acquisition devient plus rentable que la location après 19 ans pour un bien de 30 mètres carrés (m²), un délai qui tombe à 7 ans pour 50 m², 5 ans pour 70 m² et 4 ans pour 100 m².

Brestois, Lillois et Perpignanais ont intérêt à acheter

Ces moyennes, calculées par Meilleurtaux.com sur les 39 plus grandes villes françaises, lissent évidemment les différences entre les communes. Ainsi, l’achat d’un 30 mètres carrés est plus intéressant que la location après seulement 6,5 ans à Lille ou 7 ans à Strasbourg. Inversement, il faut plus de 30 ans pour un habitant de Saint-Etienne ou de Montreuil pour rentabiliser son investissement à surface comparable.

Pour 50 m² achetés, le délai minimum pour que l’attrait de la location soit supplanté par l’achat tombe à 2 ans à Brest, 2,5 ans à Perpignan, Strasbourg, Limoges ou encore 3 ans à Mulhouse ou Lille. Pour 70 m² et 100 m², Brest figure une nouvelle fois en tête de classement, l’achat devenant plus intéressant que la location après respectivement… 1 an et 0,8 an. Suivent Clermont-Ferrand, Limoges et Perpignan (1,5 an et 1 an) puis Mulhouse (2 ans et 1 an). Preuve de l’importance de la surface dans la rentabilité moyenne calculée par Meilleurtaux.com, l’achat prend le pas sur la location après seulement 9 ans à Saint-Etienne pour un 50 m², 4 ans pour 70 m² et 2 ans pour 100 m². « Par exemple à Bordeaux, l’achat d’un 30 m² n’est rentable qu’à partir de 26 ans alors qu’un 100 m² l’est au bout de 6 ans », illustre encore la porte-parole du courtier Maël Bernier.

Pour Meilleurtaux.com, cette tendance « s’explique par les taux d’intérêt très bas qui boostent la capacité d’achat et rendent le financement d’une acquisition de grande surface plus attractif ».

Le contre-exemple parisien

Si la plupart des villes ciblées par l’étude profitent donc de prix stabilisés et de taux de crédit au plus bas, Paris fait une nouvelle fois figure d’exception. Alors que dans 36 des 39 villes de l’enquête, il faut au maximum 8,5 ans (Lyon) pour amortir l’achat d’un bien immobilier de 100 m2 par rapport à la location, trois communes se distinguent nettement : 16,5 années sont en effet nécessaires pour que l’acquisition s’avère plus intéressant que la location à Montreuil, ce délai grimpant à 17,5 ans à Boulogne-Billancourt et 19 ans à Paris. « Acheter petit pour ensuite acquérir plus grand s’avère, contrairement à ce qu’on peut penser, injustifié à Paris », explique Maël Bernier. Pas sûr que cela rassure les potentiels acquéreurs sur le marché parisien, alors que les prix n’ont baissé que de 1,1% sur un an dans la capitale à 8.120 euros par m² selon la chambre des Notaires d’Ile-de-France.

Document sans nom

Durée pour que l’achat devienne plus intéressant que la location
30 mètres carrés 50 mètres carrés 70 mètres carrés 100 mètres carrés
Ville  Nombre d’années Ville  Nombre d’années Ville  Nombre d’années Ville  Nombre d’années
Lille 6,5 Brest 2 Brest 1 Brest 0,8
Strasbourg 7 Perpignan 2,5 Clermont-Ferrand 1,5 Mulhouse 1
Aix en Provence 8,5 Strasbourg 2,5 Limoges 1,5 Clermont-Ferrand 1
Argenteuil 9 Limoges 2,5 Perpignan 1,5 Limoges 1
Brest 11 Mulhouse 3 Mulhouse 2 Perpignan 1
Bordeaux 26 Nice 14,5 Nice 10,5 Nice 8
Nancy 26 Lyon 15 Lyon 10,5 Lyon 8,5
Toulon 27 Boulogne-Billancourt 20,5 Montreuil 19,5 Montreuil 16,5
Saint-Etienne Plus de 30 Paris 21 Boulogne-Billancourt 19,5 Boulogne-Billancourt 17,5
Montreuil Plus de 30 Montreuil 22 Paris 20 Paris 19
Source : Meilleurtaux.com

Comment comparer achat et location ?

Pour effectuer ce comparatif, Meilleurtaux.com a évalué à l’aide de son simulateur la durée au bout de laquelle un achat financé à crédit sur 20 ans, avec un apport de 10%, à un taux de 2,90% et une assurance emprunteur au taux de 0,25% devient plus intéressant que la location. Le simulateur se base sur l’hypothèse d’une évolution des prix de l’immobilier de -2% la première année puis de 2% l’année suivante. Cet outil prend en compte d’un côté la taxe foncière payée par les propriétaires et de l’autre un rendement de 2% avant fiscalité correspondant à l’apport qui n’a pas été engagé par les locataires.

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