Scellier : ce qui change en 2011

>> Coup de rabot et BBC

La commission mixte paritaire du Parlement a finalement fixé à fin janvier 2011 la conclusion d’un acte de vente authentique d’un bien en Scellier aux conditions 2010. Quelle que soit la performance énergétique du bien, un investisseur ayant acquis un bien en loi Scellier bénéficiera du taux de réduction d’impôt 2010 (25%) sans impact du coup de rabot de 10% en cas de réservation enregistrée avant le 31 décembre 2010 et actée avant fin janvier.

Pour cela, un contrat préliminaire devra avoir été signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts avant la Saint-Sylvestre et la transaction devra donner lieu à la conclusion d’un acte de vente authentique avant le 31 janvier 2011.

Difficulté de trouver un notaire

« Cette mesure est compréhensible au regard de la difficulté à trouver un notaire en fin d’année pour les investisseurs », a justifié le député (Nouveau Centre) de la Marne Charles de Courson à l’occasion de la discussion des conclusions de la commission mixte paritaire sur le projet de loi de finances rectificatives pour 2010.

Dans le cas contraire, l’impact du coup de rabot sera effectif, soit pour un acte conclu en 2011 :
– Scellier classique (non BBC) : taux ramené de 15% à 13%
– Scellier BBC : taux ramené de de 25% à 22%

>> Un délai pour les réservations de 2010

Une mesure adoptée par voie d’amendement permet d’acter l’achat d’un bien d’ici la fin du premier trimestre 2010 à condition de l’avoir réservé avant le 31 décembre 2010.

Les études notariales vont pouvoir souffler et les contribuables défiscaliser grâce à un délai de 3 mois. Un amendement des députés Gilles Carrez, François Scellier et Charles de Courson a reporté au 31 mars 2011 la conclusion des actes pour les investisseurs souhaitant bénéficier du taux maximal de 25 % de réduction d’impôt sur les biens acquis selon la loi Scellier (non BBC) qui arrive à échéance le 31 décembre 2010.

« À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010, et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011 », est-il stipulé dans l’amendement N° II – 459 Rect., intégralement repris dans le projet de loi de finances pour 2011.

Décision d’investir avant le 31/12/2010

Les 3 promoteurs de l’amendement soulignaient dans l’exposé de leur amendement que la date butoir au 31 décembre 2010 « pour continuer à bénéficier du taux plein de l’avantage fiscal avant la réduction de 10% [auraient créé] un afflux de dossiers difficilement gérable chez les notaires (procurations, actes authentiques …) et dans les banques (instruction des dossiers de crédit, émission des offres de prêt …) ».

Ces dispositions transitoires doivent permettre un passage des actes authentiques jusqu’au 31 mars 2011 « à condition que la décision d’investissement immobilier ait réellement été prise avant le 31 décembre » 2010, la réservation pouvant être assimilée à cette décision d’investissement.

>> Zone A bis : liste des communes éligibles

La loi de finances 2011 a créé une nouvelle zone pour l’investissement Scellier : la A bis, qui correspond à certaines zones de la banlieue parisienne où la demande locative est très forte au regard de l’offre de logements disponibles. Un arrêté du ministère de l’Ecologie du 22 décembre 2010 a déterminé les communes éligibles à la zone A bis pour l’investissement Scellier. Les voici :

75 – Paris :
Paris.

78 – Yvelines :
Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay.

92 – Hauts-de-Seine :
Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray.

93 – Seine-Saint-Denis :
Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen.

94 – Val-de-Marne :
Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le- Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

>> Les plafonds de loyers 2011 pour le Scellier classique

Un décret du ministère de l’Ecologie a défini les nouveaux plafonds de loyers du Scellier pour 2011 ainsi que les modalités de revalorisation.

Ainsi, le plafond de loyer (hors charges) sera revalorisé chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de référence de loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année précédente, comme pour les logements sociaux. Par exemple, la hausse du loyer applicable au Scellier en 2012 sera déterminée par l’IRL du deuxième trimestre 2011.

Logements antérieurs à 2011. Ensuite, ce décret a annoncé les plafonds pour cette année. Pour les baux conclus avant 2011, le loyer maximum (hors charges) mensuel par mètre carré applicable s’élève à :

– 21,72 euros en zone A
– 15,10 euros en zone B1
– 12,35 euros en zone B2
– 9,05 euros en zone C

Logements à partir de 2011. Pour les baux signés à partir du 1er janvier 2011 (logement acheté ou construit à cette date uniquement), les plafonds de loyers ont été revus à la baisse. Une nouvelle zone a aussi été créée. Il s’agit de la zone A bis, spécifique à Paris et communes proches. Voici les plafonds :

– 16,10 euros en zone A
– 21,70 euros en zone A bis
– 13 euros en zone B1
– 10,60 euros en zone B2
– 6,10 euros en zone C

Dans les deux cas, une zone C a été rajoutée. Cette dernière, présente dans le dispositif Robien, n’apparaissait pas initialement dans le Scellier. La zone C correspond à des communes peu denses, qui nécessitent donc peu de logements. Elle avait été enlevée du Scellier pour éviter de trop construire dans des zones où la demande en logement est faible. Mais depuis 2010, il est de nouveau possible d’investir en Scellier dans cette zone. Pour cela, il faut que les communes demandent un agrément auprès du secrétaire d’Etat en charge du logement. Cet agrément est valable trois ans.

>> Les plafonds 2011 pour le Scellier intermédiaire

Les nouveaux plafonds du Scellier intermédiaire pour 2011 ont été définis dans un décret du ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logements. Comme pour le Scellier classique, le texte fixe les modalités de revalorisation du loyer dans un Scellier intermédiaire.

Ainsi, « les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés aux quatre cinquièmes, arrondis au centime d’euro le plus proche de ceux » du Scellier classique indique le décret.

Avant 2011. Pour les baux conclus avant le 31 décembre 2010, le loyer maximum (hors charges) mensuel par mètre carré applicable s’élève donc à :

– 17,38 euros en zone A
– 12,10 euros en zone B1
– 9,88 en zone B2
– 7,24 euros en zone C

A partir de 2011. Pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2011 (uniquement pour les logements acquis à cette date), le loyer maximum est de :

– 12,88 euros en zone A
– 17,36 euros en zone A bis
– 10,40 euros en zone B1
– 8,48 euros en zone B2
– 4,88 euros en zone C

En savoir plus

>> Le décret 2010-1601 du 20 décembre 2010 (fichier PDF, ouverture dans une nouvelle fenêtre)