Toujours moins de terrains pour les maisons en lotissement

Par Thibault Fingonnet
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Les ventes de terrains constructibles aux particuliers en zone aménagée sont restées stables en 2015 mais les lancements de nouveaux projets ont fléchi de 20%. En cause, un manque de parcelles constructibles, et en particulier de foncier privé à cause de la fiscalité des plus-values.  

Les aménageurs lotisseurs s'inquiètent de la chute des nouveaux projets

Les maisons en lotissement ont-elles encore la cote ? Alors que les achats de maisons individuelles neuves ont grimpé de près de 13% en 2015, avec 111.300 logements vendus d’après l’Union des maisons françaises (UMF), les spécialistes de l’aménagement et de la maison en lotissement* restent en retrait. Les ventes de lots à bâtir en secteur aménagé ont à peine progressé (+1%) l’année dernière selon les statistiques présentées par le syndicat des aménageurs lotisseurs (Snal) jeudi 24 mars 2016.

« Qu’est-ce qu’on va vendre demain ? »

Cette stabilité des ventes cache une tendance inquiétante pour le secteur. En effet, les mises en chantier de maisons individuelles s’affichent également en berne. Elles ont reculé de 12% en moyenne en 2015 (70.400 logements) et de 13% pour les seules maisons en secteur aménagé. Surtout, les lancements de nouveaux projets ont chuté de 20% en 2015. « En termes de réalimentation du marché, il y a un vrai souci », appuie le directeur du pôle Observatoire du bureau d’études Adéquation Valéry Mescheriakoff.

Pour la présidente du Snal Pascale Poirot, « il y a une réelle difficulté de production de nouvelles opérations » directement liée à la mobilisation du foncier privé, entravée par la fiscalité des plus-values. Celle-ci incite les propriétaires à conserver leurs terrains plus longtemps, afin de bénéficier d’abattements fiscaux plus importants et donc de payer moins d’impôt. « Tout le monde est conscient que la fiscalité n’est pas incitative mais il s’agit d’un énorme chantier que le gouvernement n’est pas prêt à mettre en œuvre », poursuit-elle. Une réforme fiscale a en effet été évoquée par l’exécutif mais elle sera soumise à une révision préalable, et fastidieuse, des valeurs locatives. Et n’interviendra donc pas avant des années.

En définitive, les professionnels de l’aménagement font face à une situation paradoxale. L’offre de logements tend à diminuer, alors même que les acheteurs potentiels sont bien soutenus en 2016, grâce aux taux de crédit immobilier au plus bas, à la nouvelle version améliorée du prêt à taux zéro (PTZ) ou encore au maintien du dispositif d’APL accession. « Qu’est-ce qu’on va vendre demain ?, s’interroge Valéry Mescheriakoff. Les gens vont pouvoir acheter mais s’il n’y a rien à vendre, qu’allons-nous pouvoir faire ? » Une question qui n’a pas fini de tarauder les aménageurs et lotisseurs.

*Un aménageur ne construit pas directement de maison mais vend des terrains prêts à bâtir et équipés (raccordements aux réseaux d’électricité…). Les opérations d’aménagement vont du lotissement de quelques terrains à des projets de plusieurs centaines de logements.

Des parcelles toujours plus petites

En moyenne, la parcelle de terrain mise en vente par un aménageur lotisseur mesurait 522 mètres carrés (m²) en 2015. Soit 283 m² de moins qu’en 2006. A titre de comparaison, la taille du terrain utilisé pour construire une maison individuelle en diffus (hors lotissements et zones d’aménagement) se situe à 1.021 m² en 2015 (1.729 m² en 2006).

La diminution des parcelles aménagées s’illustre également par leur prix.Toutes régions confondues, le prix moyen se fixe à 80.120 euros en 2015. Il s’établissait à 85.216 euros en 2006.

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