Un logement de plus de 20 m3 peut être qualifié d’indécent


Un appartement d'un volume supérieur à 20 mètres cubes mis en location a été jugé indécent par la Cour de cassation. Cette décision pourrait potentiellement faire date dans la jurisprudence des rapports locatifs.  

Une location de plus de 20 m3 peut être illégale pour indécence

Certains bailleurs feraient bien de se méfier. Le locataire d’un petit logement qui soutenait qu’il ne respectait pas les normes obligatoires de décence a définitivement obtenu gain de cause devant la justice*. En dépit d’un volume habitable supérieur à la limite légale de 20 mètres cubes (m3), le propriétaire du bien a été condamné par la cour d’appel de Versailles à cause d’une surface habitable au sol inférieure à 9 mètres carrés (m²), un jugement confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 décembre 2015.

Pour rappel, les critères de décence à respecter pour mettre un logement en location sont indiqués dans un décret daté du 30 janvier 2002. Il précise notamment que le bien doit présenter au minimum un volume de 20 m3 ou une surface au sol de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres. Sur la base de ce seul décret, le bailleur aurait donc pu échapper à une condamnation.

Néanmoins, la location ne doit pas seulement être conforme au décret de 2002 : elle doit également respecter le règlement sanitaire du département, en l’occurrence celui des Hauts-de-Seine, le bien étant situé à Clichy. Or, ce dernier dispose clairement que « tout logement doit comprendre une pièce de 9 m² au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres ». La Cour d’appel de Versailles a donc « fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci » afin de condamner le bailleur pour manquement à ses obligations.

Une jurisprudence potentiellement majeure

En validant ce jugement, la Cour de cassation a potentiellement créé un précédent majeur pour tous les propriétaires de micro-logements. Comme l’explique Pap.fr, « la plupart des règlements sanitaires, pour ne pas dire tous, contiennent cette même restriction », c’est-à-dire qu’ils déterminent une surface minimale au sol de 9 m² mais ignorent la question du volume. Compte tenu de l’arrêt du 17 décembre, les logements de moins de 9 m² peuvent donc être déclarés indécents, indépendamment de leur volume habitable. De quoi donner des sueurs froides aux propriétaires de minuscules studios, et pour cause : l’occupant peut alors quitter les lieux sans préavis de départ tandis que des travaux ainsi qu’une réduction de loyer peuvent être ordonnés par le tribunal d’instance.

*Le locataire n’a cependant pas obtenu le remboursement des loyers versés depuis le début du bail, la Cour de cassation ayant renvoyé les parties devant la Cour d’appel de Versailles sur ce point.