Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers : fonctionnement et calcul

Par Thibault Fingonnet
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Quelles sont les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers 2020 ? Comment les calculer et régulariser les dépenses non déductibles fiscalement ? Le point sur la déduction des charges pour les copropriétaires bailleurs en 2021.  

Comment déduire les charges de copropriété du revenu foncier

Les charges de copropriété supportées par les copropriétaires bailleurs peuvent en partie être déduites des revenus fonciers encaissés. C’est ce que l’on appelle les charges de copropriété déductibles. De la sorte, ils diminuent le montant de leurs revenus locatifs soumis au barème de l’impôt sur le revenu, à condition d’avoir opté pour le régime d’imposition réel (et non pour le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30% au titre des charges).

Le mécanisme de cette déduction des charges de copropriété fonctionne en deux temps :

  1. déclaration des provisions pour charges versées en 2020
  2. régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année 2019

Nouveau ! Dans la déclaration 2021 des revenus 2020, un mode de calcul spécifique de certaines dépenses de travaux déductibles induit par le passage au prélèvement à la source et l’année blanche fiscale nécessite, pour les contribuables concernés, de remplir une case supplémentaire dédiée, la case 230 bis.

Déclaration des provisions pour charges versées en 2020

Au moment de remplir sa déclaration de revenus, le propriétaire-bailleur doit renseigner le montant des provisions pour charges versées au syndic durant l’année d’imposition, soit en 2020 pour la déclaration de revenus de 2020 remplie au printemps 2021. La somme totale des provisions doit être indiquée, qu’elles soient réellement déductibles ou non et qu’elles aient été réellement dépensées par le syndic ou non (pour réaliser des travaux par exemple).

A savoir : Même si la ventilation des charges est déjà connue et permet de distinguer les charges déductibles et non déductibles avant de remplir la déclaration de revenus, les copropriétaires bailleurs sont tenus d’indiquer le montant total des provisions : la déduction globale des provisions pour charges de copropriété est obligatoire.

Les provisions pour charges payées en 2020 à déduire doivent être renseignées :

  • sur la ligne 229 du formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers
  • sur la ligne 230 du formulaire 2044-SPE pour les contribuables utilisant la déclaration spéciale des revenus fonciers 2020

Seule exception : les sommes versées au syndic en 2020 au titre d’échéances de l’année 2019 : dans ce cas il s’agit de charges déductibles seulement au titre des revenus fonciers perçus en 2019. Il ne faut donc pas inscrire les sommes correspondantes ligne 229.

Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année 2019

Les bailleurs doivent ensuite reporter sur leur déclaration le montant des provisions non déductibles qui ont été déduites l’année précédente. Ce montant alourdit ainsi leur revenu imposable : c’est ce que l’on appelle la régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année précédente.

Plus précisément, la somme à indiquer à l’administration fiscale correspond à l’addition  :

  • des provisions déduites en 2019 relatives aux charges non déductibles
  • des provisions déduites en 2019 relatives aux charges récupérables sur le locataire (éclairage des parties communes, charges d’entretien des ascenseurs et des espaces verts, etc.)
  • et de l’éventuel solde créditeur (solde positif) du copropriétaire résultant des comptes de la copropriété après approbation de l’assemblée générale

Ce solde éventuel est égal à la différence entre les provisions versées au syndic et les charges réelles, lorsque les provisions étaient supérieures aux dépenses réelles payées in fine pour les besoins de la copropriété. Ce solde est déterminé lors de l’assemblée générale annuelle de copropriété, en fonction des tantièmes représentatifs du lot de copropriété. S’il a payé plus que prévu, le copropriétaire n’a pas à déduire le trop-versé : il doit les réintégrer à ses revenus de 2020. La somme correspondante vient en diminution du total des frais et charges (le calcul s’effectue ligne 240 sur la déclaration 2044)

À l’inverse, si ce solde est négatif (les provisions n’étaient pas suffisantes pour couvrir les charges réelles quelle que soit leur nature, on parle alors de solde débiteur), le copropriétaire bailleur doivent ajouter cette somme au titre du supplément de charges versé au syndic dans le montant des charges déductibles de 2020, pour le calcul du revenu foncier net 2020. La somme correspondante est à ajouter ligne 229 de la déclaration 2044 (ou ligne 230 de la 2044-SPE) sur la ligne « Provisions pour charges payées en 2020 ».

Le montant des charges non déductibles à réintégrer au revenu imposable doit figurer :

  • sur la ligne 230 de la déclaration 2044
  • sur la ligne 231 de la déclaration 2044-SPE

Ces deux lignes sont intitulées « Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2019 ».

Exemples de régularisation des provisions déduites

Exemple 1

En 2020, un copropriétaire bailleur s’est acquitté de 1.500 euros de provisions pour charges de copropriété. Il a donc indiqué ce montant sur la ligne 229 « Provisions pour charges payées en 2020 » de sa déclaration de revenus fonciers 2044 remplie au printemps 2021.

Suite à l’arrêté des comptes de 2019 de la copropriété effectué par le syndic et voté par les copropriétaires en 2020, la ventilation des charges suivantes apparaît comme suit :

– 1.100 euros de charges déductibles ;
– 150 euros de charges non déductibles ;
– 250 euros de charges récupérées sur le locataire.

Soit 400 euros à renseigner sur la ligne 230 (150 + 250 euros) au titre de la « Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’2019 » de la déclaration 2021 des revenus fonciers perçus en 2019.

Exemple 2

En 2020, un copropriétaire bailleur a payé 1.200 euros de provisions pour charges de copropriété. Ce montant doit être reporté sur la ligne 229 de sa déclaration de revenus fonciers remplie en 2021 et portant sur les revenus locatifs de 2020.

Les comptes 2019 de la copropriété approuvés par les copropriétaires réunis en AG donnent la ventilation suivante :

– 800 euros de dépenses déductibles ;
– 200 euros de dépenses non déductibles ;
– 180 euros de dépenses récupérées sur le locataire
– 20 euros de solde créditeur (excédent de provisions entre les provisions déduites dans la déclaration 2020 et les charges réellement dues au titre des comptes 2019 de la copro)

La déclaration de revenus fonciers remplie au printemps 2021 doit donc faire apparaître en ligne 230 la réintégration des provisions non déductibles, soit 400 euros dans cet exemple.

Exemple 3

En partant des mêmes bases que l’exemple précédent (1.200 euros de provisions versées chaque année, en 2019 comme en 2020), la ventilation des charges de 2019 est la suivante :

– 1.100 euros de charges déductibles ;
– 180 euros de charges récupérables sur le locataire.

Soit un total de 1.280 euros dû supérieur aux 1.200 euros de provisions, soit 80 euros de solde débiteur (solde négatif). En 2021, la déclaration des revenus fonciers perçus en 2020 devra faire apparaître un montant de 180 euros en ligne 230 au titre de la régularisation des charges de 2019.

La différence de 80 euros constatée entre les provisions et les charges réelles vient quant à elle s’ajouter aux provisions pour charges versées en 2020 à déduire, inscrites en ligne 229, soit un total de 1.280 euros (provisions payées en 2020 + solde débiteur déductible).

Réintégration de 50% du montant des travaux déductibles : ligne 230 bis

Une ligne 230 bis fait son apparition dans la déclaration 2044 cette année (ligne 453 bis dans la déclaration 2044-SPE). Intitulée « Réintégration de 50 % du montant des travaux déductibles compris dans les provisions payées en 2019 », c’est le pendant de la case 229 bis remplie en 2020 intitulée « Déduction de 50 % du montant des travaux déductibles compris dans les provisions pour charges payées en 2018 » et correspondant à certaines provisions pour charges payées en 2018 au titre de dépenses de travaux déductibles à 50% (effet de la règle de la moyenne).

Il faut donc déclarer sur cette ligne 230 bis la somme égale à la moitié des charges de copropriété pour dépenses de travaux considérées comme pilotables (travaux sur lesquelles le bailleur a la main) et payées en 2019 au titre des provisions pour charges de copropriété .

Cette somme viendra en déduction des provisions pour charges de copropriété supportées en 2020.

Exemple :

Un propriétaire bailleur a assumé des charges de copropriété au titre des dépenses de travaux déductibles :

  • de 2.000 euros en 2018
  • de 1.500 euros en 2019
  • de 1.750 euros en 2020

La déduction fiscale correspondante s’établit comme suit pour déterminer le revenu net foncier :

  • revenus foncier 2018 : déduction de 2.000 euros
  • revenu foncier 2019 : déduction 2.500 euros (1.500 euros + 50% de 2.000 euros)
  • revenu foncier 2020 : déduction de 1.000 euros (1.750 euros – 50% de 1.500 euros)

Dans cet exemple, la case 230 bis est égale à 750 euros (50% de 1.500 euros).

Si les provisions pour charges payées en 2019 au syndic ne comportaient aucune dépense de travaux déductible, le déclarant n’a rien à inscrire dans la case 230 bis de la déclaration n°2044 (ou 453 bis de la déclaration n°2044-SPE).

Certains travaux ne sont pas concernés par ce dispositif :

  • les travaux d’urgence pour cause de force majeure
  • les travaux décidés d’office par le syndic
  • les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019

Charges de copropriété déductibles des revenus fonciers : travaux, dépenses courantes

Les charges de copropriété à déduire des revenus fonciers imposables relèvent de deux catégories :

  1. Les provisions pour les dépenses courantes (maintenance, fonctionnement et administration des parties communes et des équipements collectifs), déterminées lors de l’élaboration du budget prévisionnel annuel de la copropriété ;
  2. Les provisions versées pour financer des travaux non prévus dans le budget prévisionnel.

Les travaux non prévus dans le budget provisionnel et financés par des provisions distinctes sont :

  • Les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble (hors maintenance) ;
  • Les travaux sur les équipements communs, comme un ascenseur par exemple (hors maintenance) ;
  • Les travaux d’amélioration (transformation d’équipements existants, ajout d’éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux à usage commun, affouillement du sol, surélévation du bâtiment) ;
  • Le coût des études techniques réalisées pour ces travaux.

A savoir : Les provisions demandées pour financer de futurs travaux non encore prévus ne doivent être déduites qu’au paiement des travaux, et non au moment de leur versement au syndic.

A ces provisions, courantes ou non, s’ajoutent les frais supportés par le copropriétaire bailleur au titre des parties privatives (appartements, parkings…) qui lui appartiennent, comme la taxe foncière par exemple. Ces frais privatifs, distincts des charges de copropriété, doivent également être déduits des revenus fonciers. Ils doivent être indiqués séparément des provisions pour charges de copropriété dans la déclaration des revenus fonciers (lignes 221 à 227 du formulaire 2044).

L’ensemble des charges privatives déductibles des revenus fonciers sont répertoriées dans l’article 31 du code général des impôts (à voir ici sur le site Légifrance).

Les charges de copropriété non déductibles des revenus fonciers

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie que les provisions versées pour financer de tels travaux doivent être réintégrées à leur revenu imposable dans le cadre de la régularisation fiscale des charges.

De même, les bailleurs ne doivent pas soustraire les charges récupérables sur le locataire de leurs revenus fonciers imposables. Ces dépenses (réparations et taxes locatives, frais de chauffage, d’éclairage, d’eau… pour les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble) sont listées dans le décret du 26 août 1987 (à consulter ici sur Légifrance).

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