Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers : fonctionnement et calcul

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Quelles sont les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers ? Comment les calculer et régulariser les dépenses non déductibles fiscalement ? Le point sur la déduction des charges pour les copropriétaires bailleurs.

Comment déduire mes charges de copropriété de mes revenus fonciers
 

Sommaire

Comment déduire les charges de copropriété du revenu foncier
Trois exemples de régularisation
Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers
Les charges de copropriété non déductibles des revenus fonciers

Comment déduire les charges de copropriété du revenu foncier

Les copropriétaires bailleurs ont la faculté de retirer une partie des charges de copropriété qu'ils ont supportées des revenus fonciers qu'ils ont encaissés. De la sorte, ils diminuent le montant de leurs revenus locatifs soumis au barème de l'impôt sur le revenu, à condition d'avoir opté pour le régime d'imposition réel et non pour le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30% au titre des charges.

Le mécanisme de cette déduction fonctionne en deux temps. Au moment de remplir leur déclaration de revenus, ils doivent renseigner le montant des provisions pour charges versées au syndic durant l'année d'imposition (en 2016 pour la déclaration de revenus 2017 par exemple). La somme totale des provisions doit être indiquée, qu'elles soient réellement déductibles ou non et qu'elles aient été réellement dépensées par le syndic ou non (pour réaliser des travaux par exemple).

A savoir : Même si la ventilation des charges est déjà connue et permet de distinguer les charges déductibles et non déductibles avant de remplir la déclaration de revenus, les copropriétaires bailleurs sont tenus d'indiquer le montant total des provisions : la déduction globale est obligatoire.


Les bailleurs doivent ensuite reporter sur leur déclaration le montant des provisions non déductibles qui ont été déduites l'année précédente. Ce montant alourdit ainsi leur revenu imposable : c'est ce que l'on appelle la régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l'année précédente.

Plus précisément, la somme à indiquer à l'administration fiscale correspond à l'addition des provisions relatives aux charges non déductibles et aux charges récupérables sur le locataire. Il faut ajouter à ces montants l'éventuelle différence entre les provisions versées au syndic et les charges réelles, lorsque les provisions étaient supérieures aux besoins de la copropriété. Ce solde est déterminé lors de l'assemblée générale annuelle de copropriété, après l'approbation des comptes.

A l'inverse, si ce solde est négatif (les provisions n'étaient pas suffisantes pour couvrir les charges réelles), les copropriétaires bailleurs doivent intégrer le supplément versé au syndic dans le montant des charges déductibles.

A savoir : Les provisions pour charges à déduire doivent être renseignées sur la ligne 229 du formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers. Le montant des charges non déductibles à réintégrer au revenu imposable doit quant à lui figurer en ligne 230 sur le même imprimé.


Exemples de régularisation des provisions déduites

Exemple 1

En 2015, un copropriétaire bailleur s'est acquitté de 1.500 euros de provisions pour charges de copropriété. Il a donc indiqué ce montant sur la ligne 229 « Provisions pour charges de copropriété » de sa déclaration de revenus fonciers remplie au printemps 2016.

Suite à l'arrêté des comptes effectué par le syndic, la ventilation des charges suivantes apparaît :

- 1.100 euros de charges déductibles ;
- 150 euros de charges non déductibles ;
- 250 euros de charges récupérées sur le locataire.

Soit 400 euros à renseigner sur la ligne 230 (« Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l'année 2015 ») de la déclaration 2017 des revenus fonciers perçus en 2016.

Exemple 2

En 2015, un copropriétaire bailleur a payé 1.200 euros de provisions pour charges de copropriété. Ce montant est reporté sur la ligne 229 de sa déclaration de revenus fonciers remplie en 2016 et portant sur les revenus locatifs de 2015.

Les comptes de la copropriété approuvés par le syndicat de copropriétaires donnent la ventilation suivante :

- 800 euros de dépenses déductibles ;
- 200 euros de dépenses non déductibles ;
- 180 euros de dépenses récupérées sur le locataire.

La déclaration de revenus fonciers remplie au printemps 2017 devra donc faire apparaître en ligne 230 la réintégration des provisions non déductibles, soit 380 euros dans cet exemple, ainsi que le solde de 20 euros entre les provisions déduites dans la déclaration 2016 et les charges réellement payées en 2015 (1.200 – 800 -200 -180 = 20). Soit un total de 400 euros.

Exemple 3

En partant des mêmes bases que l'exemple précédent (1.200 euros de provisions versées en 2015), la ventilation des charges est la suivante :

- 800 euros de charges déductibles ;
- 300 euros de charges non déductibles ;
- 180 euros de charges récupérables sur le locataire.

Soit un total de 1.280 euros supérieur aux 1.200 euros de provisions. En 2017, la déclaration des revenus fonciers perçus en 2016 devra faire apparaître un montant de 480 euros en ligne 230 au titre de la régularisation des charges de 2015.

La différence de 80 euros constatée entre les provisions et les charges réelles vient quant à elle s'ajouter aux provisions pour charges versées en 2016 à déduire, inscrites en ligne 229.

Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers

Les charges de copropriété à déduire des revenus fonciers imposables relèvent de deux catégories :

- Les provisions pour les dépenses courantes (maintenance, fonctionnement et administration des parties communes et des équipements collectifs), déterminées lors de l'élaboration du budget prévisionnel annuel de la copropriété ;
- Les provisions versées pour financer des travaux non prévus dans le budget prévisionnel.

Les travaux non prévus dans le budget provisionnel et financés par des provisions distinctes sont :

- Les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (hors maintenance) ;
- Les travaux sur les équipements communs, comme un ascenseur par exemple (hors maintenance) ;
- Les travaux d'amélioration (transformation d'équipements existants, ajout d'éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux à usage commun, affouillement du sol, surélévation du bâtiment) ;
- Le coût des études techniques réalisées pour ces travaux.

A savoir : Les provisions demandées pour financer de futurs travaux non encore prévus ne doivent être déduites qu'au paiement des travaux, et non au moment de leur versement au syndic.


A ces provisions, courantes ou non, s'ajoutent les frais supportés par le copropriétaire bailleur au titre des parties privatives (appartements, parkings...) qui lui appartiennent, comme la taxe foncière par exemple. Ces frais privatifs, distincts des charges de copropriété, doivent également être déduits des revenus fonciers. Ils doivent être indiqués séparément des provisions pour charges de copropriété dans la déclaration des revenus fonciers (lignes 221 à 228 du formulaire 2044).

L'ensemble des charges privatives déductibles des revenus fonciers sont répertoriées dans l'article 31 du code général des impôts (à voir ici).

Les charges de copropriété non déductibles des revenus fonciers

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie que les provisions versées pour financer de tels travaux doivent être réintégrées à leur revenu imposable dans le cadre de la régularisation fiscale des charges.

De même, les bailleurs ne doivent pas soustraire les charges récupérables sur le locataire de leurs revenus fonciers imposables. Ces dépenses (réparations et taxes locatives, frais de chauffage, d'éclairage, d'eau... pour les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble) sont listées dans le décret du 26 août 1987 (à consulter ici).

 

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