Si un locataire ne paie plus son loyer, le bailleur est en droit de lui faire quitter les lieux. Il doit toutefois se conformer à plusieurs règles, comme celle de la trêve hivernale ou de la protection des enfants scolarisés. Les locataires en difficulté peuvent obtenir des délais de paiement ou d’expulsion.
Le 1er avril n’est pas qu’une affaire de poisson farceur. C’est également à cette date que prend fin la trêve hivernale des expulsions locatives. A la sortie de l’hiver, les expulsions par la force publique de locataires qui ne règlent plus le loyer sont de nouveau autorisées légalement. Mais les procédures sont particulièrement complexes et de nombreuses étapes précèdent l’exclusion. Explications.
La procédure décrite ci-dessous est valable pour les baux de location disposant d’une clause résolutoire.
En premier lieu, le bailleur qui constate un impayé de loyer doit s’adresser directement à son locataire, pour prendre connaissance de ses difficultés. Le cas échéant, il peut également se tourner vers la personne qui s’est portée caution de l’occupant ou son assurance contre les loyers impayés ou les risques locatifs.
Dès le deuxième mois d’impayés, et en l’absence d’accord amiable, le bailleur adresse un commandement de payer à son locataire, par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
A compter de sa réception, l’occupant dispose de deux mois pour régler sa dette locative. En location meublée, ce délai est ramené à un seul mois. Un délai de paiement peut lui être accordé (voir plus bas).
Attention : La personne qui se porte caution du locataire en détresse peut également recevoir un commandement de payer.
Si le locataire n’a pas honoré sa dette dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance en référé (en urgence) afin qu’il mette fin au bail de location. Si le tribunal donne raison au propriétaire, l’occupant est sommé de payer ses dettes et de quitter les lieux. Il dispose alors d’un mois pour faire appel.
A l’issue du délai d’appel, ou de l’appel s’il a eu lieu, le locataire reçoit un commandement de quitter le logement des mains de l’huissier. Il dispose de deux mois pour s’exécuter, après quoi une expulsion par les forces de l’ordre peut être envisagée.
Faute de résolution pacifiée, l’huissier de justice demande à la préfecture d’autoriser le recours à la force publique pour faire exécuter la décision de justice. Après consultations, le préfet décide d’accepter ou non la demande. Tout refus doit être motivé.
Si la décision de la préfecture est donnée durant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), l’expulsion peut seulement intervenir à partir du 1er avril. D’autres exceptions existent : il est par exemple interdit d’exclure un occupant avec des enfants scolarisés à charge durant l’année scolaire.
A savoir : Un bailleur qui expulse lui-même son locataire par la force, sans le concours des forces de l’ordre, est passible de trois ans de prison et 30.000 euros d’amende.
Si la préfecture refuse d’autoriser le recours à la force publique, le bailleur peut engager un recours en indemnisation par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
A partir du moment où le locataire rencontre des difficultés pour payer le loyer, il est dans son intérêt de rechercher une solution à l’amiable avec le bailleur. « Il faut reconnaître tout de suite le problème et prendre attache pour trouver une solution. Si ce n’est pas le cas, le bailleur doit alors très vite trouver un huissier », souligne Pascal Thuet, huissier de justice.
« Dès que le locataire reçoit le commandement de payer, il doit aller voir l’huissier de justice qui peut lui dispenser les conseils nécessaires. L’huissier est aussi là pour faire respecter les droits du locataire », ajoute Pascal Thuet.
Lorsque le tribunal d’instance est saisi par le bailleur, la préfecture est informée de la procédure. « C’est ce qui permet de déclencher le suivi social du locataire », précise Pascal Thuet. Plusieurs acteurs peuvent être sollicités, comme la mairie, les organismes HLM mais aussi le fonds de solidarité logement (FSL) ou encore la commission départementale DALO (Droit au logement opposable).
Lorsque le locataire reçoit un commandement de payer, il peut saisir le tribunal d’instance pour demander des délais de paiement. Ce n’est qu’à l’expiration de ces derniers que la procédure pourra continuer. En vertu de la loi Alur, le juge peut accorder un délai maximal de trois années.
De même, un locataire en instance d’expulsion peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour demander un délai supplémentaire avant de quitter les lieux. Celui-ci ne peut excéder un an.
A noter : Les frais d’expulsion sont à la charge du locataire défaillant.
L’expulsion en l’absence de clause résolutoireSi le contrat de bail ne comprend pas de clause résolutoire, la procédure d’expulsion est un peu différente. Le bailleur assigne directement le locataire en référé devant le tribunal d’instance, sans être légalement obligé de lui adresser une mise en demeure. La responsabilité du locataire et ses engagements (paiement du loyer, détention d’une assurance habitation…) sont alors mis en cause. Le juge peut ensuite décider de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion. L’occupant doit alors quitter les lieux dans les deux mois, à moins de saisir le TGI pour demander un délai supplémentaire. |
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