Achat immobilier au Maroc : comment éviter les pièges


INTERVIEW - Riad, patio, villa avec piscine,...Le Maroc fait rêver plus d'un investisseur et d'un retraité Français. D'autant que les prix de l'immobilier sont très alléchants au regard du marché français. Mais l'achat d'un appartement ou d'une maison au Maroc exige une certaine vigilance. Les conseils de Nicolas Tarnaud, analyste immobilier et Titulaire de la Chaire Immobilier et Société à Reims Management School (RMS).

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Toutsurlimmobilier.fr : Comment bien choisir son agent immobilier en vue d’un achat au Maroc ?

Nicolas Tarnaud : Il est tout d’abord conseillé de passer par un agent assermenté, des agences immobilières ayant pignon sur rue et, surtout, éviter les « semsaras ». Ce sont des agents immobiliers à la sauvette, que l’on peut rencontrer dans les cafés, les hôtels ou encore les commerces. Ces « semsaras » peuvent vous demander une commission pour un bien qui n’est pas à vendre ou vous faire visiter des biens non titrés. En effet, précisons qu’au Maroc, il existe une dualité de régime foncier : le droit musulman et contemporain, inspiré du régime occidental. En conséquence, il existe une multitude de natures juridiques des titres de propriété : ils peuvent être fonciers (biens titrés), adulaires (dit « moulkia », c’est-à-dire non immatriculés) ou en cours d’immatriculation. D’où la nécessité de passer par un intermédiaire sérieux accompagné par un avocat local qui vérifie à la fois l’origine et le titre du bien. L’idéal est d’opter pour un titre foncier, il sera plus cher, mais vous ne prenez pas le risque de voir un ou plusieurs héritiers se manifester après la vente et vous réclamer un dédommagement. L’immatriculation et l’inscription du bien au Cadastre foncier confère un droit de propriété définitif et irrévocable. Sachez toutefois qu’un bien est transformable en titre foncier. Reste que cela prend, au minimum, deux années, avec de nombreuses démarches administratives.

Quels sont les points à vérifier avant tout achat ?

Au Maroc, comme pour tout autre investissement immobilier dans le monde, il faut prendre le temps et ne pas se jeter sur le premier coup de cœur. Si vous optez pour un logement ancien, il est conseillé de s’y déplacer en journée, mais également la nuit. Pensez à effectuer des visites en semaine et week-end. Objectif : vérifier la présence de toutes les commodités (isolation thermique et phonique satisfaisantes, vis-à-vis ou pas), mais également l’ensoleillement, l’accessibilité par les transports en commun et les nuisances sonores éventuelles. A contrôler également : les parkings en sous-sols. Ils doivent être conformes au règlement de la copropriété.

Faut-il prendre des précautions supplémentaires en cas d’acquisition une maison ou d’un appartement neuf ?

Si votre choisissez un logement neuf, notamment en périphérie, veillez au sérieux du promoteur. Renseignez-vous sur ses programmes antérieurs et sur sa surface financière. Autre point sur lequel il faut être vigilant : la localisation du bien. Mieux vaut se rendre sur place afin de s’assurer que le bien n’est pas trop éloigné d’une ville. Enfin, il faut veiller à la qualité intrinsèque de la construction. Au Maroc, beaucoup de projets sont vendus sur plan et la superbe villa sur plaquette peut finalement se révéler de médiocre facture. Alors, pour éviter tout écueil, il ne faut pas hésiter à demander l’attestation de conformité du promoteur délivrée par le Bureau de contrôle, un organisme de l’État. Elle certifie, entre autres, la qualité des matériaux utilisés : plomberie, menuiserie,… Enfin, sachez qu’il est possible de vous entourer d’un architecte directement sur place. Il vous permettra de faire le bon choix entre les différents programmes.

Une fois le bien choisi, il faut entreprendre des démarches bancaires. Quel type de compte en banque dois-je ouvrir ?

L’acquéreur doit transférer ses devises au Maroc sur un compte non-résident, c’est-à-dire un compte en dirhams convertibles. Ce qui vous permettra de rapatrier vos capitaux en cas de vente ultérieure du bien que vous réalisiez une plus-value immobilière ou non. Sont présentes sur place toutes les filiales des grandes banques françaises. Il n’y a pas de problème particulier pour l’ouverture d’un compte en banque. Précisons que les Français dans l’intention de vivre au Maroc arrivent généralement avec argent comptant. Mais dans le cas inverse, vous devez effectuer un apport en fonds propres en devises de 30% du prix du bien à acquérir. La banque du Maroc qui accorde le crédit exige – à hauteur du montant du crédit- une hypothèque de premier rang sur le bien ou une garantie d’une banque étrangère.

Propos receuillis par Marie-Dominique Dubois

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