INTERVIEW – Pour accéder à la propriété immobilière, les enfants peuvent bénéficier d’une aide financière de leurs parents. De nombreuses solutions existent mais toutes ne se valent pas, comme l’explique Arnaud Théry, conseiller en gestion de patrimoine indépendant et associé chez FB Gestion.
Toutsurmesfinances.com : Quelles solutions privilégier pour aider son ou ses enfants à devenir propriétaire ?
Arnaud Théry, associé et conseiller en gestion de patrimoine chez FB Gestion : Une des manières les plus simples de soutenir ses enfants est d’effectuer une donation. Il faut toutefois être vigilant car effectuer ces libéralités au coup par coup est une mauvaise stratégie.
Ainsi, si la même somme d’argent, par exemple 100.000 euros, est attribuée à deux enfants et que ces fonds leur servent à acheter un appartement, il faudra rapporter la différence de valeur entre les deux biens au moment de la succession. Si l’un vaut 200.000 euros et l’autre 150.000 euros, le premier devra alors reverser la moitié de la différence, soit 25.000 euros au second.
Comment éviter ce type de situation ?
Pour figer les valeurs et éviter leur « récupération » à la succession, la donation-partage est une bonne solution. Il faut donner les mêmes sommes à ses enfants et au même moment. Cette méthode permet de ne pas créer de tensions au sein de la famille.
Si un couple de parents n’a pas la possibilité de donner le maximum à ses enfants, il convient de procéder par petites donations régulières. Cela permet de donner de manière égalitaire et de faire tourner le compteur fiscal puisque l’abattement de 100.000 euros pour les donations en ligne directe est reconstitué au bout de 15 ans. A cette franchise de droits s’ajoute l’abattement sur les donations dites « Sarkozy », prévues à l’article 790G du Code général des impôts, et qui offre une exonération sur les dons de sommes d’argent dans un plafond de 31.865 euros.
Pour la donation-partage, comme la donation simple, il est recommandé d’officialiser l’acte devant notaire et de présenter au fisc le formulaire adéquat. C’est la solution la plus sécurisante fiscalement et la plus à même de préserver la paix familiale.
La donation est-elle l’unique moyen d’aider ses enfants à accéder à la propriété ?
Le prêt est intéressant, notamment avec le vieillissement de la population. Des parents peuvent très bien vouloir aider mais également recouvrer cette somme d’argent. Cela permet de récupérer son capital pour financer la baisse des revenus à la retraite et donc de savoir où l’on va dans un futur parfois angoissant. Prêter à ses enfants est donc plus rassurant. L’enfant peut de son côté recevoir une aide gratuite et gonfler son apport personnel dans l’optique d’un crédit immobilier.
C’est une solution méconnue qui présente de nombreux intérêts. De plus, on peut prêter à ses différents enfants lorsqu’il existe un écart d’âge. Une fois le stock de capital reconstitué après le remboursement, ce même capital peut financer le projet immobilier d’un deuxième enfant.
Cette opération présente-t-elle des risques ?
Oui, il faut bien sécuriser l’opération pour qu’elle ne soit pas requalifiée en donation déguisée : établir un contrat de prêt, y préciser le montant prêté, l’échéance de remboursement et un taux d’intérêt. La rémunération peut être nulle car il s’agit d’un prêt familial.
Par ailleurs, il faut que les montants soient cohérents avec les niveaux de revenus et de patrimoine du couple prêteur et que la durée du prêt soit réaliste.
Enfin, le prêt doit être déclaré à l’administration fiscale en remplissant le formulaire Cerfa 2062. La loi prévoit l’obligation de déclarer, au plus tard l’année qui suit la conclusion du prêt, avec sa déclaration de revenus.
La stratégie du démembrement est-elle opportune pour augmenter les revenus de ses enfants dans la perspective d’un crédit ?
La donation d’usufruit temporaire offre certains avantages. Si les parents possèdent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), leurs revenus, transférés aux enfants grâce à l’usufruit, peuvent constituer un complément de revenus non négligeable. Cela va leur permettre de disposer d’une capacité de remboursement, voire d’emprunt, accrue. La donation temporaire d’usufruit est également envisageable sur des biens immobiliers : les enfants percevront alors des loyers qui vont gonfler leurs revenus.
Au terme de la donation temporaire d’usufruit, les parents pourront recouvrer les revenus dont ils n’avaient pas forcément besoin. Durant le temps de la donation, ils agiront sur leur fiscalité foncière et ISF car c’est l’usufruitier qui paye l’impôt.
Propos recueillis par Thibault Lamy
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