Quel contrat signer pour vendre son terrain à un promoteur ?


Vendre son terrain ou sa maison à un promoteur immobilier n'est pas sans risques. Pour protéger les particuliers, les promesses de vente de longue durée (18 mois et plus) doivent être signées devant notaire, qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale ou d'un compromis de vente. Deux contrats aux implications différentes pour le vendeur.  

Pour vendre un terrain à un promoteur, l'avant-contrat est primordial

Vendre son terrain ou sa maison à un promoteur immobilier ne s’improvise pas. Par cette opération, ce dernier cherche à acquérir les droits à construire de la parcelle, afin de sortir un nouvel immeuble de terre. Or, construire prend du temps, ce qui explique que les avant-contrats signés dans le cadre d’une telle transaction vous engagent le plus souvent à conclure la cession dans un délai de 18 mois ou plus : le promoteur doit notamment s’assurer d’avoir le permis définitif de construire à cet endroit avant de finaliser son acquisition.

Le compromis engage les deux parties, pas la promesse unilatérale

Compte tenu de cet engagement de long terme, qui vous empêche de trouver un autre acquéreur, la rédaction de l’avant-contrat prend une importance cruciale.

Avant de signer, vous devez connaître les implications de l’avant-contrat. Celui-ci peut prendre la forme d’une promesse de vente unilatérale ou d’une promesse synallagmatique, c’est-à-dire un compromis de vente. Ce dernier engage les deux parties à finaliser l’opération, du moment qu’aucune condition suspensive, comme la non-obtention du permis de construire, n’est activée. A l’inverse, la promesse unilatérale n’oblige que le vendeur. Dès lors, en signant une promesse unilatérale, vous donnez la possibilité au promoteur de renoncer plus facilement à son option d’achat.

Acte authentique obligatoire

Afin de mieux protéger les particuliers, la loi impose depuis le 1er janvier 2009 de signer les avant-contrats de longue durée devant un notaire. Auparavant, vous pouviez conclure un accord sous seing privé directement avec le promoteur, ce qui a pu donner lieu à des abus : certains ont pu voir la vente de leur maison bloquée pendant 18 à 24 mois avant que le promoteur ne décide finalement de ne pas conclure… D’où l’idée de faire intervenir le notaire, plus à même de « décoder » le document que vous vous apprêtez à signer.

A savoir : Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 18 février 2015 confirme que le passage devant notaire est obligatoire quelle que soit la nature de l’avant-contrat de longue durée.

Une indemnité d’immobilisation dans tous les cas

Pour vous assurer une compensation financière en cas d’échec de la cession, le code de la construction indique à l’article L290-2 qu’une « indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5% du prix de vente » doit obligatoirement être inscrite dans une promesse unilatérale de longue durée.

Dans le cadre d’un compromis de vente, une telle indemnisation est toujours prévue. Son montant se situe en général entre 5 et 10% du prix.

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