Près de la moitié des logements sociaux d’Ile-de-France affichent un loyer par mètre carré de surface habitable inférieur à 6 euros, selon une publication de l’institut d’aménagement et d’urbanisme. « C’est nettement plus que les 3% théoriques issus de l’approche par les catégories de financement », affirme l’institut.
Manque-t-on véritablement de logements très sociaux en Ile-de-France ? L’institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) de la région soulève en tout cas un point intéressant dans une note rapide publiée mardi 9 juin 2015. Selon l’IAU, près de la moitié (48,6%) des logements sociaux franciliens affichent un loyer hors charges inférieur ou égal à 6 euros par mètre carré de surface habitable.
Sur l’ensemble de la région, cela représente 535.237 logements HLM au 1er janvier 2012 avec des loyers très modestes (300 euros par mois hors charges pour un appartement de 50 mètres carrés). Mais en matière de logement social, c’est le plan de financement* qui détermine la catégorie des logements et non pas les prix à la location. Résultat, seuls 32.340 logements (2,8% du parc) sont considérés comme très sociaux* à cette même date en se basant sur la classification en fonction du plan de financement.
Toujours selon l’IAU, un peu moins du tiers (30,6%) des logements sociaux d’Ile-de-France présentent un loyer compris entre 6 et 7,50 euros par mètre carré, soit 336.600 logements aux loyers « classiques » selon la publication. L’effet de vases communicants est saisissant ici, puisque en se basant sur les plans de financement, 83,9% du parc HLM francilien se retrouvent dans cette catégorie. Enfin, 229.100 logements sociaux (20,8% du parc) sont qualifiés d’intermédiaires avec un loyer supérieur à 7,50 euros/m². En se basant sur les méthodes de financement en revanche, cette proportion est réduite à 13,3%.
Pour expliquer ce phénomène, l’IAU s’intéresse à l’ancienneté du parc HLM. « Les loyers sociaux les moins chers sont pour une grande part issus du dispositif ancien HLM ordinaire (HLMO) mis en place à partir de 1950 », expliquent les auteurs de l’étude. « Les HLMO représentent de fait deux tiers du parc social francilien le moins cher. » A l’inverse, les logements construits depuis 1977 ne comptent que pour 15,5% de cet ensemble. « Cette statistique signale qu’il est devenu difficile de produire des logements sociaux avec des niveaux de loyers au mètre carré proches de ceux des PLAI, notamment dans le centre de l’agglomération où le foncier est le plus cher », commentent les auteurs.
En définitive, l’étude montre que la classification actuelle des logements sociaux, catégorisés en fonction du plan de financement, n’est pas sans doute pas la plus pertinente pour mesurer le lien entre les ressources du ménage et le loyer qui lui est réclamé. C’est justement un point de contentieux entre la ministre du Logement Sylvia Pinel et les organismes HLM. La ministre avait fait part à la presse de sa volonté de voir attribuer les logements « en fonction des revenus du ménage que l’on souhaite accueillir lorsque le logement se libère ». Une idée qui ne suscite pas l’enthousiasme chez les acteurs du monde HLM, le système actuel permettant à chaque partie prenante du financement d’un immeuble de réserver un contingent de logements sociaux à attribuer. Un débat compliqué encore loin d’être achevé.
*Comme l’explique le ministère du Logement dans un document daté de septembre 2014, les logements sociaux sont « communément désignés par le prêt [accordé par l’Etat, Ndlr] qui a contribué à leur financement ».
**Les logements HLM les plus abordables relèvent des plafonds de ressources PLAI (prêt locatif aidé d’intégration)
Des sanctions plus fortes pour les communes récalcitrantes ?Le gouvernement s’apprêterait à sanctionner plus durement les communes en retard en matière de construction de logements sociaux. C’est en tout cas ce qu’affirme la radio Europe 1 mercredi 10 juin. Les maires indélicats pourraient perdre leurs prérogatives en matière de permis de construire au profit des préfets. Ces derniers pourraient également être habilités à bloquer des transactions immobilières ou à réquisitionner des logements privés vides pour loger des demandeurs en attente. Un peu plus de 1.000 communes se situent sous le quota de 20% de logements sociaux. |
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