Surloyer HLM : barèmes 2022 et calcul du SLS

Par Thibault Fingonnet
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Certains locataires d’un logement social paient un supplément de loyer en raison de revenus jugés élevés, appelé surloyer de solidarité (SLS) ou surloyer HLM. Comment calculer le SLS 2022 ? Quels sont les barèmes et plafonds applicables ? Explications sur le surloyer HLM.  

Le surloyer de solidarité (SLS), c’est quoi ?

Principe du surloyer HLM

Les locataires de logements sociaux doivent payer un supplément, nommé surloyer de solidarité (SLS), lorsque leurs revenus dépassent d’au moins 20% les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement social (voir les plafonds ici). Cette somme s’ajoute au loyer « normal » et aux charges.

Autrement dit, aucun surloyer ne s’applique à condition que le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20%.

Pour savoir qui doit s’acquitter d’un surloyer, les bailleurs sociaux s’appuient sur l’enquête de ressources menée annuellement. Dans ce cadre, les habitants doivent leur transmettre leur avis d’imposition (ou de non-imposition). En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une pénalité de 25 euros et risquent de se voir infliger le SLS maximal.

Les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’ensemble des personnes qui composent le foyer sont pris en compte, en sachant qu’il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année N-2 (revenus perçus en 2021, au regard de l’avis d’impôt ou de non-imposition de 2022, pour une enquête de ressources menée pour l’année 2023).

Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu’ils puissent vérifier qu’ils ne paient pas plus que prévu.

À SAVOIR : si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) par rapport à l’année N-1 (entre 2021 et 2022, par exemple), il doit informer le bailleur qui recalculera le montant du SLS. Si les documents justificatifs sont transmis dans un délai de trois mois suivant la constatation de la diminution des ressources, le nouveau montant du surloyer s’appliquera à compter du mois suivant l’événement. Sinon, il prendra effet à partir du mois qui suit l’envoi des documents justificatifs.

Enquête SLS 2023 : modalités et date limite d’envoi du questionnaire

Chaque année, les organismes HLM sont tenus par la réglementation de vérifier les ressources et la situation familiale de leurs locataires dans le cadre d’une enquête appelée « enquête SLS », « enquête ressources » ou « enquête locataires ».

Cette vérification s’opère au travers d’un questionnaire prérempli ou à remplir et à renvoyer par courrier ou par email à son bailleur social.

L’enquête SLS 2023 est destinée, en cas de dépassement du plafond de ressources, à déterminer l’éventuelle application d’un surloyer à compter de janvier 2023. La date limite d’envoi varie selon les organismes HLM, comme le montrent les exemples suivants :

  • avant le 30 octobre 2022 chez Inolya
  • avant le 30 octobre 2022 chez Immobilière 3F
  • avant le 1er décembre 2022 chez Habitats de Haute-Alsace
  • avant le 31 janvier 2023 chez Unicil

Concernant un SLS dû à compter du 1er janvier 2023, il convient de joindre avec son formulaire une copie de l’avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 et, si nécessaire, la copie d’un document attestant d’un changement de situation (livret de famille en cas de naissance ou de décès, par exemple).

En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une indemnité de retard de 25 euros (pénalité non remboursable) et risquent de se voir infliger le SLS maximal. Si le locataire du logement HLM ne répond pas au questionnaire deux années consécutives, il risque l’expulsion (disposition en vigueur depuis le 1er janvier 2018).

Départ du locataire en cas de dépassement du plafond

Certains locataires soumis au SLS peuvent être contraints de quitter leur logement social lorsque leurs revenus excèdent significativement les plafonds réglementaires. Depuis le 1er janvier 2018, les conditions ont été durcies : un locataire qui touche des revenus au moins deux fois et demi supérieurs à ces limites (dépassement de 150% ou plus contre un seuil 200% ou plus en vigueur jusqu’en 2017) pendant deux années consécutives doit libérer les lieux dans un délai de 18 mois soit un an et demi (contre un délai de trois ans auparavant). Le bailleur social doit lui rappeler cette échéance six mois avant la date fatidique.

Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources.

Si le locataire voit ses ressources retomber sous les limites imposées durant cette période de 18 mois (durée en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 3 ans auparavant), le locataire retrouve le bénéfice du maintien dans les lieux et n’aura pas à quitter le logement.

Depuis 1er janvier 2018, un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux s’applique. Est concerné le locataire qui ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficiera toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête.

À SAVOIR : les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d’autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.

Calcul du surloyer HLM 2022-2023

Formule de calcul du surloyer HLM

Le calcul du surloyer de solidarité n’est pas simple. Il s’appuie sur trois composantes : la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et un montant en euros/m² de surface habitable, le supplément de loyer de référence (SLR), selon la formule suivante :

Surloyer = surface habitable x CDPR x SLR

À SAVOIR : le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 30% des ressources du foyer (plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 25% auparavant).

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR est calculé selon un barème dont l’application se déclenche dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Ce barème comporte quatre tranches de dépassement. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut appliquer les valeurs du coefficient indiquées dans le barème ci-dessous :

Barème du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) général
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%0,27
21 à 59%0,06
60 à 149%0,08
A partir de 150%0,1

Exemple de calcul du coefficient à appliquer :
Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à :

  • 1ère tranche de dépassement de 20% : 0,27
  • 2ème tranche de dépassement (à partir de 21%) : 0,06 x 5 = 0,30 (0,06 pour chaque pourcentage de dépassement)
  • total : 0,27 + 0,30 = 0,57.

Le CDPR peut être modulé à la discrétion des bailleurs sociaux dans les zones tendues* où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base d’un barème différent, à savoir :

Barème du CDPR dans les zones tendues
Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%Entre 0,13 et 0,34
De 21 à 59%Entre 0,030 et 0,075
De 60 à 149%Entre 0,060 et 0,090
A partir de 150%Entre 0,090 et 0,105

La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).

*Les zones tendues sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014 (à consulter ici)

Le supplément de loyer de référence ou SLR

Le supplément de loyer de référence ou SLR est fixé selon un montant mensuel par mètre carré habitable. Le SLR varie en fonction de la localisation, selon qu’il se trouve en Île-de-France ou en province. En 2022, il s’établit à :

Montant du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable
En Île-de-FranceEn province
Zone géographiqueMontant mensuel par mètre carré habitableZone géographiqueMontant mensuel par mètre carré habitable
Paris et commune limitrophe de Paris2,81 eurosAgglomération ou communauté urbaine de plus de 100.000 habitants, commune rattachée à EPCI compétent en matière d'habitat et regroupant plus de 100.000 habitants, zone d'urbanisation, ville nouvelle



1,13 euro
Autre commune de l'agglomération parisienne, zone d'urbanisation, ville nouvelle
2,25 euros
Autres territoires en Île-de-France
1,13 euro
Autres territoires en province, Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte
0,28 euro

Le montant du supplément de loyer de référence est révisé au 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre de l’année précédente.

Exemple de calcul du surloyer HLM 2022

Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement à appliquer est de 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 2,78 euros/m² à Paris.

Le supplément de loyer de solidarité s’établit ainsi à : 40 x 0,57 x 2,78 = 63,38 euros.

Dans le cas d’un locataire qui dépasse de 150% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous 18 mois, le SLS est égal à : 40 x 9,91 x 2,78 = 1.102 euros (dans la limite de 30% des ressources du foyer).

Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2022

Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS en 2022 varient selon la localisation et le type de logement social.

ATTENTION : dans le cas d’un logement financé à l’aide d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), le locataire n’est pas soumis au paiement d’un surloyer, et ce, quels que soient ses revenus.

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM à Paris et dans les villes limitrophes 
Nombre de personnesType de personnesLogement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI



1
1 personne seule16.054 euros29.179 euros49.313 euros-
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité

26.166 euros


43.609 euros


56.692 euros


-








2
2 personnes26.166 euros43.609 euros56.692 euros-
Jeune couple34.298 euros57.167 euros74.317 euros-
1 personne seule avec 1 personne à charge
34.298 euros

57.167 euros

74.317 euros

-
2 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité

34.298 euros


57.167 euros


74.317 euros


-






3
3 personnes34.298 euros57.167 euros74.317 euros-
1 personne seule avec 2 personnes à charge
37.544 euros

68.254 euros

88.730 euros

-
3 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité 

37.544 euros


68.254 euros


88.730 euros


-






4
4 personnes37.544 euros68.254 euros88.730 euros-
1 personne seule avec 3 personnes à charge
44.662 euros

81.206 euros

105.568 euros

-
4 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité 

44.662 euros


81.206 euros


105.568 euros


-

 

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes)
Nombre de personnesType de personnesLogement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI



1
1 personne seule16.054 euros29.179 euros49.313 euros-
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité
26.166 euros

43.609 euros

56.692 euros

-








2
2 personnes26.166 euros43.609 euros56.692 euros-
Jeune couple31.452 euros52.421 euros68.147 euros-
1 personne seule avec 1 personne à charge
31.452 euros

52.421 euros

68.147 euros

-
2 personnes dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité

31.452 euros


52.421 euros


68.147 euros


-






3
3 personnes31.452 euros52.421 euros68.147 euros-
1 personne seule avec 2 personnes à charge
34.535 euros

62.791 euros

81.629 euros

-
3 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité

34.535 euros


62.791 euros


81.629 euros


-






4

4 personnes

34.535 euros

62.791 euros

81.629 euros

-
1 personne seule avec 3 personnes à charge
40.885 euros

74.333 euros

96.633 euros

-
4 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité

40.885 euros


74.333 euros


96.633 euros


-

 

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en province 



Nombre de personnes
Type de personnesLogement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI



1
1 personne seule13.951 euros25.367 euros32.977 euros-
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité

20.327 euros


33.877 euros


44.040 euros


-








2
2 personnes20.327 euros33.877 euros44.040 euros-
Jeune couple sans enfant 24.444 euros40.739 euros52.960 euros-
1 personne seule avec 1 personne à charge
24.444 euros

40.739 euros

52.960 euros

-
2 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité

24.444 euros


40.739 euros


52.960 euros


-








3
3 personnes24.444 euros40.739 euros52.960 euros-
1 personne seule avec 2 personnes à charge
27.198 euros

49.182 euros

63.937 euros

-
3 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité

27.198 euros


49.182 euros


63.937 euros


-






4
4 personnes27.198 euros49.182 euros63.937 euros-
1 personne seule avec 3 personnes à charge
31.823 euros

57.857 euros

75.214 euros

-
4 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité

31.823 euros


57.857 euros


75.214 euros


-

Pour rappel :
– PLAI : Prêt locatif aidé d’insertion
– PLUS : Prêt à usage locatif social
– PLS : Prêt locatif social
– PLI : Prêt locatif intermédiaire

Logement social : double plafonnement du supplément de loyer de solidarité

Conformément à une ordonnance du 15 mai 2019, un deuxième plafonnement du SLS vise certains locataires titulaires d’un bail de droit privé dont le logement a été acquis et conventionné à l’aide personnalisée au logement (APL) par un bailleur social et qui ont conclu un nouveau bail conforme à la convention APL.

Ce deuxième plafonnement entend éviter que ces locataires n’aient à acquitter un loyer supérieur à celui du parc privé. Chaque année, un arrêté du ministre chargé du Logement fixe les valeurs maximales du montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS, par mètre carré de surface habitable, en tenant compte des loyers moyens (en fonction de la variation annuelle du dernier IRL) constatés dans les différentes zones géographiques. 

Pour l’année 2022, ces valeurs sont définies comme suit, conformément à un arrêté du 29 novembre 2021 (paru au JO du 5 décembre 2021) :

Plafonnement du montant cumulé du loyer et du supplément de loyer de solidarité
Zones géographiquesValeurs maximales par mètre carré habitable
(loyer principal + SLS)
Logements situés à Paris, à Boulogne-Billancourt, à Levallois-Perret, à Neuilly-sur-Seine, à Saint-Mandé et à Vincennes24,92 euros
Logements situés dans le reste de la zone 1 bis16,97 euros
Logements situés en zone 115,60 euros
Logements situés en zone 211,48 euros
Logements situés en zone 310,42 euros
Source : arrêté du 29 novembre 2021 (Journal Officiel du 5 décembre 2021)

Réforme du surloyer HLM depuis 2018

Le gouvernement a durci le surloyer afin d’inciter plus fortement les locataires concernés à chercher un autre type de logement. La loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 a prévu de modifier plusieurs paramètres du SLS :

  • plafonnement du montant du SLS cumulé avec le montant du loyer principal à 30% des ressources du ménage contre 25% auparavant
  • le droit au maintien dans les lieux est perdu dès que les ressources du locataire sont, pendant deux années consécutives, supérieures à 150% des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux (PLS), contre 200% auparavant
  • lorsque les ressources du locataire ont dépassé ces plafonds, il a 18 mois pour quitter les lieux, contre 3 ans précédemment. Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources
  • création d’un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux, si le locataire ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficie toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête

Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.

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