Surloyer HLM : barèmes 2021 et calcul du SLS

Par Thibault Fingonnet
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Certains locataires d’un logement social paient un supplément de loyer en raison de revenus jugés élevés, appelé surloyer de solidarité (SLS) ou surloyer HLM. Comment calculer le SLS 2021 ? Quels sont les barèmes et plafonds applicables ? Explications sur le surloyer HLM.  

Le surloyer de solidarité (SLS), c’est quoi ?

Principe du surloyer HLM

Les locataires de logements sociaux doivent payer un supplément, nommé surloyer de solidarité (SLS), lorsque leurs revenus dépassent d’au moins 20% les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement social (voir les plafonds ici). Cette somme s’ajoute au loyer « normal » et aux charges.

Autrement dit, aucun surloyer ne s’applique à condition que le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20%.

Pour savoir qui doit s’acquitter d’un surloyer, les bailleurs sociaux s’appuient sur l’enquête de ressources menée annuellement. Dans ce cadre, les habitants doivent leur transmettre leur avis d’imposition (ou de non-imposition). En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une pénalité de 25 euros et risquent de se voir infliger le SLS maximal.

Les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’ensemble des personnes qui composent le foyer sont pris en compte, en sachant qu’il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année N-1 (revenus de 2020 pour une enquête de ressources menée pour l’année 2021).

Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu’ils puissent vérifier qu’ils ne paient pas plus que prévu.

À savoir : si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) par rapport à l’année N-1 (entre 2020 et 2021, par exemple), il doit informer le bailleur qui recalculera le montant du SLS. Si les documents justificatifs sont transmis dans un délai de trois mois suivant la constatation de la diminution des ressources, le nouveau montant du surloyer s’appliquera à compter du mois suivant l’événement. Sinon, il prendra effet à partir du mois qui suit l’envoi des documents justificatifs.

Enquête SLS 2021 : modalités et date limite d’envoi du questionnaire

Chaque année, les organismes HLM sont tenus par la réglementation de vérifier les ressources et la situation familiale de leurs locataires dans le cadre d’une enquête appelée « enquête SLS », « enquête ressources » ou « enquête locataires ».

Cette vérification s’opère au travers d’un questionnaire pré-rempli ou à remplir et à renvoyer par courrier ou par email à son bailleur social.

L’enquête SLS 2021 est destinée, en cas de dépassement du plafond de ressources, à déterminer l’éventuelle application d’un surloyer à compter de janvier 2021. La date limite d’envoi varie selon les organismes HLM, comme le montrent les exemples suivants :

  • avant le 5 novembre 2020 chez Inolya
  • avant le 25 novembre 2020 chez Immobilière 3F
  • avant le 1er décembre 2020 chez Habitats de Haute-Alsace
  • avant le 31 janvier 2021 chez Unicil

Il convient de joindre avec son formulaire une copie de l’avis d’imposition 2020 sur les revenus 2019 et, si nécessaire, la copie d’un document attestant d’un changement de situation (livret de famille en cas de naissance ou de décès, par exemple).

En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une indemnité de retard de 25 euros (pénalité non remboursable) et risquent de se voir infliger le SLS maximal. Si le locataire du logement HLM ne répond pas au questionnaire deux années consécutives, il risque l’expulsion (disposition en vigueur depuis le 1er janvier 2018).

Départ du locataire en cas de dépassement du plafond

Certains locataires soumis au SLS peuvent être contraints de quitter leur logement social lorsque leurs revenus excèdent significativement les plafonds réglementaires. Depuis le 1er janvier 2018, les conditions ont été durcies : un locataire qui touche des revenus au moins deux fois et demi supérieurs à ces limites (dépassement de 150% ou plus contre un seuil 200% ou plus en vigueur jusqu’en 2017) pendant deux années consécutives doit libérer les lieux dans un délai de 18 mois soit un an et demi (contre un délai de trois ans auparavant). Le bailleur social doit lui rappeler cette échéance six mois avant la date fatidique.

Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources.

Si le locataire voit ses ressources retomber sous les limites imposées durant cette période de 18 mois (durée en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 3 ans auparavant), le locataire retrouve le bénéfice du maintien dans les lieux et n’aura pas à quitter le logement.

Depuis 1er janvier 2018, un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux s’applique. Est concerné le locataire qui ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficiera toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête.

À savoir : les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d’autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.

Calcul du surloyer HLM 2021

Formule de calcul du surloyer HLM

Le calcul du surloyer de solidarité n’est pas simple. Il s’appuie sur trois composantes : la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et un montant en euros/m² de surface habitable, le supplément de loyer de référence (SLR), selon la formule suivante :

Surloyer = surface habitable x CDPR x SLR

À savoir : le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 30% des ressources du foyer (plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 25% auparavant).

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR est calculé selon un barème dont l’application se déclenche dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Ce barème comporte quatre tranches de dépassement. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut appliquer les valeurs du coefficient indiquées dans le barème ci-dessous :

Barème du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) général
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%0,27
21 à 59%0,06
60 à 149%0,08
A partir de 150%0,1

Exemple de calcul du coefficient à appliquer :
Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à :

  • 1ère tranche de dépassement de 20% : 0,27
  • 2ème tranche de dépassement (à partir de 21%) : 0,06 x 5 = 0,30 (0,06 pour chaque pourcentage de dépassement)
  • total : 0,27 + 0,30 = 0,57.

Le CDPR peut être modulé à la discrétion des bailleurs sociaux dans les zones tendues* où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base d’un barème différent, à savoir :

Barème du CDPR dans les zones tendues
Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%Entre 0,13 et 0,34
De 21 à 59%Entre 0,030 et 0,075
De 60 à 149%Entre 0,060 et 0,090
A partir de 150%Entre 0,090 et 0,105

La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).

*Les zones tendues sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014 (à consulter ici)

Le supplément de loyer de référence ou SLR

Le supplément de loyer de référence ou SLR est fixé selon un montant mensuel par mètre carré habitable. Le SLR varie en fonction de la localisation. En 2021, il s’établit à :

Montant du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation
ZoneMontant 2021
1 bis2,78 euros
12,23 euros
21,10 euro
30,26 euro

Le montant du supplément de loyer de référence est révisé au 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

La zone 1 bis correspond à Paris et aux communes limitrophes à la capitale
La zone 1 regroupe les autres communes de l’agglomération parisienne et les villes nouvelles d’Ile-de-France
La zone 2 rassemble le reste de l’Ile-de-France, les agglomérations de plus de 100.000 habitants et les villes nouvelles hors Ile-de-France
La zone 3 correspond au reste du territoire de France métropolitaine et au cinq départements d’outre-mer (Dom) : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte.

Exemple de calcul du surloyer HLM 2021

Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement à appliquer est de 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 2,78 euros/m² à Paris.

Le supplément de loyer de solidarité s’établit ainsi à : 40 x 0,57 x 2,78 = 63,38 euros.

Dans le cas d’un locataire qui dépasse de 150% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous 18 mois, le SLS est égal à : 40 x 9,91 x 2,78 = 1.102 euros (dans la limite de 30% des ressources du foyer).

Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2021

Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS en 2021 varient selon la localisation et le type de logement social.

ATTENTION : dans le cas d’un logement financé à l’aide d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), le locataire n’est pas soumis au paiement d’un surloyer, et ce, quels que soient ses revenus.

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM à Paris et dans les villes limitrophes 
Logement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
Personne seule13.268 euros24.116 euros31.351 euros-
Couple sans enfant21.626 euros36.042 euros46.855 euros-
Jeune couple sans enfant 28.348 euros47.247 euros61.421 euros-
Couple ou personne seule avec une personne à charge28.348 euros47.247 euros61.421 euros-
Avec deux personnes à charge31.029 euros56.410 euros73.333 euros-
Avec trois personnes à charge36.912 euros67.116 euros87.251 euros-
Avec quatre personnes à charge41.539 euros75.523 euros98.180 euros-
Par personne à charge supplémentaire + 4.628 euros+ 8.416 euros+ 10.941 euros-
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes)
Logement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
Personne seule13.268 euros24.116 euros31.351 euros-
Couple sans enfant21.626 euros36.042 euros46.855 euros-
Jeune couple sans enfant 25.995 euros43.325 euros56.323 euros-
Couple ou personne seule avec une personne à charge25.995 euros43.325 euros56.323 euros-
Avec deux personnes à charge28.543 euros51.897 euros67.466 euros-
Avec trois personnes à charge33.792 euros61.435 euros79.866 euros-
Avec quatre personnes à charge38.024 euros69.134 euros89.874 euros-
Par personne à charge supplémentaire + 4.235 euros+ 7.703 euros+ 10.014 euros-
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en province 
Logement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
Personne seule11.531 euros20.966 euros27.256 euros-
Couple sans enfant16.800 euros27.998 euros36.397 euros-
Jeune couple sans enfant 20.203 euros33.670 euros43.771 euros-
Couple ou personne seule avec une personne à charge20.203 euros33.670 euros43.771 euros-
Avec deux personnes à charge22.479 euros40.648 euros52.842 euros-
Avec trois personnes à charge26.300 euros47.818 euros62.163 euros-
Avec quatre personnes à charge29.641 euros53.891 euros70.058 euros-
Par personne à charge supplémentaire + 3.306 euros+ 6.011 euros+ 7.814 euros-

Pour rappel :
– PLAI : Prêt locatif aidé d’insertion
– PLUS : Prêt à usage locatif social
– PLS : Prêt locatif social
– PLI : Prêt locatif intermédiaire

Logement social : double plafonnement du supplément de loyer de solidarité

Conformément à une ordonnance du 15 mai 2019, un deuxième plafonnement du SLS vise certains locataires titulaires d’un bail de droit privé dont le logement a été acquis et conventionné à l’aide personnalisée au logement (APL) par un bailleur social et qui ont conclu un nouveau bail conforme à la convention APL.

Ce deuxième plafonnement entend éviter que ces locataires n’aient à acquitter un loyer supérieur à celui du parc privé. Chaque année, un arrêté du ministre chargé du Logement fixe les valeurs maximales du montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS, par mètre carré de surface habitable, en tenant compte des loyers moyens (en fonction de la variation annuelle du dernier IRL) constatés dans les différentes zones géographiques. 

Pour l’année 2021, ces valeurs sont définies comme suit, conformément à un arrêté du 4 décembre 2020 (paru au JO du 12 décembre 2020) :

Plafonnement du montant cumulé du loyer et du supplément de loyer de solidarité

Zones géographiques
Valeurs maximales par mètre carré habitable
(loyer principal + SLS)
Logements situés à Paris, à Boulogne-Billancourt, à Levallois-Perret, à Neuilly-sur-Seine, à Saint-Mandé et à Vincennes24,71 euros
Logements situés dans le reste de la zone 1 bis16,83 euros
Logements situés en zone 115,47 euros
Logements situés en zone 211,39 euros
Logements situés en zone 310,33 euros
Source : arrêté du 4 décembre 2020 (Journal Officiel du 12 décembre 2020)

Réforme du surloyer HLM depuis 2018

Le gouvernement a durci le surloyer afin d’inciter plus fortement les locataires concernés à chercher un autre type de logement. La loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 a prévu de modifier plusieurs paramètres du SLS :

  • plafonnement du montant du SLS cumulé avec le montant du loyer principal à 30% des ressources du ménage contre 25% auparavant
  • le droit au maintien dans les lieux est perdu dès que les ressources du locataire sont, pendant deux années consécutives, supérieures à 150% des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux (PLS), contre 200% auparavant
  • lorsque les ressources du locataire ont dépassé ces plafonds, il a 18 mois pour quitter les lieux, contre 3 ans précédemment. Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources
  • création d’un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux, si le locataire ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficie toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête

Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.

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