Surloyer HLM : barèmes 2017 et calcul du SLS

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Certains locataires d'un logement social paient un supplément de loyer en raison de revenus jugés élevés. Comment calculer le surloyer de solidarité (SLS) ? Quels sont les barèmes et plafonds applicables ? Explications.

Le calcul du surloyer de solidarité dans le logement social 

Sommaire

Définition du surloyer de solidarité

Calcul du surloyer HLM 2017
Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2017
Le point sur la réforme 2017 du surloyer

Le surloyer de solidarité, c'est quoi ?

Principe

Les locataires de logements sociaux doivent payer un supplément, nommé surloyer de solidarité (SLS), lorsque leurs revenus dépassent d'au moins 20% les plafonds de ressources à respecter pour l'attribution d'un logement social (voir les plafonds ici). Cette somme s'ajoute au loyer « normal » et aux charges.

Pour savoir qui doit s'acquitter d'un surloyer, les bailleurs sociaux s'appuient sur l'enquête de ressources menée annuellement. Dans ce cadre, les habitants doivent leur transmettre leur avis d'imposition (ou de non-imposition). En l'absence de réponse dans un délai d'un mois, les locataires s'exposent à une pénalité de 25 euros et risquent se voir infliger le SLS maximal.

Les revenus fiscaux de référence (RFR) de l'ensemble des personnes qui composent le foyer sont pris en compte, en sachant qu'il s'agit des revenus de l'année n-2 (revenus de 2015 pour une enquête de ressources menée en 2017).

Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu'ils puissent vérifier qu'ils ne paient pas plus que prévu.

A savoir : Si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) entre les années n-2 et n-1 (entre 2015 et 2016 par exemple), il peut demander à ce que les ressources de l'année n-1 soient prises en considération pour lui éviter de payer un surloyer alors que ses revenus ont baissé.


Départ du locataire

Certains locataires soumis au SLS peuvent être contraints de quitter leur logement social lorsque leurs revenus excèdent significativement les plafonds réglementaires. Ainsi, un locataire qui touche des revenus au moins trois fois supérieurs à ces limites (dépassement de 200% ou plus) pendant deux années consécutives doit libérer les lieux dans un délai de trois ans. Le bailleur social doit lui rappeler cette échéance six mois avant la date fatidique.

Si le locataire voit ses ressources retomber sous les limites imposées durant cette période de trois ans, le locataire retrouve le bénéfice du maintien dans les lieux et n'aura pas à quitter le logement.

A savoir : Les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d'autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.


Calcul du surloyer HLM 2017

Le calcul du surloyer de solidarité n'a rien d'une évidence. Il s'appuie sur la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et un montant en euros/m² de surface habitable, le supplément de loyer de référence (SLR), selon la formule suivante :

Surloyer = surface habitable x CDPR x SLR

A savoir : Le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 25% des ressources du foyer.


Le coefficient de dépassement du plafond de ressources

Le CDPR est calculé sur la base d'un coefficient qui s'applique dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut relever ce coefficient par les valeurs indiquées dans le barème ci-dessous :

Barème du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) général
Dépassement Valeur du coefficient
20% 0,27
21 à 59% 0,06
60 à 149% 0,08
A partir de 150% 0,1
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation

Exemple : Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à 0,27 (20%) + 0,06 x 5 (de 21 à 25%, pour chaque pourcentage) = 0,27 + 0,30 = 0,57.


Le CDPR peut être modulé à la discrétion des bailleurs sociaux dans les zones tendues*. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base d'un barème différent, à savoir :

Barème du CDPR dans les zones tendues
Dépassement Valeur du coefficient
20% Entre 0,13 et 0,34
De 21 à 59% Entre 0,030 et 0,075
De 60 à 149% Entre 0,060 et 0,090
A partir de 150% Entre 0,090 et 0,105
Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l'habitation

La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).

*Les zones tendues sont délimitées par l'arrêté du 30 septembre 2014 (à consulter ici)

Le supplément de loyer de référence

Le SLR varie en fonction de la localisation. En 2017, il s'établit à :

Montant du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable
Zone Montant 2017
1 bis 2,68 euros
1 2,14 euros
2 1,07 euro
3 0,27 euro
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation

Ici, la zone 1 bis correspond à Paris et les communes limitrophes à la capitale, la zone 1 regroupe les autres communes de l'agglomération parisienne, la zone 2 rassemble le reste de l'Ile-de-France et les agglomérations de plus de 100.000 habitants et la zone 3 correspond au reste du territoire.

Exemple de SLS : Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement à appliquer est de 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 2,68 euros/m² dans la capitale.

Le supplément de loyer de solidarité s'établit ainsi à : 40 x 0,57 x 2,68 = 61,10 euros.

Dans le cas d'un locataire qui dépasse de 200% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous trois ans, le SLS est égal à : 40 x 14,91 x 2,68 = 1.598 euros (dans la limite de 25% des ressources du foyer).


Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2017

Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS varient selon la localisation et le type de logement social.

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM à Paris et dans les villes limitrophes 
  Logement financé par un PLAI Logement financé par un PLUS Logement financé par un PLS Logement financé par un PLI
Personne seule 15.280 euros 27.775 euros 36.108 euros 49.996 euros
Couple sans enfant 24.907 euros 41.512 euros 53.965 euros 74.720 euros
Jeune couple sans enfant*  32.648 euros 54.416 euros 70.741 euros 89.819 euros
Couple ou personne seule** avec une personne à charge 32.648 euros 54.416 euros 70.741 euros 89.819 euros
Avec deux personnes à charge 35.737 euros 64.969 euros 84.460 euros 107.587 euros
Avec trois personnes à charge 42.512 euros 77.300 euros 100.490 euros 127.362 euros
Avec quatre personnes à charge 47.842 euros 86.983 euros 113.078 euros 143.322 euros
Par personne à charge supplémentaire  + 5.330 euros + 9.692 euros + 12.600 euros + 15.968 euros

 

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en Ile-de-France (hors Paris et villes limitrophes)
  Logement financé par un PLAI Logement financé par un PLUS Logement financé par un PLS Logement financé par un PLI
Personne seule 15.280 euros 27.775 euros 36.108 euros 38.636 euros
Couple sans enfant 24.907 euros 41.512 euros 53.965 euros 51.594 euros
Jeune couple sans enfant  29.939 euros 49.900 euros 64.870 euros 62.047 euros
Couple ou personne seule avec une personne à charge 29.939 euros 49.900 euros 64.870 euros 62.047 euros
Avec deux personnes à charge 32.873 euros 59.771 euros 77.702 euros 74.905 euros
Avec trois personnes à charge 38.918 euros 70.757 euros 91.984 euros 88.118 euros
Avec quatre personnes à charge 43.794 euros 79.624 euros 103.511 euros 99.308 euros
Par personne à charge supplémentaire  + 4.878 euros + 8.872 euros + 11.533 euros + 11.076 euros

 

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en province 
  Logement financé par un PLAI Logement financé par un PLUS Logement financé par un PLS Logement financé par un PLI
Personne seule 13.280 euros 24.148 euros 31.392 euros 33.806 euros
Couple sans enfant 19.350 euros 32.246 euros 41.921 euros 45.145 euros
Jeune couple sans enfant  23.268 euros 38.779 euros 50.413 euros 54.290 euros
Couple ou personne seule avec une personne à charge 23.268 euros 38.779 euros 50.413 euros 54.290 euros
Avec deux personnes à charge 25.890 euros 46.816 euros 60.860 euros 65.542 euros
Avec trois personnes à charge 30.292 euros 55.074 euros 71.597 euros 77.104 euros
Avec quatre personnes à charge 34.138 euros 62.068 euros 80.688 euros 86.894 euros
Par personne à charge supplémentaire  + 3.808 euros + 6.923 euros + 9.000 euros + 9.692 euros

 

Réforme du surloyer HLM pour 2018

Le gouvernement entend durcir le surloyer afin d'inciter plus fortement les locataires concernés à chercher un autre type de logement. Le projet de loi Egalité et citoyenneté propose ainsi de modifier deux paramètres du SLS : les locataires dont les ressources dépassent d'au moins 150% les plafonds réglementaires seraient ainsi contraints au départ dans un délai de 18 mois.

La réforme doit entrer en vigueur au 1er janvier 2018.


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