Surloyer HLM : barèmes 2026 et calcul du SLS

Le surloyer de solidarité (SLS), c’est quoi ?

Principe du surloyer HLM

Le surloyer de solidarité (SLS) s’applique aux locataires HLM dont les ressources dépassent de plus de 20% les plafonds réglementaires d’accès au logement social. Il s’ajoute au loyer et aux charges. En dessous de ce seuil de 20%, aucun surloyer n’est dû.

Le surloyer est recalculé chaque année à partir des revenus déclarés par le locataire. Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu’ils puissent vérifier qu’ils ne paient pas plus que prévu.

➡️ Les locataires bénéficiant de l’APL ou de l’AL sont exonérés du SLS. Certains logements sont également exclus du dispositif selon leur mode de financement ou leur zone géographique.

À SAVOIR : si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) par rapport à l’année N-1 (entre 2025 et 2026, par exemple), il doit informer le bailleur qui recalculera le montant du SLS. Si les documents justificatifs sont transmis dans un délai de trois mois suivant la constatation de la diminution des ressources, le nouveau montant du surloyer s’appliquera à compter du mois suivant l’événement. Sinon, il prendra effet à partir du mois qui suit l’envoi des documents justificatifs.

Enquête SLS 2026 : modalités et date limite d’envoi du questionnaire

Chaque année, la loi oblige les bailleurs sociaux à mener une enquête sur les ressources et la situation familiale de leurs locataires. Cette enquête, appelée « enquête SLS », « enquête ressources » ou « enquête locataires », permet de vérifier la situation familiale et les ressources du foyer afin de déterminer si un surloyer doit être appliqué à partir de janvier de l’année suivante.

Cette vérification s’opère au travers d’un questionnaire prérempli ou à remplir et à renvoyer par courrier ou par email à son bailleur social.

Pour l’enquête SLS 2026, les dates limite d’envoi variaient selon les organismes HLM. Voici le calendrier qui s’appliquaient pour les organismes suivants :

• Seqens (filiale d’Action logement) : avant le 7 novembre 2025 ;
• ACM Habitat (premier bailleur social d’Occitanie) : avant le 7 novembre 2025 ;
• Inolya (premier bailleur social du Calvados) : avant le 27 octobre 2025 ;
• Seine Ouest Habitat et Patrimoine : avant le 31 octobre 2025 ;
• Manche Habitat : avant le 13 novembre 2026

Les locataires doivent fournir le questionnaire complété, la copie des quatre pages de l’avis d’imposition ou de non-imposition (celui de 2025 sur les revenus 2024, pour l’enquête SLS 2026), ainsi que tout justificatif attestant d’un changement de situation (naissance, décès, divorce, baisse de ressources…).

En l’absence de réponse du locataire, le bailleur peut appliquer un SLS forfaitaire maximal et facturer des frais de dossier de 25 euros non remboursables.

Départ du locataire en cas de dépassement du plafond

Depuis le 1^er janvier 2018, un locataire, dont les revenus dépassent d’au moins 150% les plafonds d’accès au logement social pendant deux années consécutives, est tenu de quitter son logement dans un délai de 18 mois. Le bailleur doit l’en informer six mois avant l’échéance. Si les ressources financières du locataire repassent sous les plafonds durant ce délai de 18 mois, il retrouve son droit au maintien dans les lieux.

Depuis cette même date, un locataire qui ne répond pas à l’enquête SLS annuelle deux années consécutives perd également son droit au maintien dans les lieux. Il peut toutefois le recouvrer s’il communique les documents et les renseignements nécessaires à cette enquête dans les 18 mois suivants.

À SAVOIR : les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d’autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.

Calcul du surloyer HLM 2026

Formule de calcul du surloyer HLM

Le surloyer se calcule à partir de trois éléments :

• la surface habitable du logement (SH), exprimée en mètres carrés (m²) ;
• le coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) ;
• le supplément de loyer de référence (SLR), exprimé en euros par m².

La formule réglementaire utilisée par les bailleurs sociaux est la suivante :
Surloyer = SH x CDPR x SLR

Le résultat correspond au montant mensuel du SLS, qui s’ajoute au loyer principal.

À SAVOIR : le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 30% des ressources du foyer (plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 25% auparavant).

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) s’applique dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Il dépend du niveau de dépassement des revenus du locataire par rapport aux plafonds de ressources du logement social.

Le barème comporte quatre tranches de dépassement. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut appliquer les valeurs du coefficient indiquées dans le barème ci-dessous :

Source : article R441-21 du Code de la construction et de l’habitation

Exemple de calcul du coefficient à appliquer :
Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à :

• 1ère tranche de dépassement de 20% : 0,27
• 2ème tranche de dépassement (à partir de 21%) : 0,06 x 5 = 0,30 (0,06 pour chaque pourcentage de dépassement)
• total : 0,27 + 0,30 = 0,57.

Dans les zones tendues, où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande (elles sont déterminées par l’arrêté du 30 septembre 2014, paru au Journal officiel du 14 octobre 2014), les bailleurs sociaux peuvent moduler le CDPR selon un barème adapté. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base du barème suivant :

Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l’habitation

La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).

Le supplément de loyer de référence ou SLR

Le supplément de loyer de référence (SLR) est un montant mensuel en euros par mètre carré de surface habitable, révisé chaque année au 1^er janvier par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre de l’année précédente.

Pour 2026, les valeurs du SLR sont ainsi fixées :

Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l’habitation

Exemple de calcul du surloyer HLM 2026

Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement (CDPR) à appliquer est de de 0,27 + (5 x 0,06), soit 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 3,11 euros/m² à Paris.

Le supplément de loyer de solidarité s’établit ainsi à : 40 x 0,57 x 3,11 = 70,91 euros.

Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2026

Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS varient selon la localisation et le type de logement social (un prêt locatif aidé d’intégration [PLAI], un prêt locatif à usage social [PLUS] ou un prêt locatif social [PLS]).

➡️ Les logements PLI ne sont pas soumis au paiement d’un surloyer, et ce, quels que soient les revenus des locataires.

Les seuils de déclenchement appliqués en 2026 figurent dans les tableaux ci-dessous :

 

 

 

Logement social : double plafonnement du supplément de loyer de solidarité

Conformément à une ordonnance du 15 mai 2019, prise en application de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), un deuxième plafonnement du SLS vise certains locataires titulaires d’un bail de droit privé dont le logement a été acquis et conventionné à l’aide personnalisée au logement (APL) par un bailleur social et qui ont conclu un nouveau bail conforme à la convention APL.

Il s’ajoute au premier plafond de droit commun qui s’applique dès lors que le total du loyer principal et du surloyer dépasse 30% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

Ce second plafonnement entend éviter que ces locataires n’aient à acquitter un loyer supérieur à celui du parc privé. Il concerne le montant maximal du surloyer au mètre carré. La réglementation fixe chaque année des plafonds de SLS selon la zone géographique du logement.

Pour l’année 2026, ces valeurs sont définies comme suit :

Source : arrêté du 19 décembre 2025, paru au Journal officiel du 30 décembre 2025

Chaque année, un arrêté du ministre chargé du Logement fixe les valeurs maximales du montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS, par mètre carré de surface habitable, en tenant compte des loyers moyens (en fonction de la variation annuelle du dernier IRL) constatés dans les différentes zones géographiques.