Surloyer HLM : barèmes 2024 et calcul du SLS

Par Thibault Fingonnet
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Certains locataires d’un logement social paient un supplément de loyer en raison de revenus jugés élevés, appelé surloyer de solidarité (SLS) ou surloyer HLM. Comment calculer le SLS 2024 ? Quels sont les barèmes et plafonds applicables ? Explications sur le surloyer HLM.  

Le surloyer de solidarité (SLS), c’est quoi ?

Principe du surloyer HLM

Les locataires de logements sociaux doivent payer un supplément, nommé surloyer de solidarité (SLS), lorsque leurs revenus dépassent d’au moins 20% les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement social (voir les plafonds ici). Cette somme s’ajoute au loyer « normal » et aux charges.

Autrement dit, aucun surloyer ne s’applique à condition que le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20%.

Pour savoir qui doit s’acquitter d’un surloyer, les bailleurs sociaux s’appuient sur l’enquête de ressources menée annuellement. Dans ce cadre, les habitants doivent leur transmettre leur avis d’imposition (ou de non-imposition). En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une pénalité de 25 euros et risquent de se voir infliger le SLS maximal.

Les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’ensemble des personnes qui composent le foyer sont pris en compte, en sachant qu’il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année N-2 (revenus perçus en 2022, au regard de l’avis d’impôt ou de non-imposition de 2023, pour une enquête de ressources menée pour l’année 2024 ; revenus perçus en 2023, au regard de l’avis d’impôt ou de non-imposition de 2024, pour une enquête de ressources menée pour l’année 2025).

Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu’ils puissent vérifier qu’ils ne paient pas plus que prévu.

À SAVOIR : si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) par rapport à l’année N-1 (entre 2023 et 2024, par exemple), il doit informer le bailleur qui recalculera le montant du SLS. Si les documents justificatifs sont transmis dans un délai de trois mois suivant la constatation de la diminution des ressources, le nouveau montant du surloyer s’appliquera à compter du mois suivant l’événement. Sinon, il prendra effet à partir du mois qui suit l’envoi des documents justificatifs.

Enquête SLS 2024 : modalités et date limite d’envoi du questionnaire

Chaque année, les organismes HLM sont tenus par la réglementation de vérifier les ressources et la situation familiale de leurs locataires dans le cadre d’une enquête appelée « enquête SLS », « enquête ressources » ou « enquête locataires ».

Cette vérification s’opère au travers d’un questionnaire prérempli ou à remplir et à renvoyer par courrier ou par email à son bailleur social.

L’enquête SLS 2024 est destinée, en cas de dépassement du plafond de ressources, à déterminer l’éventuelle application d’un surloyer à compter de janvier 2024. La date limite d’envoi varie selon les organismes HLM, comme le montrent les exemples suivants :

  • avant le 27 octobre 2023 chez Inolya
  • avant le 6 décembre 2023 chez Habitats de Haute-Alsace
  • avant le 31 janvier 2024 chez Unicil

Concernant un SLS dû à compter du 1er janvier 2024, il convient de joindre avec son formulaire une copie de l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et, si nécessaire, la copie d’un document attestant d’un changement de situation (livret de famille en cas de naissance ou de décès, par exemple).

En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une indemnité de retard de 25 euros (pénalité non remboursable) et risquent de se voir infliger le SLS maximal. Si le locataire du logement HLM ne répond pas au questionnaire deux années consécutives, il risque l’expulsion (disposition en vigueur depuis le 1er janvier 2018).

Départ du locataire en cas de dépassement du plafond

Certains locataires soumis au SLS peuvent être contraints de quitter leur logement social lorsque leurs revenus excèdent significativement les plafonds réglementaires. Depuis le 1er janvier 2018, les conditions ont été durcies : un locataire qui touche des revenus au moins deux fois et demi supérieurs à ces limites (dépassement de 150% ou plus contre un seuil 200% ou plus en vigueur jusqu’en 2017) pendant deux années consécutives doit libérer les lieux dans un délai de 18 mois soit un an et demi (contre un délai de trois ans auparavant). Le bailleur social doit lui rappeler cette échéance six mois avant la date fatidique.

Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources.

Si le locataire voit ses ressources retomber sous les limites imposées durant cette période de 18 mois (durée en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 3 ans auparavant), le locataire retrouve le bénéfice du maintien dans les lieux et n’aura pas à quitter le logement.

Depuis 1er janvier 2018, un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux s’applique. Est concerné le locataire qui ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficiera toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête.

À SAVOIR : les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d’autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.

Calcul du surloyer HLM 2024

Formule de calcul du surloyer HLM

Le calcul du surloyer de solidarité n’est pas simple. Il s’appuie sur trois composantes : la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et un montant en euros/m² de surface habitable, le supplément de loyer de référence (SLR), selon la formule suivante :

Surloyer = surface habitable x CDPR x SLR

À SAVOIR : le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 30% des ressources du foyer (plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 25% auparavant).

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR est calculé selon un barème dont l’application se déclenche dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Ce barème comporte quatre tranches de dépassement. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut appliquer les valeurs du coefficient indiquées dans le barème ci-dessous :

Barème du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) général
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%0,27
21 à 59%0,06
60 à 149%0,08
A partir de 150%0,1

 

Exemple de calcul du coefficient à appliquer :
Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à :

  • 1ère tranche de dépassement de 20% : 0,27
  • 2ème tranche de dépassement (à partir de 21%) : 0,06 x 5 = 0,30 (0,06 pour chaque pourcentage de dépassement)
  • total : 0,27 + 0,30 = 0,57.

Le CDPR peut être modulé à la discrétion des bailleurs sociaux dans les zones tendues* où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base d’un barème différent, à savoir :

Barème du CDPR dans les zones tendues
Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%Entre 0,27
De 21 à 59%0,06 pour chaque nombre entier de l'intervalle
De 60 à 149%
0,08 pour chaque nombre entier de l'intervalle
A partir de 150%0,1 pour chaque nombre entier de l'intervalle

 

La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).

*Les zones tendues sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014 (à consulter ici)

Le supplément de loyer de référence ou SLR

Le supplément de loyer de référence ou SLR est fixé selon un montant mensuel par mètre carré habitable. Le SLR varie en fonction de la localisation, selon qu’il se trouve en Île-de-France ou en province. En 2024, il s’établit à :

Montant du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable
En Île-de-FranceEn province
Zone géographiqueMontant mensuel par mètre carré habitableZone géographiqueMontant mensuel par mètre carré habitable
Paris et commune limitrophe de Paris2,91 eurosAgglomération ou communauté urbaine de plus de 100.000 habitants, commune rattachée à EPCI compétent en matière d'habitat et regroupant plus de 100.000 habitants, zone d'urbanisation, ville nouvelle

1,17 euro
Autre commune de l'agglomération parisienne, zone d'urbanisation, ville nouvelle2,33 euros
Autres territoires en Île-de-France1,17 euroAutres territoires en province, Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte0,29 euro

 

Le montant du supplément de loyer de référence est révisé au 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre de l’année précédente.

Exemple de calcul du surloyer HLM 2024

Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement à appliquer est de 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 2,78 euros/m² à Paris.

Le supplément de loyer de solidarité s’établit ainsi à : 40 x 0,57 x 2,91 = 66,35 euros.

Dans le cas d’un locataire qui dépasse de 150% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous 18 mois, le SLS est égal à : 40 x 9,91 x 2,91 = 1.153,52 euros (dans la limite de 30% des ressources du foyer).

Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2024

Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS varient selon la localisation et le type de logement social.

Les seuils de déclenchement appliqués en 2024 figurent dans les tableaux ci-dessous.

ATTENTION : dans le cas d’un logement financé à l’aide d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), le locataire n’est pas soumis au paiement d’un surloyer, et ce, quels que soient ses revenus.

Seuils 2024 de déclenchement du surloyer pour un logement HLM à Paris et dans les villes limitrophes 
Nombre de personnesType de personnesLogement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
11 personne seule17.197 euros31.252 euros40.628 euros-

2
2 personnes28.026 euros46.710 euros60.723 euros-
Jeune couple26.181 euros61.230 euros79.599 euros-
1 personne seule avec 1 personne à charge26.181 euros61.230 euros79.599 euros-
33 personnes26.181 euros61.230 euros79.599 euros-
1 personne seule avec 2 personnes à charge40.213 euros73.105 euros95.036 euros-
44 personnes40.213 euros73.105 euros95.036 euros-
1 personne seule avec 3 personnes à charge47.835 euros86.978 euros113.071 euros-

5
5 personnes47.835 euros86.978 euros113.071 euros-
1 personne seule avec 4 personnes à charge53.8336 euros97.874 euros127.236 euros-

 

Seuils 2024 de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes)
Nombre de personnesType de personnesLogement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
11 personne seule17.194 euros31.252 euros40.628 euros-

2
2 personnes28.026 euros46.710 euros60.723 euros-
Jeune couple33.688,80 euros56.146 euros72.990 euros-
1 personne seule avec 1 personne à charge33.688,80 euros56.146 euros72.990 euros-
33 personnes33.688,80 euros56.146 euros72.990 euros-
1 personne seule avec 2 personnes à charge36.988 euros67.255 euros87.431 euros-
44 personnes36.988 euros67.255 euros87.431 euros-
1 personne seule avec 3 personnes à charge43.791 euros79.616 euros103.501 euros-

5
5 personnes43.791 euros79.616 euros103.501 euros-
1 personne seule avec 4 personnes à charge49.276 euros89.594 euros116.472 euros-

 

Seuils 2024 de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en province 

Nombre de personnes
Type de personnesLogement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
11 personne seule14.942 euros27.170 euros35.321 euros-


2
2 personnes21.771 euros36.285 euros47.171 euros-
Jeune couple sans enfant 26.181 euros43.634 euros56.724 euros-
1 personne seule avec 1 personne à charge26.181 euros43.634 euros56.724 euros-



3
3 personnes26.181 euros43.634 euros56.724 euros-
1 personne seule avec 2 personnes à charge29.131 euros52.678 euros68.482 euros-


4
4 personnes29.131 euros52.678 euros68.482 euros-
1 personne seule avec 3 personnes à charge34.084 euros61.969 euros80.559 euros-

5
5 personnes34.084 euros61.969 euros80.559 euros-
1 personne seule avec 4 personnes à charge38.412 euros69.840 euros90.792 euros-

 

Pour rappel :

  • PLAI : Prêt locatif aidé d’insertion
  • PLUS : Prêt à usage locatif social
  • PLS : Prêt locatif social
  • PLI : Prêt locatif intermédiaire

Logement social : double plafonnement du supplément de loyer de solidarité

Conformément à une ordonnance du 15 mai 2019, un deuxième plafonnement du SLS vise certains locataires titulaires d’un bail de droit privé dont le logement a été acquis et conventionné à l’aide personnalisée au logement (APL) par un bailleur social et qui ont conclu un nouveau bail conforme à la convention APL.

Ce deuxième plafonnement entend éviter que ces locataires n’aient à acquitter un loyer supérieur à celui du parc privé. Chaque année, un arrêté du ministre chargé du Logement fixe les valeurs maximales du montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS, par mètre carré de surface habitable, en tenant compte des loyers moyens (en fonction de la variation annuelle du dernier IRL) constatés dans les différentes zones géographiques. 

Pour l’année 2024, ces valeurs sont définies comme suit, conformément à un arrêté du 11 décembre 2023 (paru au JO du 17 décembre 2023) :

Plafonnement du montant cumulé du loyer et du supplément de loyer de solidarité
Zones géographiquesValeurs maximales par mètre carré habitable
(loyer principal + SLS)
Logements situés à Paris, à Boulogne-Billancourt, à Levallois-Perret, à Neuilly-sur-Seine, à Saint-Mandé et à Vincennes26,69 euros
Logements situés dans le reste de la zone 1 bis18,17 euros
Logements situés en zone 116,70 euros
Logements situés en zone 212,29 euros
Logements situés dans la Collectivité de Corse10,84 euros
Logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte 10,95 euros
Logements situés dans le reste de la zone 311,16 euros
Source : arrêté du 11 décembre 2023 (Journal Officiel du 17 décembre 2023)

 

Réforme du surloyer HLM depuis 2018

Le gouvernement a durci le surloyer afin d’inciter plus fortement les locataires concernés à chercher un autre type de logement. La loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 a prévu de modifier plusieurs paramètres du SLS :

  • plafonnement du montant du SLS cumulé avec le montant du loyer principal à 30% des ressources du ménage contre 25% auparavant
  • le droit au maintien dans les lieux est perdu dès que les ressources du locataire sont, pendant deux années consécutives, supérieures à 150% des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux (PLS), contre 200% auparavant
  • lorsque les ressources du locataire ont dépassé ces plafonds, il a 18 mois pour quitter les lieux, contre 3 ans précédemment. Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources
  • création d’un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux, si le locataire ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficie toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête

Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.

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