Surloyer HLM : barèmes 2020 et calcul du SLS


Certains locataires d'un logement social paient un supplément de loyer en raison de revenus jugés élevés, appelé surloyer de solidarité (SLS) ou surloyer HLM. Comment calculer le SLS 2020 ? Quels sont les barèmes et plafonds applicables ? Explications sur le surloyer HLM.  

Le surloyer de solidarité (SLS), c’est quoi ?

Principe du surloyer HLM

Les locataires de logements sociaux doivent payer un supplément, nommé surloyer de solidarité (SLS), lorsque leurs revenus dépassent d’au moins 20% les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement social (voir les plafonds ici). Cette somme s’ajoute au loyer « normal » et aux charges.

Autrement dit, aucun surloyer ne s’applique à condition que le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20%.

Pour savoir qui doit s’acquitter d’un surloyer, les bailleurs sociaux s’appuient sur l’enquête de ressources menée annuellement. Dans ce cadre, les habitants doivent leur transmettre leur avis d’imposition (ou de non-imposition). En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une pénalité de 25 euros et risquent de se voir infliger le SLS maximal.

Les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’ensemble des personnes qui composent le foyer sont pris en compte, en sachant qu’il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année n-2 (revenus de 2018 pour une enquête de ressources menée pour l’année 2020).

Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu’ils puissent vérifier qu’ils ne paient pas plus que prévu.

À savoir : Si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) entre les années n-2 et n-1 (entre 2018 et 2019, par exemple), il peut demander à ce que les ressources de l’année n-1 soient prises en considération pour lui éviter de payer un surloyer alors que ses revenus ont baissé.

Enquête SLS 2020 : modalités et date limite d’envoi du questionnaire

Chaque année, les organismes HLM sont tenus par la réglementation de vérifier les ressources et la situation familiale de leurs locataires dans le cadre d’une enquête appelée « enquête SLS », « enquête ressources » ou « enquête locataires ».

Cette vérification s’opère au travers d’un questionnaire pré-rempli ou à remplir et à renvoyer par courrier ou par email à son bailleur social.

L’enquête SLS 2020 est destinée, en cas de dépassement du plafond de ressources, à déterminer l’éventuelle application d’un surloyer à partir de janvier 2020. La date limite d’envoi varie selon les organismes HLM comme le montrent les exemples suivants :

  • avant le 6 décembre 2019 chez Immobilière 3F
  • le 29 novembre 2019 au plus tard chez Seminor
  • avant le 31 janvier 2020 chez Unicil

Il convient de joindre avec son formulaire une copie de l’avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018 et, si nécessaire, la copie d’un document attestant d’un changement de situation (livret de famille en cas de naissance ou de décès, par exemple).

En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une indemnité de retard de 25 euros (pénalité non remboursable) et risquent de se voir infliger le SLS maximal. Si le locataire du logement HLM ne répond pas au questionnaire deux années consécutives, il risque l’expulsion (disposition en vigueur depuis le 1er janvier 2018).

Départ du locataire en cas de dépassement du plafond

Certains locataires soumis au SLS peuvent être contraints de quitter leur logement social lorsque leurs revenus excèdent significativement les plafonds réglementaires. Depuis le 1er janvier 2018, les conditions ont été durcies : un locataire qui touche des revenus au moins deux fois et demi supérieurs à ces limites (dépassement de 150% ou plus contre un seuil 200% ou plus en vigueur jusqu’en 2017) pendant deux années consécutives doit libérer les lieux dans un délai de 18 mois soit un an et demi (contre un délai de trois ans auparavant). Le bailleur social doit lui rappeler cette échéance six mois avant la date fatidique.

Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources.

Si le locataire voit ses ressources retomber sous les limites imposées durant cette période de 18 mois (durée en vigueur depuis le 1er janvier 2018 contre 3 ans auparavant), le locataire retrouve le bénéfice du maintien dans les lieux et n’aura pas à quitter le logement.

Depuis 1er janvier 2018, un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux s’applique. Est concerné le locataire qui ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficiera toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête.

À savoir : Les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d’autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.

Calcul du surloyer HLM 2020

Formule de calcul du surloyer HLM

Le calcul du surloyer de solidarité n’est pas simple. Il s’appuie sur trois composantes : la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et un montant en euros/m² de surface habitable, le supplément de loyer de référence (SLR), selon la formule suivante :

Surloyer = surface habitable x CDPR x SLR

À savoir : Le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 30% des ressources du foyer (plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 25% auparavant).

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR

Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR est calculé selon un barème dont l’application se déclenche dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Ce barème comporte quatre tranches de dépassement. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut appliquer les valeurs du coefficient indiquées dans le barème ci-dessous :

Barème du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) général
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%0,27
21 à 59%0,06
60 à 149%0,08
A partir de 150%0,1

Exemple de calcul du coefficient à appliquer :
Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à :
– 1ère tranche de dépassement de 20% : 0,27
– 2ème tranche de dépassement (à partir de 21%) : 0,06 x 5 = 0,30 (0,06 pour chaque pourcentage de dépassement)
– total : 0,27 + 0,30 = 0,57.

Le CDPR peut être modulé à la discrétion des bailleurs sociaux dans les zones tendues* où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base d’un barème différent, à savoir :

Barème du CDPR dans les zones tendues
Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l'habitation
DépassementValeur du coefficient
20%Entre 0,13 et 0,34
De 21 à 59%Entre 0,030 et 0,075
De 60 à 149%Entre 0,060 et 0,090
A partir de 150%Entre 0,090 et 0,105

La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).

*Les zones tendues sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014 (à consulter ici)

Le supplément de loyer de référence ou SLR

Le supplément de loyer de référence ou SLR est fixé selon un montant mensuel par mètre carré habitable. Le SLR varie en fonction de la localisation. En 2020, il s’établit à :

Montant du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable
Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation
ZoneMontant 2020
1 bis2,78 euros
12,22 euros
21,11 euro
30,28 euro

Le montant du supplément de loyer de référence est révisé au 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

La zone 1 bis correspond à Paris et aux communes limitrophes à la capitale
La zone 1 regroupe les autres communes de l’agglomération parisienne et les villes nouvelles d’Ile-de-France
La zone 2 rassemble le reste de l’Ile-de-France, les agglomérations de plus de 100.000 habitants et les villes nouvelles hors Ile-de-France
La zone 3 correspond au reste du territoire de France métropolitaine et au cinq départements d’outre-mer (Dom) : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte.

Exemple de calcul du surloyer HLM 2020

Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement à appliquer est de 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 2,78 euros/m² à Paris.

Le supplément de loyer de solidarité s’établit ainsi à : 40 x 0,57 x 2,78 = 63,38 euros.

Dans le cas d’un locataire qui dépasse de 150% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous 18 mois, le SLS est égal à : 40 x 9,91 x 2,78 = 1.102 euros (dans la limite de 30% des ressources du foyer).

Plafonds de déclenchement du surloyer HLM 2020

Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS varient selon la localisation et le type de logement social.

ATTENTION : dans le cas d’un logement financé à l’aide d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), le locataire n’est pas soumis au paiement d’un surloyer, et ce, quels que soient ses revenus.

Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM à Paris et dans les villes limitrophes 
Logement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
Personne seule13.207 euros24.006 euros31.208 euros-
Couple sans enfant21.527 euros35.877 euros46.640 euros-
Jeune couple sans enfant 28.218 euros47.031 euros61.140 euros-
Couple ou personne seule avec une personne à charge28.218 euros47.031 euros61.140 euros-
Avec deux personnes à charge30.887 euros56.152 euros72.998 euros-
Avec trois personnes à charge36.743 euros66.809 euros86.851 euros-
Avec quatre personnes à charge41.349 euros75.177 euros97.730 euros-
Par personne à charge supplémentaire + 4.607 euros+ 8.377 euros+ 10.890 euros-
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes)
Logement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
Personne seule13.207 euros24.006 euros31.208 euros-
Couple sans enfant21.527 euros35.877 euros46.640 euros-
Jeune couple sans enfant 25.876 euros43.127 euros56.065 euros-
Couple ou personne seule avec une personne à charge25.876 euros43.127 euros56.065 euros-
Avec deux personnes à charge28.412 euros51.659 euros67.157 euros-
Avec trois personnes à charge33.637 euros61.154 euros79.500 euros-
Avec quatre personnes à charge37.850 euros68.817 euros89.462 euros-
Par personne à charge supplémentaire + 4.216 euros+ 7.668 euros+ 9.968 euros-
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en province 
Logement financé par un PLAILogement financé par un PLUSLogement financé par un PLSLogement financé par un PLI
Personne seule11.478 euros20.870 euros27.131 euros-
Couple sans enfant16.723 euros27.870 euros36.231 euros-
Jeune couple sans enfant 20.110 euros33.516 euros43.570 euros-
Couple ou personne seule avec une personne à charge20.110 euros33.516 euros43.570 euros-
Avec deux personnes à charge22.376 euros40.462 euros52.600 euros-
Avec trois personnes à charge26.180 euros47.599 euros61.879 euros-
Avec quatre personnes à charge29.505 euros53.644 euros69.732 euros-
Par personne à charge supplémentaire + 3.291 euros+ 5.983 euros+ 7.778 euros-

Pour rappel :
– PLAI : Prêt locatif aidé d’insertion
– PLUS : Prêt à usage locatif social
– PLS : Prêt locatif social
– PLI : Prêt locatif intermédiaire

Réforme du surloyer HLM pour 2018

Le gouvernement a durci le surloyer afin d’inciter plus fortement les locataires concernés à chercher un autre type de logement. La loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 a prévu de modifier plusieurs paramètres du SLS :

  • plafonnement du montant du SLS cumulé avec le montant du loyer principal à 30% des ressources du ménage contre 25% auparavant
  • le droit au maintien dans les lieux est perdu dès que les ressources du locataire sont, pendant deux années consécutives, supérieures à 150% des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux (PLS), contre 200% auparavant
  • lorsque les ressources du locataire ont dépassé ces plafonds, il a 18 mois pour quitter les lieux, contre 3 ans précédemment. Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources
  • création d’un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux, si le locataire ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficie toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête

Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.