Comment échapper aux arnaques à la défiscalisation immobilière


Prix trop élevé, absence de locataires, carence locative, rentabilité inférieure aux espérances... Les scandales liés à la défiscalisation dans l'immobilier se suivent et tendent à se ressembler. Pour ne pas en être victime, les investisseurs potentiels peuvent déjouer les pièges tendus par des opérateurs peu scrupuleux, à condition d'adopter quelques bonnes pratiques.  

Réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier peut se retourner contre l’investisseur s’il n’est pas sur ses gardes. Malgré les scandales révélés par le passé, de nouveaux cas d’espèce continuent de voir le jour. Par exemple, les copropriétaires d’une résidence dans le Maine-et-Loire ont assigné le promoteur Akerys en justice pour avoir été induits en erreur sur le potentiel locatif de leurs investissements De Robien réalisés en 2008. Pour éviter d’en arriver là, voici quelques précautions à prendre avant d’investir dans un bien immobilier vendu en défiscalisation Pinel, déficit foncier ou Malraux.

Demander un second avis sur le produit de défiscalisation
Investir au bon prix : comment ne pas acheter trop cher
Faire une visite sur place pour voir le programme immobilier
La jurisprudence du côté des victimes de la défiscalisation

Demander un second avis sur le produit de défiscalisation

Le meilleur moyen de se retrouver piégé par une arnaque à la défiscalisation reste de s’engager sans savoir où l’on va. Prendre du recul face aux promesses commerciales n’est toutefois pas toujours à la portée de chacun. Si certaines manquent évidemment de crédibilité – la promesse d’un rendement « garanti » dépassant allègrement les 5% par exemple – d’autres sont plus difficiles à déchiffrer et demandent le concours d’un expert.

Exemple typique : La simulation « parfaite » : Si l’on vous présente une simulation idéale du rendement de votre investissement, il faut tenter de la mettre en doute. Il faut se renseigner sur les niveaux réels des loyers dans l’ancien dans le secteur où se trouve le programme immobilier, en contactant des agences immobilières sur place. Une fois l’information obtenue, il faut les comparer avec les valeurs retenues pour la simulation. Il faut aussi s’interroger sur les charges à déduire des revenus locatifs et se renseigner sur le montant de la taxe foncière qui est à la charge du propriétaire.

Redoublez de méfiance si le vendeur juge inutile que de parler de l’investissement à d’autres intervenants, comme la  banque ou la notaire de famille. Même chose s’il explique qu’il faut signer le plus vite possible et qu’il ne laisse pas le temps de se renseigner. Ce genre de « suggestions » doit toujours alerter sur le sérieux de ce qui est proposé.

Le scandale : Helvet Immo : Des clients de BNP Paribas Personal Finance ont souscrit en 2008 et 2009 des prêts en francs suisses remboursables en euros dans le cadre d’un « package » de défiscalisation. Induits en erreur, selon leurs avocats, par les documents de la banque sur la stabilité du franc suisse, leur capital restant dû à rembourser a considérablement grimpé en raison de l’évolution des parités monétaires. Ils se sont alors retrouvés confrontés à une dette parfois plus élevée que leur emprunt initial.

Investir au bon prix : comment ne pas acheter trop cher

Trop souvent, les particuliers peinent à traiter une défiscalisation comme un investissement immobilier à part entière. A trop se concentrer sur l’avantage fiscal, certains en oublient le prix d’achat qui leur est demandé… et ne réalisent pas la supercherie, sachant que les prix dans l’immobilier neuf sont bien souvent supérieurs aux appartements de surface et de typologie équivalentes dans l’ancien. Outre la désagréable sensation de s’être fait avoir, la rentabilité du placement se retrouve fortement diminuée si le bien a été surpayé. Autre risque à la clé : une moins-value à la revente.

Exemple typique : le bien qui perd de sa valeur après l’achat : Quiconque achète un logement pour investir espère en tirer une plus-value à la revente. Dans la plupart des scandales de défiscalisation immobilière, l’inverse se produit et les investisseurs se sont retrouvés avec des biens qui avaient perdu jusqu’à la moitié de leur valeur par rapport au prix d’achat.

Dans l’autre sens, il faut faire preuve de méfiance pour les biens proposés à très bon marché. Un prix « trop » bas peut témoigner d’un marché inactif ou très peu demandé, l’investisseur aura toutes les peines à trouver des locataires. Ce prix défiant toute concurrence peut également signifier que personne n’en veut et que l’on risque de devenir propriétaire d’un bien de piètre qualité ou ne correspondant pas à la demande locale.

Le scandale Apollonia : Dans cette escroquerie à l’investissement en statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les commerciaux de la société Apollonia avaient démarché agressivement des particuliers en leur demandant de signer en toute hâte des offres de prêt qu’ils n’ont pas pu consulter. Apollonia suggérait également à ses clients de ne pas en parler à leurs interlocuteurs habituels. Résultat : plus de 400 victimes qui ont souscrit de multiples prêts « fantômes » pour acheter des biens 2,5 à 6 fois plus chers que les prix du marché et une arnaque évaluée à un milliard d’euros.

 

Faire une visite sur place pour voir le programme immobilier

C’est le coup classique : vous habitez Metz ou Angers et un commercial vous promet monts et merveilles si vous placez vos économies dans un appartement à Perpignan. Une ville que vous ne connaissez peut-être pas et qui se trouve surtout très loin de chez vous. Ce genre de propositions n’est pas anodine et vise souvent à décourager l’investisseur de se rendre sur les lieux.

Exemple typique : l’investissement en Outre-mer : par définition, investir en défiscalisation dans les DOM-COM éloigne considérablement le contribuable du lieu où il compte placer vos économies. Bien souvent, les investisseurs ne viennent pas sur place. Impossible, dès lors, de constater que ce pour quoi l’acheteur a payé n’a jamais été mis en chantier…

Il serait hasardeux ou imprudent de se permettre une telle légèreté. Pour éviter de devenir la victime d’une arnaque à la défiscalisation immobilière, il faut à tout prix éviter de prendre sa décision en s’appuyant uniquement sur les plans et documents commerciaux présentés. Renseignez-vous sur le potentiel locatif de la commune et du quartier ciblés et venez sur place : il s’agit encore du meilleur moyen pour évaluer la pertinence d’investir à cet endroit.

Le scandale : Akerys et les copropriétaires de Maine-et-Loire : 43 copropriétaires d’une résidence à Beaupréau dans le Maine-et-Loire accusent le promoteur Akerys de tromperie. Selon eux, l’opérateur leur a vendu des opérations avec une rentabilité garantie loin d’être au rendez-vous. D’après l’un des avocats des plaignants, cité par l’Agence France Presse, Akerys a vendu les appartements « à des clients comme par hasard très éloignés géographiquement du lieu d’implantation de la résidence ».

La jurisprudence du côté des victimes de la défiscalisation

Pour les personnes s’estimant lésées, tout n’est pas nécessairement perdu. La Cour de cassation s’est rangée du côté d’un couple qui avait investi en Robien dans un deux pièces à Carcassonne en 2005. L’appartement avait été vendu à un prix 30 à 50% supérieur à sa valeur réelle, avec la promesse d’un loyer lui aussi surévalué par rapport au marché.

Dans sa plaquette commerciale, le commercialisateur vendait un « placement sûr et rentable à court terme », évoquant également la « forte demande locative » à Carcassonne. Pourtant, la ville était à l’époque saturée de nouvelles constructions pour l’investissement en défiscalisation immobilière. Résultat, les investisseurs n’avaient jamais pu louer leur appartement.

« L’état de saturation du marché immobilier carcassonnais était déjà observable », affirme d’ailleurs la Cour de cassation. Une nouveauté importante pour l’association de consommateurs UFC Que choisir, car « jusqu’à présent, les défiscalisateurs ont presque toujours réussi à faire passer en justice l’idée que la saturation était imprévisible ».

En définitive, les juges du fond ont donc confirmé le jugement rendu en 2014 par la cour d’appel de Montpellier qui avait prononcé l’annulation du contrat de vente. Ils ont rejeté à cette occasion l’idée d’un manque de prudence du couple d’investisseurs, au motif que « l’erreur provoquée par un dol [manœuvre trompeuse, Ndlr] est toujours excusable ».

« Sauf revirement de jurisprudence, cet arrêt [rendu le 7 avril 2016, Ndlr] devrait faire date », se réjouit UFC Que choisir.

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