Indivision : l’indemnité d’occupation est due même sans habiter le bien

Par Solenne Dimofski
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La Cour de cassation est formelle sur le sujet : dès lors qu’un des propriétaires d’un logement en indivision en détient seul l’accès, il doit indemniser les autres indivisaires pour sa jouissance exclusive. Même s’il n’occupe pas le bien et que celui-ci est vide.  

En individion, une seule règle : si l'un des propriétaires a seul l'accès du logement, il doit une indemnité d'occupation aux autres.

Dans le cadre d’une indivision, celui qui profite seul du bien doit indemniser les autres propriétaires. Et ce même s’il ne jouit pas effectivement du logement indivis, selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 14 janvier 2015.

Dans l’affaire jugée par la Haute juridiction, l’épouse divorcée réclamait à son ex-époux, à qui on avait attribué le logement familial après le divorce, une indemnité d’occupation pour avoir disposé seul du bien. De son côté, l’ex-mari soulignait qu’il n’avait pas occupé effectivement le logement en question et que son ex-femme ne démontrait pas, par ailleurs, qu’elle n’avait pas pu y accéder.

 

>> Indivision : un seul des propriétaires peut vendre le logement

 

Pour casser la décision de la cour d’appel, qui avait donné raison au mari, la Cour de Cassation s’est appuyée sur l’article 815-9 du Code civil qui dispose que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité […] même en l’absence d’occupation effective des lieux ». Ainsi, l’indemnité est due dès lors que l’ex-époux possédait les clefs et qu’il avait la possibilité d’occuper le logement privativement, y compris si dans les faits, il ne l’habitait pas.

Au contraire, c’est à « l’indivisaire qui a obtenu le droit de jouir privativement de l’immeuble indivis (autrement dit l’ex-mari, Ndlr) de rapporter la preuve que ce bien a été remis à disposition de l’indivision pour que l’indemnité cesse d’être due », a jugé la Cour. Et non à l’ex-épouse, qui a ainsi perçu une indemnité de 3.000 euros.

Un jugement confirmé par deux autres affaires

Deux autres arrêts rendus le 31 mars 2016 par la Cour de cassation sont venus confirmer ce principe. Ainsi, dans l’une des deux décisions, des frères et sœurs ont hérité d’un bien. Mais seul l’un d’entre eux disposait effectivement des clefs de la maison : les autres héritiers réclament alors une indemnité d’occupation. Le possesseur des clés se défend d’utiliser réellement le logement, avançant que celui-ci est même vide. Une nouvelle fois les juges de la Haute juridiction ont statué en faveur des demandeurs et accordé l’indemnité d’occupation. « L’on peut jouir d’un bien sans en user. […] La jouissance privative de l’immeuble indivis résulte de l’impossibilité pour les autres co-indivisaires d’user de la chose », a appuyé la Cour. Les juges ont ainsi rappelé que, dès lors que l’on possède les clefs d’un logement, on l’a à sa disposition et on peut donc l’utiliser à son aise. En revanche, si les autres propriétaires du bien y ont accès, aucune indemnité n’est due puisque chacun peut y entrer.

L’autre affaire jugée est très similaire : suite aux décès de son père, sa mère et de sa sœur, un fils se retrouve en indivision avec le mari de sa sœur et son neveu. Ces derniers refusent pourtant de lui donner un double des clefs de la porte d’entrée, seul accès à l’immeuble. Le fils requiert alors une indemnité d’occupation, ne pouvant jouir du bien en indivision dont il possède une partie. Mais les juges de la cour d’appel de Metz estiment que le refus opposé par le beau-frère et le neveu « n’établit pas l’existence d’une occupation exclusive de cet immeuble ». Le même argument que dans les affaires précédentes est alors opposé par la Cour de cassation : la privation d’un double des clefs empêche le fils de jouir du bien seul. Pour les juges, il y a « utilisation privative » dès lors que certains indivisaires ont exclusivement accès au logement, qu’ils l’occupent… ou non. Pour ne pas payer d’indemnité, mieux vaut donc s’assurer que les autres propriétaires aient accès à un jeu de clefs.

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